Mindenki szereti a dolgokat a lehető legolcsóbban megúszni. Nincs ez másként akkor sem, ha lakáseladásról van szó. Ebben a cikkben leírom, hogy miért nem működik az ingyenes ingatlan hirdetés, illetve, hogy rögtön ellent mondjak magamnak, azt is elmondom, hogy egyes esetekben miért működhet mégis.
Ez az írás az ingatlan marketingről fog szólni, pontosabban az ehhez kapcsolódó eladásgátló tévhitekről.
A tartalom:
- Először az ingyenes ingatlan hirdetésekről lesz szó.
- Ez után elmesélem, hogy mi az a hiba akkor, amikor az eladó a ló másik oldalára esik, és egy halom pénzt elkölt.
- Elmondom, hogy miért NE próbáld elrejteni a lakásod hibáit a hirdetésben
- És végül megosztom veled, hogy mire jó, ha az ingatlanodnak saját weboldala van, illetve miért nem kell neked feltétlenül a VR-túra, és az ingatlan-videó.
1. Ingyenes ingatlan hirdetés, avagy minek ezt túlcifrázni…
A lakáseladás nem exakt tudomány. Ezért nincsenek olyan receptek, amik mindig minden körülmények között működni fognak. Illetve, ha a csillagok állása kedvező, lehet, hogy elég egy ingyenes ingatlan hirdetés, és meg lesz a vevő. Arról nem beszélve, hogy biztos te is hallottál olyan történeteket, hogy „a szomszéd Józsi eladta tavaly a lakását, úgy, hogy ő még ingyenes ingatlan hirdetést sem adott fel és egy forintot sem költött rá…”
Tehát a vicc az, hogy lehet, hogy így is sikerülhet az eladás, ha szerencséd van és éppen rád talál az az ember, aki aztán ajánlatot is tesz.
Kisebb településeken vagy nagyon keresett és ugyanakkor nagyon ritka ingatlan típusok esetén működhet az ingyenes ingatlan hirdetés. De ha neked Bp-n van egy “átlagos” lakásod, amiből egyébként 177 hasonló van a piacon, akkor tenned kell azért, hogy kiemelkedj.
De gondolj csak bele: kinek érdeke a te INGYENES ingatlan hirdetésedre vevőket szállítson? (Úgy értem rajtad kívül.)
Az ingyenes ingatlan hirdetés 2 dologra jó
- Tartalmat generálsz az adott hirdetőportálnak és ő ki tudja íri, hogy marha jók vagyunk, mert 10.001. Db hirdetésünk van
- Rajzolsz magadra egy célkeresztet az ingatlanosok számára, amire nagy vörös betűkkel írod fel, hogy HÍVJ MOST!
Ahogy mondtam, lehet, hogy szerencséd lesz, és pont megjelenik a vevő.
De a kérdés valójában az, hogy a szerencsére akarod-e bízni a legnagyobb vagyontárgyad pénzzé tételét. Szerinted mikor van esélyed jobb végeredményre? Ha minden lépést profin végig csinálsz, és irányítod az eseményeket, vagy ha a szerencsére bízod magadat?
2. Nem hiszem, hogy az ingyenes ingatlan hirdetés működik. Elköltök egy halom pénzt az ingatlan marketingre és ez biztos meghozza a sikert!
Az ez eset az ingyenes ingatlan hirdetés ellentéte. Mindenképpen szerencsésebb a dolog, mert itt legalább valamelyest irányítója vagy az eseményeknek. Tudod befolyásolni, hogy mire, hogyan és mennyit költesz, tudod vizsgálni, hogy mi működik és a költéseidet e szerint csoportosíthatod. De persze itt is lehet komoly hibákat elkövetni, amik nagyban fogják befolyásolni a végső eladási árat.
Tegyük fel, hogy veszek
- home staging tanácsadást,
- bútorokat cserélek,
- kifestek,
- csináltaltok vr-túrát,
- megfizetek egy profi fotóst, és
- megveszem 3-4 hirdetési portál legnagyobb hirdetési csomagját.
Így most tartok kb 300.000 – 500.000 Ft befektetésnél. Ha nem hiszed, számolj utána.
Szóval készen van a, csilli-villi a hirdetésem.
