Miről szól ez a cikk röviden?
2026 őszére nem az látszik, hogy egyik napról a másikra összeomlott volna a magyar lakáspiac. Inkább az, hogy elfogyott a korábbi lendület. A KSH 2026. I. negyedévi adatai szerint az összevont lakásárindex az előző negyedévhez képest 2,5 százalékkal csökkent, miközben éves alapon még 8,6 százalékos nominális drágulás látszott. Ez tökéletesen megmutatja, mennyire félrevezető egyetlen szám alapján kijelenteni, hogy „esnek” vagy „száguldanak” az árak.
A frissebb, 2026. augusztusi kínálati adatok ugyanezt a kettősséget mutatják. Az ingatlan.com lakásárindexe szerint országosan 0,6 százalékkal emelkedtek a kínálati árak júliushoz képest, Budapesten viszont 0,1 százalékkal csökkentek. Éves alapon még mindig volt drágulás, csak a fővárosban már jóval lassabb ütemben.
Közben több az eladó ingatlan, óvatosabbak a vevők, kevesebb az adásvétel, és az alkupozíció is változik. Magyarul: a piac egyre kevésbé fizeti ki automatikusan azt az árat, amit az eladó szeretne látni. A nagy kérdés ezért ma nem az, hogy „összeomlik-e minden”, hanem az, hogy mennyi a reális piaci ár – és mennyi pénzt lehet bukni azon, ha ezt túl későn fogadjuk el.
Van egy klasszikus telefonbeszélgetés, amit szerintem minden ingatlanos ismer.
– Márton, nézd meg, mennyit érhet a lakás.
Megnézem. Elmondom.
Csend.
Aztán jön a mondat: „Jó, de ennyiért nem adom.”
Na, itt kezdődik az egész történet.
Az elmúlt években sok tulajdonos hozzászokott ahhoz, hogy a piac előbb-utóbb utoléri az elképzelt árat. Ha ma túl drága volt a lakás, néhány hónap múlva már kevésbé tűnt annak. Ez egy gyorsan emelkedő piacon működhet. Csakhogy a magyar ingatlanpiac most már nem ugyanaz a játék.
Mi lesz az ingatlanárakkal 2026 őszén?
A rövid válaszom: nem látok olyan adatot, ami alapján országos, egységes lakásár-összeomlásról lenne értelme beszélni. Azt viszont igen, hogy a korábbi extrém drágulás lendülete megtört, a részpiacok szétszakadtak, és egyre több helyen a vevő diktálja a tempót.
A KSH 2026 első negyedévében negyedéves alapon 2,5 százalékos nominális árcsökkenést mért, de éves összevetésben még 8,6 százalékos emelkedést. A 2026. augusztusi ingatlan.com-adatok szerint országosan még 11,5 százalékos éves drágulás látszott, Budapesten viszont már csak 6,7 százalékos. Havi alapon a fővárosban 0,1 százalékos mínusz jött ki.
Ez nem ugyanaz, mint amikor mindenhol esnek az árak. Sokkal inkább az történik, hogy az ország különböző részei és az egyes ingatlantípusok teljesen más ütemben mozognak.
Egy jó állapotú, jó helyen lévő, jól árazott lakás ma is el tud kelni gyorsan. Egy rosszul pozicionált, felújítandó, túl nagy, túl drága vagy egyszerűen rosszul árazott ingatlan viszont sokkal hamarabb megkapja a piactól a választ: nem.
Kik szerepelnek a videóban?
A 2026. szeptemberi lapszemlében Mlinárik Márton, Magyar Ferenc és Kiss László beszélgetnek. Mlinárik Márton az eladói, vevői és befektetői döntéseket a napi ingatlanpiaci tapasztalat felől közelíti meg, Magyar Ferenc a tágabb piaci és gazdasági összefüggéseket hozza be, Kiss László pedig a terepen látott aktuális vevői-eladói helyzetekkel egészíti ki a képet. A beszélgetés egyik visszatérő gondolata, hogy a piac nem feltétlenül „összeomlik” – inkább visszakényszeríti az irreális elvárásokat a valóságba.
Ha a saját ingatlanodnál szeretnél számolni, érdemes végigmenni az ingatlan kalkulátorokon. Egy rossz döntés sokszor nem azért rossz, mert nincs hozzá adat, hanem azért, mert az ember nem akarja beírni a kellemetlen számot.
A legnagyobb félreértés: az alku nem ugyanaz, mint az áresés
Tegyük fel, hogy valaki 100 millió forintért meghirdet egy lakást, amelyre a piac valójában 90 millió körül reagál. Hat hónap után 92 millióért eladja, majd azt mondja: „nyolc százalékot estek az árak”.
Nem biztos.
Lehet, hogy a lakás soha nem ért 100 milliót. A hirdetési ár ugyanis kívánság. A tranzakciós ár az, amikor két ember ténylegesen kezet fog.
Pont ezért különösen veszélyes a túlárazás egy lassuló vagy oldalazó piacon. Amíg emelkednek az árak, előfordulhat, hogy a piac idővel utolér. Ha viszont közben nő a kínálat és óvatosabbak a vevők, a túl magas induló ár nem biztonsági tartalék, hanem hátrány.
És itt jön egy régi történet, de az évszám most nagyon fontos.
2008-ban, a pályám elején a Ráday utcában dolgoztunk egy 100 négyzetméteres, felújítandó lakás eladásán. Az akkori irányár 60 millió forint volt, miközben az akkori piaci értéket nagyjából 20 millió forintra tettük. Ezek 2008-as árak, semmilyen módon nem hasonlíthatók a mai budapesti árszinthez. A tanulság viszont ma is ugyanaz.
A megbízás már egy éve futott, amikor hozzám került. Hónapokon át próbáltuk közelíteni az elképzelést a piachoz. Végül 28 millió forintig sikerült lemenni, mire a tulajdonos újra 32 millióra akarta emelni az árat, mert majd jön egy „jó pénzes külföldi”. Ez a történet az Ingatlanostudás – ármaximalizálás könyvemben is szerepel.
Nem jött meg a csodavevő.
Én pedig végül visszaadtam a megbízást.
A történetből nem azt kell hazavinni, hogy 2008-ban mennyibe került egy lakás. Az az árszint régen elmúlt. Azt kell hazavinni, hogy ha hónapokon vagy éveken át a kutya sem keres, miközben a hasonló ingatlanok elkelnek, akkor nem a piac téved.
Mikor kell engedni az árból – és mikor nem?
Nem vagyok annak a híve, hogy az első vevő első ajánlatára rá kell ugrani. Ha jó az ingatlan, jó az árazás, megfelelő a marketing, és rövid idő alatt több komoly érdeklődő jelenik meg, akkor nincs okunk pánikból engedni.
Sőt, jó helyzetben akár licithelyzet is kialakulhat.
A gond ott kezdődik, amikor az eladó csak az idő múlását figyeli, de a piac visszajelzéseit nem.
Ha hetek óta alig van telefon, az információ. Ha vannak megtekintések, de nincs bemutató, az is információ. Ha vannak bemutatók, de nincs ajánlat, az meg pláne az.
Az ingatlan eladás menete azért nem egyetlen hirdetés feladásából áll. Árazás, felkészítés, marketing, vevőszűrés, bemutató, ajánlat és tárgyalás együtt működik. Ha ezek közül valamelyik hibás, az eladás is lelassul.
Mit mutatnak most a számok?
A friss adatokból szerintem nem egyetlen nagy történetet kell kiolvasni, hanem azt, hogy a piac több irányba mozog egyszerre. Ezért fontos azt is mindig odaírni, melyik adat melyik időszakra vonatkozik.
Mutató | Időszak | Adat | Mit jelent? |
KSH összevont lakásárindex | 2026 I. negyedév | -2,5% negyedévesen; +8,6% évesen | Lassulás/korrekció, de nem országos éves áresés. |
Eladó lakóingatlan-kínálat | 2026. július vége | 146,4 ezer; közel +7% egy év alatt | Több áru közül válogathatnak a vevők. |
Eladó ingatlanokra érkező érdeklődés | 2026. augusztus | 232 ezer; -41% egy év alatt | A tavalyi kiugró bázishoz képest jóval gyengébb kereslet. |
Becsült lakóingatlan-tranzakció | 2026. augusztus | 8 077; -13,1% júliushoz, -29% 2025 augusztusához képest | Lassabb forgalom; a 2025-ös bázis rendkívüli volt. |
ingatlan.com lakásárindex | 2026. augusztus | Ország: +0,6% havi; Budapest: -0,1% havi | Hónapról hónapra már alig változó, területileg eltérő árszint. |
A táblázatban különböző módszertannal készülő mutatók szerepelnek, ezért ezeket nem szabad mechanikusan egymásból levezetni. A KSH tranzakciós árindexet, az ingatlan.com kínálati és érdeklődési adatokat, a Duna House pedig saját tranzakciószám-becslést közöl. Együtt viszont ugyanabba az irányba mutatnak: a tavalyi forró piac után 2026 őszére jóval több lett a fék.
Az ingatlan nem csak akkor veszít pénzt, amikor olcsóbban adod el
Van egy másik költség, amit sokan egyszerűen nem számolnak: az idő.
A 2026. szeptemberi videóban meséltem egy befektető ügyfélről, akinek az előző hónapban – vagyis 2026 augusztusában – három lakását értékesítettük. Az egyik ingatlanon nagyjából 5 millió forintot keresett egy év alatt. Elsőre ez nem hangzik rosszul.
Aztán ő maga mondta ki a lényeget: korábban ezt két hónap alatt kereste meg.
Ugyanaz a nominális profit egészen mást jelent, ha két hónapig, és egészen mást, ha egy évig áll benne a pénzed. Közben fizetsz közös költséget, finanszírozást, felújítást, adót, időt, idegrendszert – és a tőkéd sem likvid.
Ingatlannál különösen könnyű úgy érezni, hogy nincs veszteség, mert nincs minden hónap végén egy piros mínusz a bankszámlán. Ettől még a pénzed dolgozhatna máshol.
Ezért mondom mindig: nem elég azt kérdezni, mennyit keresel. Azt is kérdezd meg, mennyi idő alatt.
A leggyakoribb eladói hiba: futni a piac után
Ezt mostanában egyre többször látom. Az eladó januárban 100-at akar. A piac 90-et adna. Nem enged.
Márciusban lemegy 97-re, de a vevők addigra 89 körül vannak.
Júniusban 94. A piac 87.
És fél év után úgy érzi, hogy rengeteget engedett. Csakhogy még mindig nem érte utol a piacot.
A 2026. szeptemberi lapszemlében hoztam egy friss példát is. Egy ügyfél a Keleti pályaudvar környékén felújított egy kétszobás, földszinti lakást. Ahhoz, hogy neki a projekt jó befektetésnek tűnjön, 70 millió forintos eladási ár kellett volna.
Ránéztem, és azt mondtam: ez inkább 60 millió felé van, mint 70 felé.
Fontos: ez 2026-os konkrét ügyfélhelyzet, nem általános négyzetméterár és nem használható másik lakás automatikus árazására.
Ilyenkor két lehetőség van. Vagy elfogadjuk, mit fizet a piac, vagy más hasznosítási módot keresünk. Ennél az ingatlannál például az egyéves bérbeadás is szóba került, majd később újra lehet értékelni a helyzetet.
A rossz verzió az, amikor a tulajdonos nem adja el, nem adja ki, csak ül rajta, és közben hónapról hónapra bizonygatja magának, hogy márpedig ennyit ér.
Mit mondanak azok, akik most a saját bőrükön érzik a piacot?
A videó alatt érkezett kommentek közül több is pontosan ugyanarra a feszültségre tapint rá: mit jelent reális áron eladni, mennyi idő normális, és miért érezzük kudarcnak, ha gyorsan elkel egy lakás.
„A magyar ingatlanpiac egy olyan párhuzamos valóság, ahol a tulajdonos nem eladni akar, hanem ‘szerencsét próbálni’.” — @szpsz911
Kemény mondat, de van benne valami. A hirdetés feladása még nem ugyanaz, mint az eladási szándék. Ha csak akkor adod oda, ha valaki teljesíti a legszebb elképzelésedet, akkor valójában opciót kínálsz a piacnak, nem ingatlant.
„Nekem ingatlanos azt mondta, hogy a 6 hónap túl rövid idő, ami alatt el akarom adni az ingatlant.” — @pszichogr
Egy különleges, nagyon drága vagy szűk célcsoportú ingatlannál hat hónap lehet teljesen reális. Egy átlagos budapesti lakásnál viszont nem fogadnám el alapból, hogy fél évig semmi ne történjen. Ha nincs érdemi érdeklődés, azt diagnosztizálni kell, nem megszokni.
„Nekem Budapesten az első kerületben két hét alatt eladta az ingatlanosom.” — @etelkafrommer2582
Pont ez mutatja, hogy nem létezik egyetlen nagy piaci igazság. Jó ingatlan, jó pozicionálás, jó ár és jó vevő találkozhat két hét alatt is. A lassuló piac nem azt jelenti, hogy minden lakás eladhatatlan.
Gyakori kérdések: mi lesz az ingatlanárakkal?
Nem lehet egységes országos igennel vagy nemmel válaszolni. A KSH 2026 I. negyedévében 2,5 százalékos negyedéves nominális csökkenést mért, miközben éves alapon 8,6 százalékos drágulás maradt. Az ingatlan.com 2026 augusztusában országosan havi 0,6 százalékos emelkedést, Budapesten 0,1 százalékos csökkenést jelzett. A részpiacok látványosan eltérnek.
Nincs univerzális százalék. Egy jól árazott, keresett lakásnál az alku minimális is lehet, egy túlárazott vagy nehezebben értékesíthető ingatlannál viszont jóval nagyobb. Nem az a kérdés, hogy „mennyi a szokásos alku”, hanem hogy hol van a reális piaci érték.
Csak azért várni, mert biztosan magasabb árra számítasz, szerintem nem stratégia. Ha nincs eladási kényszered, és az ingatlan közben értelmesen hasznosítható, a várakozás lehet racionális. Ha viszont üresen áll, költséget termel, vagy a következő lakásodat is ugyanazon a piacon vennéd meg, a döntést teljes pénzügyi képpel kell meghozni.
Mert a „jó lakás” önmagában nem elég. Lehet rossz az ár, gyenge a fotó, rossz a hirdetési szöveg, nem megfelelő a célcsoport, problémás a ház vagy túl szűk a vevői kör. Ha hónapok óta nincs érdemi ajánlat, valamit újra kell gondolni.
Az egyik legerősebb jel az, ha a hasonló ingatlanok elkelnek, a tied viszont nem kap komoly ajánlatot. A másik, ha sokan megnézik a hirdetést, de alig telefonálnak. A harmadik, ha a bemutatók után minden vevő ugyanarra az árproblémára utal. A piac nem mindig udvarias, de általában elég következetes.
A piacnak néha hagyni kell, hogy elvégezze a munkáját
Az elmúlt években szinte reflex lett, hogy ha a lakáspiac lassul, akkor biztos jön valami, ami újra meglöki. Olcsóbb hitel, támogatás, új program, új keresleti hullám.
Csakhogy a piacnak néha pont arra van szüksége, hogy ne lökjük tovább.
Hogy a vevő kimondhassa: ennyiért nem.
Hogy az eladó eldönthesse: akkor kiadom, megtartom vagy reálisabban árazom.
És hogy kialakuljon az az ár, amin valóban megszületik az üzlet.
Ha a nagyobb képet akarod követni, a friss ingatlanpiaci elemzéseket és az ingatlanárak 2026 összefoglalót is érdemes együtt nézni ezzel a cikkel. Az ingatlanpiac ugyanis nem egyetlen grafikon, hanem sok különböző részpiac egyszerre.
A legfontosabb mondat viszont most is ugyanaz: a te lakásod értéke nem attól függ, hogy tavaly mennyit mondott a szomszéd, hanem attól, hogy ma egy valódi vevő mennyit hajlandó érte kifizetni.
