Mexikó: tengerpart, tacos, és ingatlanbefektetés – ahogy mi láttuk

Az ember néha elfárad a hidegben, a betonban meg a csípős reggelekben. Mi úgy döntöttünk, szögre akasztjuk a kulcsokat pár napra, és elnézünk Mexikóba – de nem csak pihenni. Úgy gondoltuk, megnézzük, mit tud ez a híres Mexikói Riviera: Playa del Carmen, Tulum, Cancún – de most nem csak strandpapucsos turistaként, hanem befektetőként, sőt, kivételesen kíváncsi magyar ingatlanosként.

Már az első nap kiderült, hogy itt valami más történik, mint amit a katalógusokban mutogatnak. Playa del Carmen egy elképesztő nyüzsgő hely: tele amerikaiakkal, digitális nomádokkal, hosszú távra bérlőkkel. Sokan jönnek ide nemcsak pihenni, de életet újratervezni. És ahol sok az ember, ott pénz is forog – ezt már az elején megéreztük.

Végigjártuk a beach clubokat, megnéztük a szenotékat, forgattunk a dzsungelben, kóstoltunk sörös kupakos halottakra emlékező sírokat, és néztük, ahogy az óceán partján betonból épített lakóházak dacolnak a hurrikánnal.

Aztán persze jöttek az ingatlanok. Playa belvárosától Tulumon át egészen Isla Mujeresig néztünk meg projekteket. Voltak köztük menő lakóparkok rooftop medencével, meg egyszerűbb, betonozott udvaros épületek, ahol egyértelműen a praktikum győz a dizájn fölött. De mindenhol láttuk ugyanazt: ez a piac él.

És ez nem csak a turistákról szól. Ez egy befektetői célpont. Az amerikai piac miatt az árakat még mindig hajtja a kereslet. Bár a négyzetméterárak messze vannak a budapestiektől, a hozam lehetősége és a kiadhatóság erős. Ráadásul a fenntartási költségek – mint például az ingatlanadó – jelentősen alacsonyabbak, mint például Floridában.

Persze Mexikó nem csak számokról szól. Ez egy érzés. Az, hogy minden nap kisétálsz a tengerpartra, hogy a dzsungelben sétálva egyszer csak belebotlasz egy maja fociarénába, vagy hogy meg tudsz állni egy utcai tacózónál, és ott kapsz egy életre szóló ízélményt.

És közben felveszed a maja népviseletet. Kipróbáltam. Jól állt. (Szerintem.) A helyi néni nem volt annyira meggyőzve róla, de ez már részletkérdés.

Az egyik utolsó napon ellátogattunk Isla Mujeres szigetére. Ez volt az a pont, ahol minden összeállt. A tenger színe olyan volt, mint egy filterezett képeslap, és ott feküdtünk a beach clubban, és azt mondtuk: „Ez az, amit a katalógusban ígérnek. Ez tényleg az.” Persze az élménynek ára is volt – öten majdnem 150.000 Ft-ot hagytunk ott egy nap alatt –, de hát, ki mondta, hogy a trópusi élet olcsó?

Közben jöttek a felismerések is: például hogy a „Yucatán” valójában csak egy udvarias kérdés, hogy „Ez a maga lyuka, tán?” (Ezt azóta is emlegetjük zuhanyzás közben.) Vagy hogy a habanero paprika nem játék. Tényleg nem. Már az első napon ismerkedtünk vele a WC-n. (Második nap is.)

A gasztronómiáról csak annyit: egy idő után rájössz, hogy a taco, a burrito, a quesadilla és a fajita mind ugyanaz belülről, csak máshogy van hajtogatva. De jó. Csak éppen az európai gyomor egy ponton jelez.

A közbiztonság? Teljesen rendben volt. Nyilván nem mászkáltunk olyan helyen, ahol a kartellek mozognak, de a Quintana Roo állam – ahol jártunk – Mexikó egyik legbiztonságosabb régiója. Egy koldus se jött oda, rendőrök voltak mindenhol (néha talán túl sokan is), de egy pillanatra sem éreztük veszélyben magunkat.

A közlekedés viszont egy külön történet. Balra kanyarodsz, jobbra indexelsz. Az út közepén fa? Körbebetonozzák. Zéró tolerancia? Inkább csak vicces emlék otthonról.

Aztán jött az utolsó reggel, és kicsit megült a vállunkon a fáradtság. Mert pihenni mentünk – és fáradtabban jöttünk haza. De többet hoztunk magunkkal, mint egy tengerparti barnulást.

Hozunk magunkkal egy új szemléletet. Egy megértést, hogy a befektetés nem csak számokról szól. Hanem arról is, hogy hol akarod tölteni az idődet. Hogy hol érzed jól magad. És hogy mennyi élet van a négy falon túl.

És hogy visszamennénk-e? Igen. Visszamegyünk. Mert Mexikóban nem csak lakást lehet venni – hanem életstílust is.

Hasta luego, amigos. 🌴

Videó beszámoló

Az útról készítettünk egy rövidnek nem mondható 1:38 perces beszámolót, amit a cikk végén beágyaztunk, illetve elkészítettük a kivonatát, így ha csak egy-egy részre vagy kíváncsi, a videót odatekerheted. Kattints ide, ha egyből a videóra ugranál.

I. Nyitás & bemutatkozás (0:00 – 6:37)

• A műsorvezetők megérkeznek a Jukatán-félszigetre, Playa del Carmenbe.

• Töreki Zoli, aki több mint egy évtizede él Mexikóban, lesz a házigazda.

• Rövid beszélgetés a helyi időjárásról, hangulatról.

• Humorral és anekdotákkal indítanak – pl. mangós-csilis édesség, útifáradtság, szellemházak (aluxes mítosz).

II. Miért éppen Mexikó? (6:37 – 8:45)

• Zoli elmeséli, hogyan ismerkedett meg a térséggel:
  Felesége révén, aki hajón dolgozott – első megálló Cozumel sziget volt.

• 2019-ben vettek penthouse-t Playa del Carmenben.

• A COVID-járvány miatt előre hozták a „nyugdíjba vonulást” és kiköltöztek.

📌 Tanulság: Egyéni történet, de tipikus motiváció: szabadság, klíma, életminőség.

III. Ingatlanok Playa del Carmenben (8:45 – 12:45)

• Zoli ingatlanközvetítőként dolgozik, főként magyar ügyfeleknek.

• Konkrét példák:

  • Egy 161 m²-es ház ára: kb. 6,5 millió pesó (~120–130 millió Ft)

  • Havi bérleti díj: kb. 640.000 Ft

• Lakópark jellemzői: közös medence, edzőterem, expat közösség.

• „Snowbird” jelenség: észak-amerikai nyugdíjasok, akik fél évet Mexikóban élnek.

🌟 Érdekességek a részben:

• Aluxes – maja mitológia szellemlényei, akiknek kis házikókat építenek, hogy „ne rontsanak el dolgokat”.

• Az ingatlanpiac 2020 után felpörgött: sokan választják Mexikót második otthonként.

• Az interjúból kiderül, hogy még a stúdiólakások ára is gyorsan emelkedik (100.000 USD → 150.000 USD).

🧭 2. SZAKASZ: Mexikóról általánosan + Hurrikánszezon

⏱️ Időkeret: 12:45 – 24:34
📍 Témák: városfejlődés, építészet, életkörülmények, éghajlat, hurrikánok

I. Mit kell tudni Mexikóról? (12:45 – 17:43)

🔹 Helyszín: Playa del Carmen, külvárosi rész
🔹 Megfigyelés:

• Új lakóházak, apartmanok tömegesen épülnek → dinamikus városnövekedés

• Az építkezések tömbösített rendszerben zajlanak, évente „egy háztömbnyit” nő a város.

🔹 Érdekesség:

• A házak lapostetősek, és nem díszesek, inkább praktikusak – ez hurrikánbiztosabb.

• Épületek tetején víztartályok → biztosítják az ellátást vészhelyzetek (pl. hurikán) esetén.

🔹 Épületlátogatás:

• Megnéznek egy 46 nm-es stúdiólakást, ára 130–160 ezer USD körül mozog.

• Gránit munkalap, kültéri terasz, minőségi anyaghasználat – ezek mind „alap”.

📌 Kulcsszó: „snowbird életforma” – a helyi ingatlanpiac fő vevői közé tartoznak az USA/Kanadai nyugdíjasok.

II. Hurrikán szezon – Realitások és védekezés (17:43 – 24:34)

⛈️ Hurrikán szezon időszaka:
🗓️ Júniustól október közepéig tart.

🔸 5 fokozat létezik – az 1-es enyhébb, az 5-ös apokaliptikus (300 km/h-s szél).
🔸 Átlagosan 30 évente jön igazán pusztító. A helyiek inkább az enyhébbekhez szoktak hozzá.

🛡️ Védekezés:

• Alumíniumból készült redőnyök (hurricane shutters)

• Biztosítások elérhetők – ezek fedezik a károkat.

• Házak vasbeton szerkezettel épülnek – meglepően ellenállóak.

⚡ Infrastruktúra:

• Áramszünet néha előfordul (de van, hogy csak 20 percre).

• Vízellátást a tetőtartályok biztosítják ilyenkor.

🧠 Érdekesség a témában:

🔍 A hurikánok nevét az USA meteorológiai szolgálata adja, és váltakozó nemű nevek ciklusában haladnak: pl. Katrina, Harvey, Wilma, Otis.

🌴 A szargasszum algák (amelyek a tengerpartot elárasztják vihar után) már Kolumbusz idejében is ismert jelenség volt – és ma is gondot okoz a turizmusnak.

🧭 3. SZAKASZ: Tulúm – dzsungel, por és luxus (24:34 – 35:07)

I. Mi az a Tulúm, és miért népszerű?

📍 Helyszín: Tulum város

🔹 Tulum egy gyorsan fejlődő kisváros, kb. 100 000 fős lakossággal.
🔹 Híres a „bohém dzsungel feeling”-ről – ez vonzza az amerikai és európai fiatalabb turistákat.

🛣️ Probléma:

• A közművek nem követték le a gyors növekedést.

• Nincs még mindenhol szennyvízhálózat, utak sokszor porosak, gödrösek.

II. Bloom Tulum projekt (25:59 – 30:00)

🏢 Egy új luxusprojekt, amit a Marriott üzemeltet majd.

💰 Ár: kb. 1 millió dollár
📐 Méret: ~230 nm lakás + tetőterasz + saját medence
📈 Évi hozam: 8–9% a Marriott hotelüzemeltetés alatt

⏳ Használhatóság: a tulajdonos csak 6 hetet használhatja évente – a többi időben kiadják.

🏖️ Előny:

• Passzív jövedelem

• Marriott garantálja a minőséget és a karbantartást

III. Mit kapsz a pénzedért?

• Luxus belsőépítészet (gránit, csukom medenceburkolat – természetes gyanta + glett)

• Tetőterasz kilátással

• Földszinti + emeleten elválasztott lakóegységek (külön bejárattal)

• Beépített szekrények, felszerelt konyha, komplett bútorzat

🧠 Érdekesség

A „csukom” burkolat egy ősi maja technikán alapul – vízálló, környezetbarát, természetes faanyagból kivont gyanta keverék.

🌴 4. SZAKASZ – Playa del Carmen: Valle Aurora lakópark

⏱️ Időpont: 35:07 – 44:10

🏘️ Mi ez a projekt?

A Valle Aurora egy Playa del Carmen-i lakópark, amelyet elsősorban magyar vásárlók kedvelnek – Töreki Zoli tapasztalatai szerint ez az egyik legkeresettebb projektjük.

• Fejlesztő: Dinca családi vállalkozás

• Lokáció: város szélén, dinamikusan fejlődő övezet

• Projekt fázis: az első teljesen eladva, második szakasz építés alatt

🛠️ Lakások típusa és méretei

• 2️⃣–4️⃣ szobás lakások

• Méretek: ~180 nm-ig

• Penthouse: saját tetőterasszal, akár jakuzzival

• Modern elrendezés: minden hálószobához külön fürdő, beépített szekrények, tetőteraszos megoldások

💡 Árak:

• 2 szobás: kb. 4 millió pezó (kb. 80 millió Ft)

• 3 szobás: kb. 6,3 millió pezó (~125 millió Ft)

💸 Fizetési struktúra

30–70% konstrukció:

• 30% előleg szerződéskötéskor

• 70% a kulcsátadáskor
  👉 Ez ideális azoknak, akik késleltetett fizetési lehetőséget keresnek

🧱 Építészeti stílus és funkciók

• Medence, minigolf, edzőterem, közösségi tér

• Gránit konyhapult, kültéri medencék

• Tetőteraszok „kültéri nappaliként” funkcionálnak – ez ritka luxus Magyarországon

🧠 Érdekesség

Mexikóban a mosókonyha még mindig kültéri mosóteknővel is el van látva – a háztartási rutinok és vízhasználat még mindig a helyi hagyományokat tükrözik.

⚓️ 5. SZAKASZ – Puerto Aventuras: Blue House projekt

⏱️ Időpont: 44:10 – 52:05

📍 Hol vagyunk?

Puerto Aventuras – egy exkluzív, zárt lakóövezet Playa del Carmen és Tulum között, a Karib-tenger partján.

• Különlegessége: saját jachkikötő

• Teljesen privát közösség

• Kiemelten biztonságos, nyugodt környezet

🏙️ A projekt: Blue House

A Blue House lakópark több fázisban épül, jelenleg a második szakasz készül:

• Első fázis: már lakott

• Második fázis: folyamatban – új lakások foglalhatók

🏠 Lakástípusok és árak

🔹 Földszinti Swim-Up lakás

• 110 nm belső tér + 29 nm terasz

• Medencébe közvetlen bejárat a teraszról

• 💰 ~420 000 USD

🔹 Emeleti egységek

• Minden emelet +10 000 USD

• Legfelső szint: Penthouse

  • 3 hálószoba

  • ~214 nm összterület

  • ~560 000 USD-től

🔹 A legdrágább egység

• 135 nm lakás + 118 nm tetőterasz

• Közvetlen kilátással a jachtra

• 💰 ~676 000 USD

💳 Fizetési struktúra

• 30% foglaló

• 50% építkezés során

• 20% kulcsátadáskor
  👉 Klasszikus háromlépcsős rendszer

🌟 Extrák

• 🌊 Medencés közösségi tér

• 🛥️ Saját hajóhely/jachthely a lakások előtt

• 🌴 Nyugodt luxus környezet, amerikai és kanadai vevőkre optimalizálva

🧠 Érdekesség

Ez az egyik kevés lakópark, ahol a lakás árának része a jachthasználat joga is – különösen vonzó az észak-amerikai boat lifestyle kedvelőinek.

🧜 6. SZAKASZ – Merülés a cenotéban

⏱️ Időpont: 52:05 – 55:23

🕳️ Mi az a „cenote”?

A „cenote” (ejtsd: szenote) egy természetes víznyelő karsztbarlang, melyek a Yucatán-félsziget alatt húzódó hatalmas földalatti folyórendszer részei.

• Tiszta, édesvíz

• Történelmi és spirituális jelentőség a majáknál

• Egyedi búvár- és úszási élmény

📽️ A videóban:

A csapat meglátogat egy cenotét (konkrétan a Dos Ojos nevű barlangot), ahol:

• betekintenek a barlang mélyére

• víz alatti felvételeket is látunk

• némi „denevér vs. fecske” zavar is van 😄

💡 Egy kis filmes utalás: a látvány teljesen olyan, mint egy jelenet az Apocalypto vagy egy James Cameron-féle búvárfilm világából.

🌮 7. SZAKASZ – Gasztronómia

⏱️ Időpont: 55:23 – 57:17

🌶️ Mit esznek Mexikóban?

• Erősen fűszeres, csípős ételek

• Avokádó, kukorica, tenger gyümölcsei

• Klasszikusok: tacos, burritos, fajitas, ceviche

Megjegyzésük:
A Habanero paprika megcsavarja a magyar gyomrot is – az „erős” itt valóban erős. 🌶️🔥

💰 Árak – turistaként

• Egy vacsora sörrel együtt kb. 10 000 Ft/fő

• Még a „menőbb” helyeken is kb. budapesti árszint

🧠 Érdekesség

Mexikóban az avokádó annyira friss, hogy nem is kell ízesíteni. A „kétféle kukorica” – tortilla és köretként is – minden étkezés alapja.

🏖️ 8. SZAKASZ – Milyen az élet Mexikóban?

⏱️ Időpont: 57:17 – 59:55

🌴 Életérzés, nem nyaralás

Töreki Zoli, aki 4 éve él Playa del Carmenben, beszámol a mindennapokról, amelyek:

• lassabb tempójúak – „itt nem idegeskedik senki, ha késel 30 percet”

• kevesebb stresszel járnak

• inkább a „mañana” („majd holnap”) életfilozófiáját követik

🛫 A kiköltözés nem romantika

A főbb pontok, amiket érdemes kiemelni:

1. Kalandvágy és realitás:
   Egy ilyen döntés nem egy hétvégi kiruccanás. 13–15 óra repülőút, tehát „hazaugrok Budapestre” nem opció.

2. Legyen terved!
   – Mihez kezdesz kint?
   – Van félretett pénzed? (legalább 1 évre elegendő?)

3. Túlélési iparágak:
   – Turizmus
   – Ingatlan
   – Gasztronómia
   – (és lehet magyar vonalat is vinni)

💬 Zoli tanácsa:

„Ha van egy évnyi tartalékod, akkor rá fogsz jönni, mihez kezdj. De ha csak eljössz ‘mert megnézted a vlogot’, abból baj is lehet.”

🤔 Mit tanulhat ebből egy blogolvasó?

• A letelepedés lehetőség, nem automatikusan álomélet.

• Mexikó barátságos, de készülni kell rá – pénzügyileg, mentálisan és kulturálisan is.

• Ha van terved, élhető és örömteli élet várhat.

🧠 Érdekesség

Mexikó az egyik legfiatalabb népességű ország a kontinensen, mégis sok külföldi nyugdíjas választja „második életként”, különösen az USA-ból és Kanadából.
A „snowbird” jelenség – amikor az emberek télen leköltöznek ide – egy valódi életforma.

🏠 9. SZAKASZ – Ingatlanvásárlás Mexikóban

⏱️ Időpont: 59:55 – 1:09:35

📜 A jogi háttér: külföldiek + tengerpart = extra szabályozás

Mexikóban a tengerparttól számított 50 km-es zóna ún. restricted zone (védett övezet).
👉 Itt külföldi magánszemély nem lehet közvetlen tulajdonosa egy ingatlannak!

Két megoldás van:

🔄 1. Céges vásárlás (nem ajánlott)

• Mexikói céget kell alapítanod

• Könyvelő, adminisztráció, folyamatos költségek

• Bonyolult és drága

🔐 2. Fideicomiso – Bizalmi vagyonkezelés (ajánlott)

Ez egy speciális jogi konstrukció, amely:

• lehetővé teszi, hogy egy mexikói bank legyen a tulajdonos

• te pedig teljes körű jogosultsággal rendelkezel felette (mint kedvezményezett)

🔑 Fontos:

• örökölhető

• nem lehet elvenni tőled

• véd a végrehajtástól és peres eljárástól is

• Trumpnak is így van bejegyezve minden vagyona (ahogy a videóban elhangzik)

💰 Mennyibe kerül?

• Egyszeri költségek (ügyvéd, közjegyző, engedélyek): 6–9% az ingatlan értékéből

• Éves banki díj: kb. 500 USD

• Éves ingatlanadó: a vásárlási érték 0,2%-a

🧾 Példa: Egy 100.000 dolláros lakás esetén
– indulóköltség kb. 6.000–9.000 USD
– évi fenntartás kb. 700–800 USD

🧮 Adózás, kiadás, öröklés

• A bérbeadásból származó jövedelmet nem kérdezi senki

• Az ingatlan nem a neveden van, tehát magyar végrehajtó vagy bíróság nem tud hozzáférni

• Ha eladod: csak a nagy értéknövekedés után kell adózni

💡 Érdekesség:
Mexikó és Magyarország között nincs jogsegély-egyezmény, így az itteni vagyonod valóban elkülöníthető a hazaitól.

🔎 Miért jó ez befektetőknek?

• 💼 Stabil és jogilag védett

• 🌴 Amerikai piac hajtja fel az árakat

• 💸 Külföldi bankszámlás utalással is intézhető (Wise, Revolut)

• 🧾 Papíron nem a tiéd, gyakorlatilag mégis az

➕ Érdekesség

A bizalmi vagyonkezelés nem mexikói találmány, hanem a világ leggazdagabb embereinek kedvenc jogi eszköze – Trumptól kezdve az európai elitig.

🏛️ 10. SZAKASZ – Egy kis történelem: maják, konkvisztádorok és halottak napja

⏱️ Időpont: 1:09:35 – 1:14:40

🏹 A mexikói történelem nem fekete-fehér

A helyszín: Tulumi romok – egykori maja város, amely évszázadokig lakott volt a tengerparton.

Amikor Cortez és a spanyol konkvisztádorok megérkeztek a 16. században, megtörtént az összeütközés az ősi civilizáció és az európai hódítók között.

De ami sok más kultúrában tragédiaként él, Mexikóban ez a történelmi trauma:

👉 “A mexikói nemzet születése” – így tekintenek rá.

A spanyol hódítás tehát nem pusztán rombolásként él a kollektív emlékezetben, hanem identitásteremtő pillanatként. Ez egy fontos kulturális különbség, amit nehéz kívülállóként megérteni, de fontos látni.

💀 A halál kultusza – de nem ijesztő

A mexikóiak nem félnek a haláltól – inkább kapcsolatban állnak vele.

• A híres „koponyák” és „halottak napi ünnepek” nem horrorisztikusak, hanem tiszteletadás az ősöknek

• Amíg emlékeznek rájuk, a halottak “élnek tovább”

Példa: Étel-ital az oltáron, ünneplés a síroknál, gyertyák és fotók

💡 Tudtad?
A James Bond „Spectre” című filmje indította el a halottak napi nagyvárosi felvonulások divatját Mexikóvárosban – előtte ilyen nem is volt!

🧱 A maja romok – túlélő tanúk

A tulumi romok között sétálva az ember átérzi a történelmet:

• Itt álltak az ősi templomok, itt figyelték a tengert az őrök

• Volt édesvíz, védelem, hit és áldozat – egy egész civilizáció

És igen, az áldozati rítusok is valóságosak voltak:
⛓️ szívkitépés, véráldozat – ahogy az Apocalypto című filmben is láthattuk.

➕ Érdekesség

Mexikóban él az az ősi hit, hogy amíg valakit nem felejtenek el, addig nem halt meg teljesen. Ezért minden évben újra és újra ünnepelik a halottakat – étellel, itallal, zenével.

💸 11. SZAKASZ – Adók, illetékek és fenntartási költségek

⏱️ Időpont: 1:14:40 – 1:19:30

🧾 Mennyibe kerül a mexikói álom valójában?

Bár sokan azt gondolnák, hogy Mexikóban fillérekért lehet ingatlanhoz jutni, a valóság azért kicsit árnyaltabb. Az árak hazai (magyar) szemmel nézve még mindig versenyképesek, de fontos tudni, milyen költségekkel kell számolni a vásárlás és fenntartás során.

📌 1. Vásárláskori költségek: ~6–9%

Minden tengerparti ingatlan védett területen van. Külföldiként nem lehetsz közvetlen tulajdonos, de létezik két teljesen törvényes megoldás:

A) Céges konstrukció

– Mexikóban alapított vállalkozás nevére történik a vásárlás
– Könyvelő, bankszámla stb. → magas fenntartási költség

B) Bizalmi vagyonkezelés (Fideicomiso) – ez a legelterjedtebb

– Egy mexikói bank lesz a hivatalos tulajdonos, te pedig a kedvezményezett
– Jogod van használni, bérbe adni, eladni
– Évente kb. 500 USD a kezelési díj
– A vásárláshoz kapcsolódó közjegyzői díjak, illetékek, adminisztráció összesen: a vételár 6–9%-a

🏠 2. Éves fenntartási költségek

🤝 Eladás esetén?

Ha értéknövekedés volt és rövid időn belül adod el az ingatlant, lehet számítani némi adóra, de:

• 800.000 pezó (kb. 16 millió Ft) felett kell adózni

• Felújítás, javítás számlái csökkenthetik a fizetendő adót

📌 Pénzügyi összegzés (röviden)

✅ Vásárlás: +6–9% költség
✅ Fenntartás: alacsony ingatlanadó + kezelési díj
✅ Eladás: ritkán jelentős adóteher
✅ Átlátható, szabályozott rendszer – főleg bizalmi vagyonkezelés esetén

💡 Tudtad?

Mexikóban nincs ÁFA az első ingatlanvásárláskor külföldiként, mivel nem számít „üzleti célú” tranzakciónak.

🏁 12. SZAKASZ – Miért éri meg befektetni Mexikóban?

⏱️ Időpont: 1:19:30 – 1:21:01

💼 Befektetés nemcsak pénzért – hanem életminőségért

A videó végéhez közeledve a műsorvezetők és Zoli átkapcsolnak „befektetői üzemmódba”, és végiggondolják, miért is vonzó valójában a mexikói ingatlanpiac.

📊 Pénzügyi racionalitás – mit mondanak a számok?

• A mexikói ingatlanpiac még messze nem érte el az amerikai árszinteket

• Az amerikai, kanadai vevők felfelé tolják az árakat, és még évekig fogják

• Éves hozam (pl. Marriott-os modellnél): 8–9% hozam, dollárban

• Fenntartási költségek alacsonyak, különösen amerikai mércével

🌍 Életminőség – amit a számok nem mutatnak meg

• Egész évben jó idő – nincs holt szezon

• Természetközeli, dzsungeles, tengerparti életstílus

• Stabil közbiztonság a turisztikai régiókban (pl. Yucatán, Quintana Roo)

• Kulturális gazdagság (Maja romok, helyi hagyományok, gasztronómia)

📱 A befektetés, ami több mint hozam

„Ma már nem kell kimozdulnod a karosszékből egy pénzügyi döntéshez – de Mexikó nemcsak számokról szól. Aki ide fektet, az az életminőségbe is fektet.”

💬 „Ez egy stabil jó befektetés, ami jó hozamot tud hozni – és olyan életörömöt generál, aminek nem sok párja van a világon.”

💰 Mennyi az annyi? – Mexikói árak, hozamok, matek

Kint vagy a tengerparton, szól a Mariachi, a kezedben egy frissen facsart lime-os valami, és akkor jön az érzés:
👉 „Ezt meg lehetne ismételni… mondjuk évente.”
👉 „Vagy ki is lehetne adni… jó pénzért.”

Nos, ezen a ponton kapcsol be a matek – de szerencsére a mexikói piac nem egy bonyolult differentialegyenlet.

🔢 Árviszonyok – Mennyibe fáj egy tengerparti lakás?

Egy újépítésű, medencés lakás Playa del Carmenben vagy Tulum környékén kb. 100-150.000 USD-től indul, ami:

• egy budapesti újépítésű garzon ára,

• viszont itt medence, tengerpart és pálmák járnak hozzá.

És a legjobb?
Amerikai turisták az igazi célközönség.
Ők azok, akik heti szinten kifizetik azt, amit otthon havonta keresnek – szóval az árakat is felfelé nyomják. Ennek mi, befektetőként, nem bánjuk a hatását. 😎

📈 Hozamok – Na jó, de mennyit hoz?

A rövid távú kiadás (Airbnb, Booking) simán hoz 6–10% közötti bruttó hozamot évente – de ha jó a lokáció, és jól van menedzselve, akár többet is.

👉 Kiadás: heti 600–1200 USD között a szezonban
👉 Fenntartási költségek: alacsonyak (ingatlanadó, közös költség, rezsi – a magyar ár töredéke)
👉 Kezelésre is van ember – havi fix díjért lemenedzselik a vendégeket, takarítást, karbantartást.

🌴 De nem csak a számok beszélnek…

Bármennyire is imádjuk a számokat (végül is ingatlanosok vagyunk), Mexikó valójában nem csak egy Excel-sor…
Ez egy életérzés. A napfelkelték, az utcai taco illata, a sörkupakokból kirakott síremlékek (!) – ez mind hozzáadódik a hozamhoz.

És ha belegondolsz, mi más tud ennyi hozamot termelni, miközben flip-flopban, napszemüvegben csinálod végig?

🧭 Hol érdemes befektetni? – Mexikói lokációk, saját szemmel

Mexikó nem egy egységes „napos tengerpart”, hanem egy változatos paletta, ahol mindenki megtalálja a maga stílusát – legyen az hipszter dzsungelhangulat, all-inclusive kényelem, vagy épp turista-áradat kompatibilis pénztermelő gépezet.
Mi pedig jártunk mindháromban.

🌴 1. Tulum – A bohém luxus

Ha a kókuszvizes jógamatracodnak is saját Insta-oldala van, akkor Tulum a te helyed.
Modern, mégis organikus, itt a luxus zölddel és porral keveredik – és nem véletlenül.

Mit láttunk, mit tapasztaltunk?

• Építkezések mindenfelé, de nem panelrengetegek, hanem dzsungelbe simuló designházak.

• Nagyon megy az eco-chic, tehát ha ide tervezel beruházni, ne sima betontömböt vegyél – legyen stílusa.

• Az árak már kúsznak felfelé, de még mindig alatta vagyunk Miami áraknak, viszont a célpiac: amerikai „digitális nomádok”, influenszerek, startuposok.

👉 Tulum befektetésnek: divatos, de figyelj a kivitelezőre – nem minden dzsungelház lesz kész, amit meghirdetnek.

🏖️ 2. Playa del Carmen – A klasszikus tuti

Ez a hely az, amit megmutatsz anyádnak, ha azt mondod: „Mexikóban vettem lakást”.
Playa del Carmen a Riviera Maya szíve – van strand, van sétálóutca, van Starbucks meg tequila is.
És amellett, hogy jól hangzik, piszok jól is működik kiadásra.

Saját tapasztalat:

• Kényelmes, jól kiépített infrastruktúra

• A legtöbb lakás már kiadási rendszerbe illeszkedik, tehát vehetsz kész Airbnb-t, ami már pénzt termel.

• Rengeteg amerikai és kanadai jön ide téli menekülőre, vagy akár nyugdíj után fél évre itt élni.

👉 Playa befektetésnek: stabil, biztos hozam, kevés meglepetéssel.

🏝️ 3. Cancún – A nagyágyú

Cancún az a hely, amit a katalógusból ismersz: luxushotelek, homokos strand, nonstop party.
De nem csak bulizni lehet itt – komoly kiadási piac is van, és nem mellékesen rengeteg repülő jár ide.

Amit mi láttunk:

• A központi zóna (Hotel Zone) nagyon drága, de mögötte már vannak jó vételek.

• Kicsit amerikaiasabb a feeling – ha a célpiacod amerikai turista, akkor Cancúnban biztosra mész.

• Viszont kevésbé „otthonos” – ha te is ott akarsz lakni pár hónapot, nem ez a leghangulatosabb.

👉 Cancún befektetésnek: turistagyár, de pénzt hoz.

🗺️ És még? Szigetek, falvak, dzsungelek…

Voltunk Isla Mujeresen (spoiler: ott ettük el az 150.000 Ft-ot napágyakkal és napszúrással),
láttunk kis falvakat, amerikai nyugdíjasokat, dzsungelbe épült communityket, és mindenhol egy dolgot láttunk:

👉 Aki előbb ér ide, az jobban jár.

📝 A. „Kell-e engedély magyar állampolgárnak?” – Jogi alapok Mexikóban

Na most, mi ugye ingatlanosok vagyunk, de itt most kivételesen kíváncsi magyar turistaként járkáltunk… azért nem bírtuk ki, hogy ne túrjuk szét a szabályokat is. 😄

És mit találtunk?

Külföldiként Mexikóban ingatlant venni? Simán lehet. De van egy kis trükk:

Ha a tengerparti sávon belül (50 km-en belül) akarsz ingatlant venni, akkor azt technikai értelemben nem a saját nevedre íratják.

👉 Ilyenkor jön a „fideicomiso” nevű varázsszó:
Ez egy banki tröszt, amiben a mexikói bank a nevedben tartja az ingatlant – te vagy a kedvezményezett, és teljes joggal rendelkezhetsz fölötte: eladhatod, kiadhatod, örökítheted.

🧠 Fun fact: ez kb. olyan, mint amikor valaki alapítványba teszi a házát – csak itt ez az elvárt forma a külföldieknél.

💰 B. „Költségek, papírok, adók” – Mennyibe kerül valójában?

Apropó, ha már úgy döntöttél, hogy “na most veszek egy dzsungellakást Tulum szélén”, akkor íme, mire számíts pénzügyileg:

💸 Vásárlási költségek:

• Ügyvédi díj: kb. 1–1,5%

• Tröszt létrehozása (fideicomiso): egyszeri ~2.000–2.500 USD

• Éves banki kezelési díj a trösztért: ~500 USD / év

• Átírási illeték (Notario + regisztráció): ~5–7%

És ami itthon fura lenne, de ott teljesen alap:

👉 Minden hivatalos ügyletet egy közjegyző (Notario Publico) bonyolít le – ő nem egy sima közjegyző, hanem kvázi állami végrehajtó: nélküle nincs adásvétel.

📦 Fenntartási költségek:

• Ingatlanadó: aprópénz (évi pár száz dollár)

• Közös költség (ha zárt community): 100–300 USD / hó

• Áram, víz, net: olcsóbb, mint itthon

🏡 C. „Airbnb a dzsungelben” – Működik ez egyáltalán?

Itt jön a pénzügyi rész, és most Marci módjára mesélve:

„Szóval ott állunk a tulumi Airbnb-nk tetőteraszán, tigrisleveles fal, kaktuszos medence, este LED-ek világítják meg a bambuszt – és azon gondolkodunk: oké, de ki veszi ezt ki, ha mi hazamegyünk?”

A válasz: az amerikaiak, a kanadaiak meg a digitális nomádok.

📊 Átlagos hozam:

• Egy jól menő 1-2 szobás Airbnb: 150–250 USD/éj

• Évi kihasználtság: 60–75% (főszezon: november–április)

👉 Vannak profik, akik csak menedzsmentre szakosodtak.
Ha nem akarsz kijárni, akkor local property manager lekezeli helyetted: takarítás, bejelentkezés, Airbnb-válaszok, minden.

Fun fact: sok tulaj magyar, izraeli, argentin, amerikai – és bizony, már magyar Airbnb-menedszment is működik Cancúnban!

🔚 Összegzés – Érdemes-e?

Ha azt kérdezed tőlünk, hogy „Márton, vegyünk-e itt lakást?”, akkor a válasz:

👉 Ha nem ma, akkor mikor?
👉 Ha nem itt, akkor hol?

A tenger örök. Az amerikai pénztárca is. És a napsütés… na az az első percben eladja az ingatlant.

🧮 A. „Mennyi idő alatt térül meg?” – Airbnb-s hozamszámítás, példákkal

Na most, mi ugye nem csak sétáltunk a pálmafák alatt, hanem ott a dzsungelben is néztük a számokat. 💻

Példa: 2 hálós Airbnb Tulumban

• Vételár: 240.000 USD

• Airbnb-bevétel: átlag 180 USD/éj

• Kihasználtság: 70% (azaz kb. 255 éj/év)

💰 Bevétel évente: kb. 45.900 USD
💸 Kiadás:

• Menedzsment: -20%

• Rezsi, fenntartás: kb. -5.000 USD
  🧾 Marad: kb. 31.000 USD → hozam: ~12,9%

🤯 Magyar viszonyokhoz képest ez elég combos. Persze, nem mindegy hol és hogyan hirdeted, de ha jól csinálod, ez laza passzív jövedelem is lehet.

🔐 B. „Tényleg biztonságos Mexikó?” – A valóság a Narcos sorozaton túl

Na most… mi is úgy mentünk ki, hogy „ajaj, itt majd jönnek a kartellek” – de a valóság?

🟢 Cancún – Playa del Carmen – Tulum tengely: teljesen nyugi.

• Rendőr az utcán? Van, de nem agresszívek.

• Kéregető? 2 hét alatt kb. 2.

• Atrocitás? Nulla.

• Este mászkálás? Simán.

„Azért na, Budapesten is van két hely, ahova este nem mész. Itt is. De azokba mi nem mentünk.”

💡 Érdekesség: a Quintana Roo állam (ahol Tulum is van) az egyik legbiztonságosabb régió Mexikóban – épp mert itt van a legtöbb turista és beruházás.

🏗️ C. „Helyi építkezések – mire figyelj, ha újépítésűt veszel?”

Mert hát ingatlanosként nem bírjuk ki, hogy ne vizsgáljuk meg a vasbetont is. 🧱

Mire figyelj Mexikóban, ha újépítésűt vennél:

1. Hurrikán-biztonság:
   ✔️ Erős szerkezet, lapostető, fém zsalugáterek – ne a dizájnra menj, hanem a túlélésre.

2. Telekviszonyok, közművek:
   🛠️ Itt az „infrastruktúra” gyakran még fejlesztés alatt van. Nézd meg: van-e ivóvíz, áram, szennyvíz?

3. Kivitelező múltja:
   🔍 Mexikóban divat „pre-sale”, vagyis előre eladják a lakásokat – de nem mindegy, ki építi. Nézd meg az előző projektjeiket, beszélj vevőkkel!

4. Papírok, engedélyek:
   📜 Itt tényleg minden a Notario-nál dől el. Ha nincs pecsét, nincs semmi. Legyen jogi képviselőd!

🧠 ZÁRÓ MEGFIGYELÉS

„Tulumban úgy építenek, mint ha holnap jönnének az amerikaiak… mert jönnek is. És elhozzák a dollárt.”

Mi már tudjuk: ha valamiben van hosszú távon fantázia, az a tengerparti, kiadható, szerethető mexikói lakás.

🧾 A. Hogyan néz ki egy adásvétel Mexikóban lépésről lépésre?

„Mi most kivételesen nem ingatlanosként vagyunk itt… de azért nem bírjuk ki, hogy ne faggassuk ki az ügyvédeket.”

1. 🧐 Találsz egy jó lakást

Online, helyi kapcsolattal, vagy séta közben – mint mi.

2. 🤝 Megegyeztek az árról

Lehet alkudni, de nem úgy, mint otthon. Itt arcvesztés lehet, ha túl sokat húzol le az árból.

3. 💼 Jogi képviselő: kötelező

Kell egy lokális ügyvéd, aki:

• ellenőrzi a tulajdoni lapot (igen, van ilyen)

• átnézi az engedélyeket

• kapcsolatban van a Notario-val (ez a mexikói közjegyző/állami szintű figura)

4. ✍️ Foglaló, szerződés

Ha minden oké, jön egy promissory contract, és kb. 5-10% foglaló.

5. 🏛️ Notario előtt zárás

Ő állítja ki az adásvételi dokumentumot. Általában 30-45 nap a zárás.

6. 📜 Tulajdoni lap frissítése

Ez 2-3 hónap is lehet. De ettől még tiéden van az ingatlan, ha a Notario-papír megvan.

💡 Tipp: ne menj bele semmibe ügyvéd nélkül. A Notario a király, de a ti oldalotokat a jogi képviselő védi.

⏳ B. Mekkora kockázat az Airbnb-s kiadás? Rövid táv kontra hosszú táv

„Mi ezt turistaként is leteszteltük – voltunk Airbnb-ben, szállodában, full luxury Beach Clubban is…”

🏝️ Airbnb (rövid táv):

✅ Magasabb bevétel – főleg főszezonban
✅ Amerikai vendégek dollárban fizetnek
⚠️ Szezonalitás – nyár, karácsony, húsvét erősek
⚠️ Menedzsment kell! – ezt érdemes kiszervezni
⚠️ Szargaszó (hínár) szezonban 1-2 hét kieshet

🧳 Hosszú táv:

✅ Stabil bevétel, kevesebb macera
⚠️ Helyi bérlők kevesebbet fizetnek
⚠️ Jogilag kevésbé védett a bérbeadó

„Aki profin csinálja, az kombinálja: november–április Airbnb, május–október hosszú táv.”

🏖️ C. Hol érdemes venni? Tulum, Playa del Carmen vagy Cancún?

„Mindhárom helyen jártunk. Más-más arc, más célcsoport – de mindegyikben van fantázia.”

🌿 TULUM

• Zöld, természetközeli, dzsungeles

• „Spirituális” arcok, jóga, wellness, vegán minden

• Az egyik legdrágábban fejlődő övezet

• ⚠️ Infrastrukturálisan még alakul – nincs mindenhol szennyvíz, ivóvíz, betonút

🏙️ PLAYA DEL CARMEN

• Kicsit olyan, mint Balatonfüred találkozása Barcelonával

• Rengeteg turista, rengeteg kiadó lakás

• Sétálóutca, strand, beach clubok, központi lokáció

• Airbnb-zésre kiváló, de árverseny van

🌆 CANCÚN

• Hatalmas szállodák, rezidenciák, bevásárlóközpontok

• Amerikai nyugdíjasok, családok

• Nagyobb reptér, infrastruktúra fullos

• Kicsit drágább, de stabilabb

🎯 Ajánlás:

• Ha fiatalos, trendi Airbnb-s befektetést keresel: Tulum

• Ha kiegyensúlyozott hozam és városiasabb élmény: Playa

• Ha luxus, reptérközeli, stabil: Cancún

🧭 Minden együtt?

Mi az egész utat így foglaltuk össze magunknak:

„Mexikó nem a kockázatmentes befektetőknek való, de akinek van mersze, az életstílust is vehet – nem csak négy falat.”

💸 A. Mexikó vs. Magyarország: Hol olcsóbb fenntartani egy lakást?

„Azt hittük, hogy olcsó országba jövünk… aztán eljött a vízszámla.”

🌴 Mexikó:

• Ingatlanadó: Éves szinten néhány tízezer forintnak megfelelő összeg (!)

• Karbantartás: Nagy meleg, sós levegő, trópusi esők – itt minden gyorsabban kopik

• Közös költség: Ha gated community-ben vagy (őrzött lakópark), akár 200-300 USD/hó is lehet

• Szemétszállítás, víz: olcsó, de sok helyen manuálisan oldják meg

• Villany: légkondi mellett horror. Nálunk volt olyan nap, hogy azt hittük, Tesla-t töltünk, nem egy klímát

🏡 Magyarország:

• Adók, rezsi kiszámíthatóbb

• Nincs penészedés egy éjszaka alatt, mint a dzsungelben

• Kevesebb gondnokság, kevesebb dzsungelgyom a nappaliban

🎯 Verdikt: Ha spórolnál, ne trópusi tengerpartra vásárolj. Ha viszont életed stílusba váltanál – akkor ez az ára a pálmafáknak.

📜 B. Hogyan adózunk Mexikóban, ha kiadjuk a lakást?

„Én már számolgattam fejben a dollárt… de aztán jött a mexikói adórendszer és lelassított.”

Helyi szabályok:

• Ha Airbnb-zésre veszed, regisztrálnod kell mint kiadó

• Vannak helyi adók, szövetségi ÁFA, és időnként turistavárosi különadók

• Az adózás államonként eltérhet – pl. Quintana Roo más, mint Yucatán

🧾 Két fő opció:

1. Magánszemélyként adod ki – egyszerűbb, de korlátozottabb

2. Cégként (Mexikóban) – költséghatékonyabb, de ügyvéd és könyvelő kell

„Na most ezt egyedül nem bogozod ki. Nekünk kellett egy könyvelő, aki érti az Airbnb-s világot.”

👥 C. Helyi kapcsolatok: Kit érdemes ismerni, ha befektetnél?

„Mexikóban minden működik. Lassabban. Oldalról. Hátrafelé. De működik. Ha van, aki ért hozzá.”

Kikkel vettük körbe magunkat:

• Ingatlanügynök – nem az első szembejövő, hanem helyi profik, akik turistából lett expatoknak is segítettek

• Ügyvéd – spanyolul beszél, de nem csak spanyolul. Olyat válassz, aki expatokra szakosodott

• Könyvelő – Airbnb, bérbeadás, céges forma… ezt már nem lehet otthonról megoldani

• Karbantartó / housekeeper – aki kulcsot kezel, klímát pucol, vendéget fogad – kulcsfigura!

💡 „Ez itt a ‘Ki kicsoda’ játék. Ha jól választasz, megy minden. Ha rosszul – akkor egy kaktusszal fogsz pereskedni.”