Hiba 1.: A vevő helyett TE szeretsz bele a lakásba
Valóban tetszik a végeredmény. Gyöngyörű! És addig addig addig nézegetem, hogy meggyőzöm magam, hogy „szerintem ez többet ér” és jól megemelem az árat.
Az a helyzet, hogy a jó fotótól nem fog többet érni a lakásod. És nem lesz ettől több pénze a célközönségednek sem. Az eladás esélyeit növeled. Mivel vonzók a képek, többen kattintanak a hirdetésre, és valszeg többen fognak érdeklődni a lakásod iránt, és persze nagyobb az esélye annak, hogy bele szeret valaki (aki nem Te vagy ). Ő pedig nyilván több pénzt hajlandó majd fizetni neked.
Hiba 2.: Kimaradnak lépések
További hiba szokott lenni, hogy az eladó elfelejti, hogy a lakáshirdetés elkészítése csupán egy rész-feladat. Ha az előzetes lépéseket, mint pl. az árazás vagy a felkészítés nem jól csinálod, vagy a végén elszúrod az áralkut, és nem szeded ki a vevőd zsebéből az összeget, amit vásárlásra szán, akkor nagyjából fölösleges volt rá költenéd egy halom pénzt a marketingre.
3. Ne rejtsd el az általad előnytelennek gondolt tulajdonságokat!
Persze, az eladandó portékájáról minden tulajdonos igyekszik a lehető legjobb képet festeni. Lakáseladás esetén például sokan tudják, hogy a „földszint” nem egy keresett paraméter. Legalábbis Budapesten.
A földszintről három dolog jut az emberek eszébe:
- dohos
- sötét
- könnyen bejut a betörő
Lehet, hogy ez a Te földszinti lakásodra éppen nem igaz. De ez mindegy. A lényeg, hogy ez van a vevők fejében, ezért valóban földszinti lakás esetén hosszabb értékesítési idővel és alacsonyabb eladási árral kell számolni.
Fölösleges munkát gyártasz magadnak
Ezért aztán az eladók trükköznek. Egyszerűen kihagyják a hirdetésből, hogy az ingatlan földszinti. Ezzel valóban elérik, hogy több lesz az érdeklődő. De vajon akkor mi lesz, amikor a helyszínen derül ki, hogy földszinti lakásról van szó? A legtöbbször pofára esés, természetesen.
Ha kicsit végig gondolod, rájössz, hogy ennek semmi értelme. Hiszen számos olyan érdeklődőt fogsz bevonzani, aki nem akarja megvásárolni a lakásodat és így csinálsz magadnak egy nagy halom fölösleges munkát.
Az nem találja meg a lakáshirdetésedet, akinek kéne
Számos érdeklődő DIREKT földszinti lakást keres merthogy pl. mozgássérült és kerekesszékes. Ő vajon meg fogja-e találni a lakásod hirdetését, hogyha kihagyod belőle a földszintet? Tehát nem elég, hogy egy csomó fölösleges munkát csinálsz magadnak, az igazán potenciális vevők nem fognak rád találni a trükközés miatt.
Ne takard el a hibát!
A másik, és ettől súlyosabb dolog az, amikor te tudod, hogy van valami nyilván valóan értékcsökkentő dolog a lakásban és ezt szánt szándékkal elrejted a vevő szeme elől. Pl. van egy repedés az egyik főfaladon, ami statikai probléma. Persze jó árat akarsz a lakásért, ezért eladás előtt begipszeled, és kifestesz. Megjön a vevő, átveszi a lakást… és a probléma nyilván újra jelentkezik. Ilyenkor szélsőséges esetben mondjuk összedől a ház, és Te sérülést okozol, aminek elég durva következményei lehetnek. De az a minimum, hogy a vevő szavatossági pert akaszt a nyakadba, mert átverve érzi majd magát.
Szóval azt tanácsolom, hogy ha vannak hibái a lakásodnak, tegyél ellenük. Ha nem tudsz, akkor pedig vállald fel őket, lehet, hogy a vevőnek pont érték lesz, amit te most hibának gondolsz!