Nézd meg a teljes videót
A teljes beszélgetésben szóba kerül az ingatlanfétis, a kereslet gyengülése, a befektetési hozam, az újépítésű piac, az Airbnb-szabályozás és az alku visszatérése is.
15 perces ingyenes villámtanácsadás
Ha hónapok óta hirdeted az ingatlanodat, de nem jön komoly vevő, vagy most készülsz piacra lépni és nem tudod, reális-e az elképzelt ár, érdemes még a következő árcsökkentés előtt ránézni a helyzetre.
Egy rövid beszélgetésben át tudjuk nézni, hogy az árazással, a stratégiával, a prezentációval vagy egyszerűen a piaci pozícióval van-e gond. Nem ígérek varázslatot. Azt igen, hogy nem abból indulunk ki, mennyit szeretnél kapni, hanem abból, mit lát most a piac.
Források és háttéradatok
A cikkben hivatkozott adatok és piaci összefüggések értelmezéséhez ezeket a forrásokat használtuk:
KSH: Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2026. I. negyedév – 2026 I. negyedévi tranzakciós lakásárindex, negyedéves és éves árváltozás.
Magyar Nemzeti Bank: Lakáspiaci jelentés, 2026. május – lakásár-dinamika, túlértékeltség, tranzakciók, befektetői aktivitás és újlakás-kínálat.
Duna House: Idén a második leggyengébb hónapot hozta az augusztus a lakáspiacon – 2026. augusztusi 8 077 darabos tranzakciószám-becslés és havi/éves változás.
ingatlan.com: A tavalyi rekordok és a nyári szabadságok fékezték le az augusztusi lakáspiacot – 2026. augusztusi érdeklődési adatok és a 2025-ös magas bázis hatása.
ingatlan.com: Augusztusban harmadára csökkent a budapesti lakásdrágulás éves tempója – 2026. augusztusi országos és budapesti havi, illetve éves kínálatiár-változás.
ingatlan.com: Duzzadó kínálattal zárta a júliust a lakáspiac – 2026. július végi 146,4 ezres országos kínálat és éves bővülés.
Mlinárik Márton: Ingatlanostudás – ármaximalizálás – a 2008-as Ráday utcai túlárazási történet és az árazási tapasztalatok.
Jogi és pénzügyi nyilatkozat
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül jogi, adó-, pénzügyi vagy befektetési tanácsadásnak. Az üresen álló lakások megadóztatása a cikk lezárásakor szakpolitikai javaslat, nem hatályos, egységes országos szabály. Egyedi döntés előtt ellenőrizd az aktuális jogszabályokat, és kérj személyre szabott segítséget ügyvédtől, adószakértőtől vagy más illetékes szakembertől.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Mit csinálnék a helyedben, ha most adnál el?
Először nem azt kérdezném, mennyit szeretnék kapni. Azt kérdezném: mennyit fizet most a piac egy ilyen lakásért?
Megnézném a valóban összehasonlítható kínálatot, az ingatlan állapotát, a lokációt, az emeletet, a házat, a fényt, az alaprajzot, a jogi helyzetet és azt, milyen vevőnek lehet ez tényleg jó.
Aztán adnék a stratégiának egy mérhető időablakot. Ha az első hetekben nincs megfelelő mennyiségű minőségi érdeklődő, nem várnék hónapokig ugyanazzal a hirdetéssel és ugyanazzal az árral.
Ha sok a megtekintés, de nincs telefon, a pozicionálással van gond. Ha van telefon, de nincs bemutató, lehet, hogy a részletek riasztanak. Ha van bemutató, de nincs ajánlat, az ár–érték arány nagyon gyanús.
És ha kapok egy ajánlatot, nem sértődnék meg rajta. Az ajánlat nem személyes kritika. Tárgyalási alap.
A vevő nem azért alkuszik, mert nem tiszteli a lakásodat. Azért alkuszik, mert a saját pénzét védi. Pontosan úgy, ahogy te is a sajátodat.