Van az úgy, hogy az ember ül valahol Londonban, Szingapúrban vagy épp Győrben, és közben budapesti lakást szeretne venni.
Van munkád, családod, gyereked, életed – csak épp időd nincs, hogy minden második nap felugorj Pestre lakást nézni.
Közben az ingatlanpiac olyan tempóban pörög, hogy simán úgy érzed magad, mintha az Éhezők viadalába jelentkeztél volna.
Ebben a cikkben azt mutatom meg, hogyan lehet ma Magyarországon úgy ingatlant venni, hogy te magad nem vagy ott minden egyes megtekintésen – és mikor nagyon nem ajánlom, hogy „vakon” ugorj bele.
A cikk alapja egy beszélgetés a Trend FM stúdiójából, az Ingatlanüzlet rovatból, ahol Rádi Rebekával, vevőoldali ingatlanspecialista kolléganőmmel beszélgettem erről a szolgáltatásunkról.
Kik beszélgetnek a videóban?
Mlinárik Márton – budapesti ingatlanspecialista, ingatlanbefektető, a Ypsilon Home Kft. alapítója.
Rádi Rebeka – vevőoldali ingatlanközvetítő, ingatlanspecialista, Márton munkatársa, aki kifejezetten vevők megbízásából kutatja, szűri és vizsgálja az ingatlanokat
Miért kínszenvedés ma vevőnek lenni az ingatlanpiacon?
Ha valaha próbáltál már saját magadnak lakást venni, ismerős lesz a forgatókönyv:
dolgozol, gyereket viszel–hozol, éled az életed
este 11-kor hirdetésnézegetés: jó, ez még belefér
időpont-egyeztetés, szabadságkivétel, utazás
elmész a lakáshoz, és:
vagy már eladták
vagy nem az jön szembe, ami a képeken volt
vagy egy licithelyzet közepén találod magad
Közben a piac 2025-ben ott tart, hogy:
az árak az Otthon Start és egyéb támogatások után ugrottak egy nagyot, és inkább egy magasabb szinten stagnálás felé tartanak, mintsem visszaesés felé (erről részletesen írtam az ingatlanpiac összefoglalómban)
a másfél–kétszobás lakásokra különösen nagy a kereslet, mert itt találkozik a legtöbb vevő pénztárcája a kínálattal
sok vevő hitellel, másik része készpénzzel vásárol – de egyiknek sem kényelmes a mostani tempó
Rebeka találóan úgy fogalmaz:
„Ez vevő oldalról olyan, mint az Éhezők viadala. Tetre késznek kell lenni, gyorsan reagálni – de közben nem szabad észnélküli döntést hozni.”
Mi az a vevői ingatlanközvetítői megbízás?
A szolgáltatás neve nem különösebben kreatív – „vevői ingatlanközvetítői megbízás” –, de legalább pontosan leírja, miről szól.
Röviden:
van egy saját embered a piacon, aki helyetted:
keres
szűr
tárgyal
dokumentál
és addig megy, amíg reálisan jó ingatlant nem talál.
Nem csak a hirdetéseket küldözgeti, hanem:
kimegy helyetted
beszél a közös képviselővel és a lakókkal
felméri a ház műszaki állapotát
megnézi a társasház pénzügyi helyzetét
végigkíséri az adásvételi szerződés és a hitel folyamatát
És igen: akkor is működik, ha te épp Szingapúrban, Bécsben vagy Manchesterben élsz, és csak egy videós bejáráson látod először a lakást.
Kinek való a vevőoldali szolgáltatás?
Rebeka három nagy csoportot emel ki.
1. Nincs időd
Ha kb. így néz ki az ingatlanvásárlási stratégiád:
„Hetente egyszer-kétszer ránézek az ingatlan.com-ra, hátha beesik valami.”
…akkor már most vesztésre állsz.
A jó ingatlanokra:
percek alatt rárepülnek a vevők
a „holnap megnézném” gyakran annyit jelent: „holnapra már lesz rajta foglaló.”
Rebeka napi 10–12 órában nézi a piacot, több szűrővel, több felületen, megszállott módon. Ha ezt neked kellene munka, gyerekek és élet mellett csinálni… hát, nem biztos, hogy jó vége lenne.
2. Nincs szakértelmed (vagy érzed, hogy bizonytalan vagy)
Tipikus bizonytalanságok:
„Én ránézésre honnan tudjam, jó-e a társasház?”
„Mi a helyzet a tetővel, strangokkal, házkasszával?”
„Melyik papír fontos a banknak, mit dob vissza egy pillanat alatt?”