Amit a csilli-villi marketing technikáról tudni kell (Vr túra, Videó, Sajat weboldal)
Mostanában nagy divatja lett a fenti cuccoknak. Ezek segíthetnek az eladásban, de egyik sem csodaszer. Tehát ha a lakásod ütött-kopott és túlárazott, ne gondold, hogy ettől majd el fog kelni. Nézzük, hogy mit tudnak:
Saját weboldal
Fú nagyon pöpec, van saját weblapja a lakásodnak! Mutogathatod a cimboráknak és megoszthatod a facebookon. Vtathatalan előnye, hogy sokkal részletesebb, mint amit a hirdető portálok keretei biztosítaniak… És kb ennyit tud…
A kérdésem: hogyan lesz forgalom ezen az oldalon?
Elárulom: hirdetés nélkül sehogy.
Elindultunk az ingyenes ingatlan hirdetés témájától. Most pedig van egy weblapod, így már nem csak az ingatlanos hirdetőportáloknak, hanem a google-nak is fizethetsz. Bár őszintén szólva nem sok esélyed van “eladó ingatlan” címszóra a keresési oldalak elejére kerülnöd…
Az ingatlan videó
“Mi annyira profik vagyunk, hogy még videót is készítünk a lakásodról” Ez rend szerint úgy szokott kinézni, hogy a kollega a telefonjával, remegő kézzel végig szalad a lakáson, úgy rángatva a kamerát, hogy beleszédül, aki nézi. Ez inkább vicces, mint hatásos.
Persze van, aki nagyon profi cuccal érkezik, drónt is hoz, és érti a videó készítés csínját bínját, de persze jól elkéri az árát is. És akkor van egy videód… de jó, mostmár ezt is posztolhatod, és megmutathatod a haveroknak…
De hogyan fog ez segíteni az eladásban?
A videó annyit tud, hogy ha a vevőnek a hirdetés alapján tetszik a lakás, akkor a videó ráerősíthet a szimpátiára. Képzeld úgy el, mint amikor egy előzetest látsz a moziban, ami után már alig várod, hogy megnézhesd a teljes filmet.
A nagyobb hazai hirdetőportálok (bár engedélyezik) de nem fordítanak nagyobb hangsúlyt a videós hirdetésekre. Ezért őszintén szólva inkább a jó fotók számítanak.
A vr túra több érdeklődőt hoz
A vr túra egy nagyon jópofa cucc. Hiszen körbe tudsz menni a lakásban időpontegyeztetés és a lakók zaklatása nélkül, ahányszor csak akarsz. A komolyabb cuccokban akár a valós méreteket is le tudod csekkolni.
De az tévedés, hogy több érdeklődőt hoz.
Pont az a lényeg, hogy mivel a személyes találkozó előtt, előre be lehet járni virtuálisan a kéglit, meg tudod spórolni a sok fölösleges kört az ingatlan-turistákkal. Tehát kevesebb érdeklődőt hoz és ez jó, hiszen időt és energiát spórolsz. De ha a problémád az, hogy eddig sem volt erdeklődő a lakásodra, akkor ne várd, hogy majd ettől csoda történik.
Továbbá fontos megjegyezni, hogy a lézer scanneres technológiák, mint pl a Matterport olyan éles képet adnak, hogy a repedések a falon, a kutya rágás az ajtó. és a gyerekek kéznyomai a falon egyaránt látszani fognak. Tehát erősen ajánlott kicsit kipofozni a kéglit, mielőtt fizetsz a vr túráért.
Tehát mielőtt pénzt adsz a divatos marketing eszközökért, át kell gondolni, hogy van-e értelme az egésznek. Ha mondjuk családi házad van, ami szép környezetben áll, és tágas terei vannak, ott érdemes használni a videót, a vr túrát, és lehet, hogy van értelme saját weboldalt készítened. De ha van egy lepukkant, 30 nm-es garzonlakásod, vagy egy lakótelepi paneled, akkor az itt felsoroltak mindegyike tök fölösleges..
Szóval összegezve az elmondottakat:
- Ingyenes ingatlan hirdetés – felejtsd el, a legtöbb esetben nem fog működni.
- Mielőtt neki állsz hirdetést csinálni, szánj időt a felkészülésre, pofozd ki a lakásodat, lődd be pontosan az árat, és nem árt, ha leckéket veszel tárgyalástechnikából.
- Igazán jó áron akarod eladni a lakásodat, akkor komoly munkát, időt és pénzt kell befektetni. De gondold meg jól, hogy mire és mennyit költesz.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások