Vannak olyan kulcsfontosságú tényezők, amelyek alapvetően befolyásolják az ingatlanpiacot. Mert lehet szó demográfiai változásról, kormányzati döntésekről, gazdasági folyamatokról, mind, mind hatással vannak a piacra. Nézzük meg, milyen szempontok hatnak a lakásárak alakulására!
Az elmúlt években az ingatlanpiacon tapasztalható folyamatokra hatással volt az infláció, a háború, bizonyos gazdasági történések az energiaválság is.
Olyan tényezőket mutatok be, amelyek a lakásárak alakulására komoly befolyással lehetnek.
Lakásárak alakulása – Meghatározó tényezők
Kamatok, hitel
Az ingatlanok jelentős részét hitelből vásárolják, így a jegybanki alapkamat csökkenése vagy növekedése is lényeges szempont.
A cikk írásánál a jegybanki alapkamat 13,00%.
Mi történik, ha alacsonyak a kamatok?
Ha csökken a jelzálogtörlesztés mértéke, megnőhet az ingatlanvásárlási kedv is.
Ha viszont nő a kamat, akkor az ellenkezőjét lehet tapasztalni, éppen ezért a hitelkamat mértéke alaposan befolyásolja, hogy árcsökkenés vagy éppen áremelkedés várható az ingatlanpiacon.
Azonban (ahogy ebben a cikkben is megfogalmaztam), hiába olcsóbb a hitel, ha az ingatlanárak az egekbe szöknek, akkor akár 10 millió forintos árkülönbségek is kialakulhatnak a jelenlegihez viszonyítva.
Azért lesz drágább az ingatlan az olcsó hitel miatt, mert egyre többen tudnak így hitelforráshoz jutni.
Ugyanis ha drága a hitel, akkor kevesebb azok száma, akik be tudnak kerülni az ingatlanpiacra, hiszen sokkal kevesebben veszik fel a hitelt.
Ezért érdemes most hitelt felvenni, ugyanis valószínűleg később drágábban lehet majd hozzájutni az ingatlanhoz.
A piacot a hírek mozgatják
Amikor még alacsonyak voltak a kamatok, és bejelentették, hogy “na most akkor mindjárt kamatot emelünk”, az nem hogy visszafogta volna a piacot, hanem felpörgette.
Hiszen mindenki azt gondolta:
Na akkor még most gyorsan olcsó hitellel kéne eladósodni.
Mi fog történni, amikor bemondják, hogy “na most akkor nemsokára csökkentjük a kamatokat”?
Ez a hír nem felpörgetni fogja a piacot, hanem inkább befékezni.
Mert ki akar 8%-os hitelt, amikor mindjárt 4%-on is vehetek fel? Tehát a hírek pont ellentétesen hatnak, mint azt az emberek várnák.
A magyar ember és a hitel
Tudom, a magyar emberek azt tanulták, hogy “soha ne vegyél fel hitelt, soha ne tartozzál senkinek, mert a hitel az juj, de rossz dolog”.
De az a helyzet, hogy ha saját ingatlant akarsz és nem vagy zseni, vagy nem örökölsz vagyont, akkor az egyetlen lehetőséged a hitel marad. Vagy bérelj.
De talán jobb venni, mert a végén marad egy vagyontágyad, amit TE tudsz bérbe adni. Sőt még az ára is növekszik. És nem utolsósorban rá tudod majd hagyni a gyerekeidre, unokáidra.
Állami támogatások, demográfia
Az állami támogatásoktól is függhet a lakásárak alakulása.
Elég csak két hazai „produktumot”, a CSOK-ot és a Babaváró hitelt megnézni.
Ez a két lehetőség már egy ideje az ingatlanpiac része, számolnak vele az eladók és a vevők is.
Áremelő hatásuk nincs, inkább árpukkasztó hatásuk van.
(Már amennyiben kivezetik őket. Mert mostanában állambácsi inkább pénzhiánnyal küzd, minthogy volna miből újabb támogatási programokat finanszírozni. Lásd: Uniós pénzek körüli cirkusz)
Egyelőre nem látni rá esélyt, hogy valamilyen oknál fogva eltörölnék őket. Ez biztos alapot jelenthet az ingatlanvásárlásában gondolkodó fiatalok számára is. Annak ellenére, hogy drágultak a lakások, a Babaváró esélyt kínál a lakásvásárlásra.
Sőt, ideális esetben szülői támogatás is szóba jöhet és természetesen a CSOK is.
Az ingatlanárakat befolyásolhatják még a demográfiai változások, tehát a lakosság száma, elvándorlása, jövedelmi helyzete is.
Infláció
Az infláció mértéke 2023 áprilisában 24% volt.
Ugyanakkor lassú csökkenésről szólnak az optimista előrejelzések, olyan bizakodó kijelentésekről is lehet hallani, olvasni, hogy az év végéig egy számjegyű lehet az infláció.
Mi a baj az egyre magasabb szintre ugró inflációval?
Visszafoghatja a vásárlóerőt, ami tompíthatja a drágulás ütemét is.
Végeredményben az inflációt nem a jegybanki hókuszpókusz, vagy a nagyon okos politikusok oldják meg.
Az inflációt maga az infláció fogja letörni. Amikor annyira megdrágul minden, hogy az emberek elkezdik visszafogni a költéseiket, így a kereskedők is rá vannak nyomva arra, hogy ne emeljék tovább, vagy akár csökkentsék az áraikat.
Ez persze csak az egyik tényező, ugyanis az elmúlt években nőtt a nettó átlagkereset, ami a lakásárak alakulása szempontjából is érdekes jelenség, ugyanis nőttek az ingatlanárak is.
Így nyilatkozott tavaly Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője:
„Fontos kiemelni, hogy a fogyasztói árak emelkedése szerepet játszik a lakásárak növekedésében is, de nem ez az egyetlen mozgatórugója az ingatlanok árszintjének. Ráadásul Magyarországon a lakásárak változása nem is szerepel az inflációs kosárban. A hivatalos adatok szerint az elmúlt években jól látszott, hogy az infláció tavalyi felgyorsulása előtt visszafogott fogyasztói árindex mellett tempós béremelkedés és lakásár-emelkedés következett be”
A helyzet az elmúlt évek tapasztalatai alapján a következő:
2014-től 2021-ig alig volt infláció, az árak mégis száguldottak.
2022-ben és 2023-ban berobbant az infláció, a lakásárak pedig megtorpantak.
Az ingatlanárak lekövetik az inflációt, amíg az normális szinten van.
De ha extrém módon nő az infláció, és drágul a megélhetés, a lakásvásárlási kedv lelohad. Tehát emiatt az ingatlanár-növekedés megáll.
Mitől függ még a lakásárak alakulása?
Az ingatlanpiacon is (mint a többi piacon is) bizonyos „törvények” uralkodnak, azaz a kereslet és kínálat határozza meg az árakat. A kínálat azt jelenti, hogy mennyi az eladó ház és lakás, a kereslet pedig azt, hogy mennyi a potenciális vásárló.
Ugyanakkor az ingatlanvásárlók motivációja többféle lehet. Vannak azok, akik befektetési céllal vásárolnak és olyanok is, akik élethelyzetükből adódóan akarnak lakást venni.
A befektetési céllal vásárlók célja más: ők azt vizsgálják, hogy a befektetett egységnyi pénzük hol hozza a legmagasabb hozamot, míg a másik csoportot az élethelyzetéből adódó változás is motiválhatja. Pl. szétköltözés, nagyobb házba költözés, összeköltözés stb.
Tehát a vásárlók jelentik a keresletet (hányan akarnak vásárolni ingatlant és mekkora összeget szánnak rá). Ez pedig összefügg az adott ország demográfiájával, szabályozórendszerével, gazdasági helyzetével is.
Lakásárak alakulása – Egy kis visszatekintő egy nehéz évre
Érdemes megvizsgálni a 2022-es évet, ahol makrogazdasági és különféle pénzügyi körülmények hatottak a hazai ingatlanpiacra:
Az elkezdődő jegybank alapkamat emelés miatt kedvezőtlenül alakult a hitelkamatok változása.
Mivel az alapkamat jelentősen emelkedett, ezért a hitelfelvevők bizonyos része úgy döntött, hogy inkább nem vesz fel hitelt. A hitelek megdrágulása miatt a fizetőképes kereslet is csökkent.
Orosz- ukrán háború, energiaválság, magas infláció.
Rengeteget romlott a forint, ami félelmetes lökést adott az inflációnak.
Az élelmiszerárak növekedése a lakosság nagy részét kedvezőtlenül érintette.
Kevesebb vevő lett az ingatlanpiacon, mivel a kereslet csökkent, nem tudtak az árak a korábbi dinamikával növekedni.
Jó hírek
Azonban a sötétségben fény is gyúlt: 2024 év végéig igényelhető a babaváró támogatás és a falusi CSOK is. Ez kétségtelenül jó hír, még akkor is, ha a potenciális vásárlók csak bizonyos része tud élni ezekkel a támogatásokkal.
Ugyanakkor a lakásépítésekhez kapcsolódó áfa-visszatérítés lehetősége is meghosszabbodott két évvel.
Lakásárak alakulása 2023-ban
A válságot érezhetjük a saját bőrünkön, azonban a világvégétől még messze vagyunk, hiába olvashatók eszement cikkek, apokalipszist vizionáló clickbait címekkel.
A lakáskínálat folyamatosan nőni fog, ugyanakkor nem lehet eladni olyan ingatlanokat, amik pofátlanul túlárazottak.
Az ingatlanpiacon most rengeteg pénz van, ezért sem számítok arra, hogy a 2008-as válsághoz hasonlóan összeomlik a rendszer.
A választék nagy és normális keretek között még alkudni is lehet. Utóbbit ha túlzásba viszed, akkor könnyen elbukhatsz egy vágyott ingatlant ilyen piaci versenyben.
A lakásárak alakulása persze függ az inflációtól is, mert ha tovább nő vagy magas szinten marad, akkor nagy baj lehet, de inkább pozitív előrejelzéseket lehet olvasni. Számolhatunk kamatcsökkenéssel, ami az ingatlanárak növekedésével járhat.
Veszélyek és jellemzők
Kockázatot jelenthet tehát az infláció, a forint további romlása.
Bizonyos hitelminősítők sem voltak túl rózsás véleménnyel hazánk gazdaságáról, ami rontott a besorolásunkon januárban.
A válság mélyülhet, ugyanakkor emelkedhet a munkanélküliség és a kamatszint is.
Ezek most nyilván nem a legpozitívabb sorok, de inkább csak egy forgatókönyv a sok közül.
Sokan bizonytalanok lakásvásárlás terén a kiszámíthatatlanság miatt és kivárásra játszanak.
Pedig most érdemes belépni az ingatlanpiacra, amíg magasak a kamatok. Ugyanis ha csökkenni fognak, akkor az ingatlanárak az egekbe szökhetnek majd.
Összegzés – A lakásárak alakulása
Az ingatlanárak alakulására tehát többféle tényező hathat: kormányzati döntések, demográfiai változások, gazdasági folyamatok.
Tehát nagy jelentősége van a kamatoknak, inflációnak, állami támogatásoknak, mikrogazdasági folyamatoknak, a háborúnak és különböző pénzügyi körülményeknek is.
Nyilván nem pénzügyi tanácsadás, csak a véleményemet mondom: Ha nincs ingatlanod, én azt gondolom, hogy jól jársz azzal, ha mostanában piacra lépsz. Mert amikor majd normalizálódik az infláció, és csökkennek a kamatok, az ingatlanárak várhatóan megint lendületet kapnak.
Amennyiben ehhez segítségre, útmutatásra lenne szükséged, és szeretnél eligazodni az ingatlanvilág útvesztőjében, keress bátran!
Legutóbbi hozzászólások