„A fürdő és a lakás közti szintkülönbség vajon mit jelent jogilag?”
Volt olyan lakás, ahol a régi közös mosdót egyszerűen „ráöntötték” az ingatlanra – csak épp a tulajdoni lapon nem szerepelt. Hitelnél ezt a bank szépen vissza is dobta volna.
Ha komolyan gondolod a dolgot, érdemes megnézni, mit mutat a tulajdoni lap lekérése is – erről külön cikkben is írtam, részletesen: lásd: tulajdoni lap lekérdezés lépésről lépésre
3. Nincs jelenléted (külföldön élsz / máshol laksz)
Nagyon sok ügyfelünk:
külföldön él (Anglia, Németország, Szingapúr, Vietnám stb.),
vagy a gyerekének keres budapesti lakást,
vagy egyszerűen más városban él, és nem ugrálna fel minden héten.
Ilyenkor az történik, hogy:
mi járjuk végig a lakásokat,
videós körbejárást, fotókat, 3D-túrát, részletes leírást küldünk,
és a végén csak akkor jössz, amikor már az adásvétel környékén tartunk (vagy még akkor sem, ha meghatalmazással oldjuk meg).
Hogyan néz ki lépésről lépésre egy „távvásárlás”?
A vevői ingatlanközvetítés menete: lépésről lépésre
1. Közös konzultáció: felmérjük, mit szeretnél
Ez történhet:
személyesen az irodában, vagy
online (videóhívás, képernyőmegosztás).
Ezen a konzultáción:
végigmegyünk az igényeiden (lokáció, méret, állapot, keretösszeg),
megnézzük, mennyire reális, amit elképzelsz,
hirdetéseket nézegetünk együtt, provokatív kérdésekkel:
mi tetszik, mi nem,
mitől érzed magad „otthon”,
hol húzod meg a határt kompromisszumban.
A cél:
innentől én az ügyfél szemüvegén keresztül nézzem az ingatlanpiacot – és ne kelljen kétpercenként visszakérdeznem.
Ekkor kerül szóba az is, mi a fontosabb:
első saját otthon,
befektetés,
gyereknek lakás,
esetleg kombináció (pl. most befektetés, pár év múlva saját használat).
2. Hitelképesség: előre tisztázzuk
Az egyik legnagyobb hiba, amit sokan elkövetnek: előbb kiválasztják a lakást, és csak utána mennek hitelt intézni.
Mi ezzel szemben:
már a keresés előtt elküldjük az ügyfelet a bankfüggetlen hitelszakértőnkhöz,
ott megtörténik a hitelképesség-vizsgálat,
tiszta kép lesz arról, hogy:
hitelképes-e az ügyfél,
mekkora összeget, milyen feltételekkel tud felvenni,
van-e bármi olyan tényező, ami gondot okozhat.
Ez sok stresszt levesz mindenkiről. Nem az adásvételi szerződés aláírása előtt derül ki, hogy valami mégsem fér bele.
Ha szeretnél ezzel kapcsolatban játszani a számokkal, nézd meg az ingatlan kalkulátorokat és a törlesztőrészlet kalkulátort.
3. Ingatlanvadászat: megszállott módon, minden felületen
Rebeka mondja:
„Én napi 10–12 órában keresek, több szűrővel, minden értelmes felületen. És általában autóirodából dolgozom – ha felkerül valami jó, már hívom is az eladót.”
A gyakorlatban:
minden nap többször ellenőrzi az új hirdetéseket,
nem vár a hirdetésfigyelő e-mailekre,
ha felbukkan egy jó lakás, azonnal reagál.
A potenciális ingatlanokat továbbítja az ügyfélnek:
jelzed, mi tetszik, mi nem
ami jó, arra Rebi időpontot foglal, és megy is.
4. Helyszíni bejárás: te otthon kávézol, mi megizzadunk helyetted
Na itt jön a lényeg: te nem mész ki minden egyes lakáshoz, hanem mi megyünk.
Mit nézünk meg?
utcafront, homlokzat, környék
lépcsőház, lift, folyosó
lakás műszaki állapota (amennyire látható)
gyanús jelek (repedés, vizesedés, furcsa átalakítások stb.)
beszélgetés:
közös képviselővel (tető, strangok, ház anyagi helyzete, tervezett felújítások, várható célbefizetés)
lakókkal (milyen ott élni, hangos-e a ház, vannak-e „érdekes” szomszédok)
Mit kapsz te?
videós bejárást (szó szerint végigsétálunk helyetted)
fotókat, 3D-túrát,
írásos összefoglalót:
mi jó benne,
hol vannak a kockázatok,
mit gondolunk az ára–érték arányról.
5. Alkustratégia és licithelyzet kezelése
Sokan azzal keresnek meg:
„Mennyi az, amit illik alkudni ma Budapesten?”
A válasz: helyzetfüggő.
túlárazott ingatlannál simán belefér az alku,
jó áron lévő, többvevős lakásnál sokkal fontosabb a gyorsaság és a stratégia, mint az, hogy „kikaparjunk még 1 milliót”.
Rebeka mindig:
előkészített stratégiával megy be a licithelyzetekbe,
előre meghatározza az ügyféllel:
meddig megyünk el,
mikor szállunk ki,
milyen ajánlattal indulunk.
Nagyon sok pénzt meg lehet spórolni azzal, ha nem melegszel bele a licitháborúba, hanem hideg fejjel tudod, mi az a plafon, ahol inkább elengeded az adott lakást.
6. Jogi rész, adásvételi szerződés, banki szempontok
Az utóbbi időben a bankok:
jóval szigorúbban nézik a szerződéseket,
simán visszadobják, ha pl.
nincs rendesen feltüntetve a nettó alapterület,
valami nem stimmel a tulajdoni lappal,
az ingatlan valós állapota és a papírok eltérnek.
Mi:
saját ügyvéddel nézetjük át az adásvételi tervezetet,
ha az eladó a saját ügyvédjéhez ragaszkodik, akkor is ráküldjük a miénket ellenőrzésre,
figyelünk arra, hogy ne a banknál derüljön ki, hogy hiányzik egy fontos adat.
Ha részletesen érdekel a folyamat, javaslom a cikkemet az ingatlan vásárlás menetéről és buktatóiról.
3 tipikus hiba, amit vevők elkövetnek személyes jelenlét nélkül
1. „Elhisszük a hirdetést”
A képek szépek, a leírás remek, „újszerű, azonnal költözhető” – aztán a valóság:
fürdő és szoba között 10 centis szintkülönbség,
a hozzácsapott régi mosdó nincs a tulajdoni lapon,
a ház kasszája mínuszban, tetőfelújítás lóg a levegőben.
Ezért fontos:
személyes (vagy megbízotti) bejárás,
papírok és valóság összevetése,
ingatlanpiaci tapasztalat, hogy tudd, mibe lépsz bele.
2. Hitelképesség nélkül, „érzésre” elindulni
Sokan azt gondolják:
„Ha a banktelefonban azt mondta, hogy elvileg hitelképes vagyok, akkor minden oké.”
Nem oké.
A részletek a végén derülnek ki, amikor:
már megvan az ingatlan,
már foglaló is van,
és a bank ekkor szól, hogy „hoppá, van itt egy apró bökkenő”.
Ezért van az, hogy mi a folyamat elején tisztázzuk a hitelképességet – és ehhez ott vannak az ingatlan kalkulátorok és a törlesztőrészlet kalkulátor is.
3. Nem járjuk körbe elég alaposan a társasházat
Egy lakás értékének jó része a ház minőségén múlik:
mikor volt utoljára tetőfelújítás?
mi a helyzet a strangokkal?
mennyi van a házkasszában?
mik a tervezett beruházások, célbefizetések?
milyen a közös képviselő? (Hidd el, számít.)
Ez az a rész, amit:
a legtöbb vevő egyszerűen kihagy,
mi pedig külön kérdéslistával járjuk végig – és nem csak az eladóval, hanem a lakókkal is beszélünk.
Mikor nem javaslom a „távvásárlást”?
Őszintén:
Ha valaki egyáltalán nem bírja a bizonytalanságot,
ha feltétlenül személyesen akar mindent kontrollálni,
ha az első lakásnál is „élete álmát” keresi,
akkor érdemes legalább a végső jelölteket személyesen is megnéznie.
Mi a vevőoldali szolgáltatással nem csodát ígérünk, hanem:
időt,
szakértelmet,
és olyan kockázatcsökkentést, amit laikusként nehéz összehozni.
Gyors ellenőrzőlista: neked való a vevőoldali szolgáltatás?
| Kérdés | Ha többnyire IGEN a válaszod… |
|---|---|
| Külföldön élsz vagy más városban laksz? | Nagyon is neked találták ki. |
| Heti 1–2 alkalomnál többet nem tudsz foglalkozni a kereséssel? | Előbb-utóbb le fogsz maradni a jó lehetőségekről. |
| Nem értesz a társasházi papírokhoz, műszaki állapothoz, joghoz? | Szakértő nélkül nagy a mellényúlás kockázata. |
| Hitellel vásárolsz, és nincs még pontos képed a lehetőségeidről? | Először hitelképesség, aztán ingatlan – nem fordítva. |
| Fontos neked, hogy valaki a TE érdekeidet képviselje az eladókkal szemben? | Ez a vevőoldali megbízás lényege. |
Gyakori kérdések az ingatlan vásárlásáról személyes jelenlét nélkül
Röviden: van egy saját embered a piacon, aki helyetted járja be a lakásokat, tárgyal az eladókkal, beszél a közös képviselővel, felméri a műszaki és jogi kockázatokat, és mindezt videóval, fotókkal, leírással dokumentálja.
Te a fontos döntési pontoknál kapcsolódsz be (online vagy személyesen), nem minden egyes megtekintésre utazol fel. A folyamat ugyanúgy végigmehet, mint egy hagyományos vásárlásnál, csak a lábmunkát kiszervezed.
A nagyobb kockázat az, amikor valaki egyszer elmegy, fél órát sétál a lakásban, aztán aláírja az előszerződést.
Itt pont az a lényeg, hogy:
részletes videós bejárást kapsz,
külön felhívjuk a figyelmet a hibákra, nem kozmetikázzuk,
átnézetjük a papírokat, tulajdoni lapot, társasházi dokumentumokat,
és ha valami gyanús, inkább azt mondjuk: „ezt felejtsük el, keresünk jobbat.”
Pszichésen furább, hogy „nem láttad”, de szakmailag sokszor biztonságosabb, mint a gyors, érzelmi döntés.
Igen. Ha külföldön élsz, a folyamat:
online konzultációval indul,
a lakásokat videón, fotókon, leírásban kapod vissza,
az adásvételhez pedig meghatalmazással is tudunk dolgozni.
Volt már olyan ügyfél, aki csak hetek múlva látta élőben a lakást, amit megvett – és pont az volt a visszajelzése, hogy „élőben még jobb, mint a videón”. A jogi rész természetesen komoly, de teljesen bevett gyakorlat.
A vevőoldali megbízás nem ingyenes, mert rengeteg munka van benne: keresés, helyszíni bejárások, alkustratégia, jogi egyeztetés, hitelkoordináció.
Viszont amit nyersz vele:
időt (nem te jársz 10–20 felesleges lakást),
pénzt (reális árszinten vásárolsz, nem túlhype-olt ingatlant veszel),
és jó eséllyel elkerülsz egy-két nagyon drága mellényúlást.
Tipikusan azoknak éri meg, akiknek az idejük és a nyugalmuk többet ér annál, mint hogy hónapokig egyedül szenvedjenek a piacon.
Az „ismerős ingatlanos” általában eladói oldalon dolgozik – tehát az a feladata, hogy az ELADÓ lakását minél jobb áron értékesítse.
A vevőoldali szolgáltatás lényege pont az, hogy mi vevőként állunk melletted:
nem egy konkrét lakást akarunk eladni neked,
hanem a teljes piacról válogatunk,
és nyugodt szívvel mondjuk azt is, hogy „ezt ne vedd meg, nem jó deal”.
Ez óriási különbség szemléletben – és a végén az eredményben is.
Nézd meg a teljes beszélgetést: Trend FM – „Hogyan vásárolj ingatlant személyes jelenlét nélkül?”
A cikk alapjául szolgáló beszélgetést a Trend FM stúdiójában vettük fel, az Ingatlanüzlet rovat részeként.
A videóban élőben hallod Rebekát, hogyan gondolkodik a vevőoldali szolgáltatásról, és konkrét példákat is hoz a gyakorlatból.
Kérj 15 perces villámtanácsadást
Ha gondolkodsz azon, hogy:
külföldről
más városból
vagy időhiányos módban
vásárolnál ingatlant Budapesten, akkor egy 15 perces villámtanácsadás sok félreértést le tud venni az asztalról.
Itt átbeszéljük:
reális-e az elképzelésed a jelenlegi ingatlanpiac mellett,
milyen kerettel, hol érdemes gondolkodni,
és hol buknak el a legtöbben a folyamatban.
Mi ezeket az oldalakat követjük, no meg a piacról van első kézből tapasztalatunk
MNB Lakáspiaci jelentés – aktuális országos trendek, árak, finanszírozás Magyar Nemzeti Bank
KSH lakáspiaci árindex – lakásárak alakulása hosszabb távon Központi Statisztikai Hivatal
Ingatlan.com/24.hu lakáspiaci elemzések – budapesti négyzetméterárak, kereslet, kínálat Ingatlan.com – Tudástár+1
Portfolio – Portfolio.hu
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások