Ingatlanvásárlás során gyakran találkozunk az „előleg” és a „foglaló” fogalmával – de vajon tudjuk, mi a különbség?
A nem megfelelő választás akár több millió forintunkba is kerülhet. Ebben a cikkben közérthetően elmagyarázzuk, mikor melyiket érdemes alkalmazni, mire figyelj, és mit mond a jog.
Te is biztosra akarsz menni, amikor ingatlant vásárolsz vagy eladsz?
Amikor adásvételre kerül a sor, akkor mindkét fél szeretné magát bebiztosítani. És ezt dokumentummal szeretnék rögzíteni. Két dolog miatt fontos ez:
1. Az ingatlanvásárló szeretne biztos lenni abban, hogy az eladó továbbra is komolyan gondolja az eladást.
2. Az eladó pedig biztos akar lenni benne, hogy a vevő nem lép vissza a vásárlástól.
Az ingatlanvásárlásnál sem több a jogi szereplő, mint egy átlag ügyletnél. Itt is egy eladó van és egy vevő. Inkább azért fontos a biztosíték, mert nagy értékű az ügylet, és sokszor bonyolult feltételrendszer társul a tranzakcióhoz.
Miről lesz szó?
– Mi a közös az előlegben és a foglalóban?
– Mi a különbség közöttük?
– Az eladás és vétel lélektana
– Melyik az előnyösebb?
– Miért ragaszkodj az adásvételi szerződéshez?
Előleg és foglaló: mi a közös bennük?
Amikor megveszel egy ingatlant, akkor azért szépen kicsengeted a vételárat. Ha előleget vagy foglalót fizetsz, azokat bizony be kell számítani a vételárba. Tehát annyival kevesebbet kell majd fizetned később, amikor a teljes vételárat kiegyenlíted.
Ha nem történik semmilyen égbekiáltó baki az adásvétel során, akkor az előleg és a foglaló ugyanúgy működik. Mindkettő pénzmozgással jár az eladó és a vevő között és mindkettőt valamilyen dokumentum alapján fizeti ki a vevő az eladónak.
Ilyen dokumentum lehet pl. a vételi szándéknyilatkozat, az előszerződés vagy az adásvételi szerződés.
Mi a különbség a foglaló és az előleg között?
Akkor jön ki a különbség, ha valamilyen égbekiáltó probléma történik az adásvétel során. Pl. az egyik fél meggondolja magát vagy valamilyen külső tényező rondít bele a dolgokba.
És most jöjjön a lényeg!
Eltérőek a jogkövetkezmények. Ha az eladó mégsem akarja eladni az ingatlant, akkor az előleg visszajár, a foglalónak pedig a kétszerese vándorol vissza a vásárlóhoz. Ha azonban vevő áll el a vásárlástól, akkor csak az előleg jár vissza, a foglaló viszont nem.
Mi a foglaló?
Egyszerűen: A foglaló egy biztosíték, ami azt jelzi, hogy a vevő komolyan gondolja a vásárlást. Ha ő lép vissza, elveszíti. Ha az eladó lép vissza, vissza kell fizetnie duplán.
A pontos összegét illetően nincs kőbe vésett szabály, általában az adásvételi ár 10%-a, de ez az összeg bármekkora lehet, a két féltől függ. Az sem muszáj, hogy az eladási árat százalékában fejezzük ki.
A foglalótól válik csak komollyá az ügylet. Attól, hogy pénz kerül az asztalra, amit a felek elveszíthetnek, ha nem tartják be a megállapodást. Ettől adásvétel az adásvétel. Továbbá az eladó nyilván leállítja az értékesítési folyamatot, ha valakivel megállapodott.
És lehet, hogy ezért más vevőket elküld, mindennek a tetejébe hónapokat vár a vevő fizetésére. Ami ha nem érkezik meg, kezdheti újra az egész cirkuszt, és elvesztegetett egy csomó időt. És mivel az idő pénz, teljesen jogos a részéről, ha megtartja a foglalót az elvesztegetett idő, erőfeszítés, és az elküldött vevők fejében.
A tét nem kicsi!
Ha a vevő úgy dönt, hogy visszalép, akkor az összeg bizony az eladónál marad. Azonban ha az eladó eláll az értékesítéstől, akkor a foglaló dupláját (!) kell visszafizetni a vevőnek. Tehát minden esetben az fog szívni, aki a megállapodás meghiúsulásáért felel.
Figyelem: Ha nem vagy 100%-ig biztos eladási vagy vételi szándékodban (ráadásul a jogi következmények is elriasztanak), akkor semmiképpen sem adj vagy vegyél át foglalót!
Ha attól rettegsz, hogy az ügylet dugába dől, akkor inkább ne szerződj! De ha a felek elfogadják, hogy nincs foglaló, és értik ennek a következményeit, akkor lehet szerződni akár foglaló nélkül is.
Mi az előleg?
A Ptk. szerint ez az adásvételi ár részét képezi. Ahogy a neve is mutatja, előre átadott összeget jelent. Mivelhogy a vevő a vételár bizonyos részletét adja át az eladónak, a felek ezzel kifejezik a vételi és az eladási szándékukat, elhatározásukat.
Kifizetéséhez egy dokumentum szükségeltetik, ami lehet akár szándéknyilatkozat, előszerződés vagy adásvételi szerződés is. Ha meghiúsul a tervezett adásvétel, akkor az előleg teljes összegét visszakapja a vevő attól függetlenül, hogy ő vagy az eladó lépett vissza.
Mikor jár vissza a foglaló, és mikor nem?
A foglaló abban különbözik az előlegtől, hogy biztosítékként szolgál. Ha te, mint vevő lépsz vissza a vásárlástól, elveszíted a foglalót. Ha az eladó áll el az ügylettől, akkor neked kétszeresen kell visszafizetnie. Ezért fontos, hogy pontosan fogalmazzunk a szerződésben!
Személyes példa egy valós helyzetből – így működik a foglaló és előleg különbsége
Mint budapesti ingatlanos, találkoztam azzal az esettel, hogy egy fiatal pár 50 millió forintért szeretett volna megvásárolni egy belvárosi lakást. A szerződéskötéskor 8 millió forintot fizettek ki az eladónak: ebből 5 millió forintot foglalónak, 3 milliót pedig előlegnek tekintettek.
Mi történt, amikor a szerződés végül meghiúsult?
❌ A vevő hibája miatt (a bank nem adta meg időben a hitelt), az 5 millió forint foglaló az eladónál maradt, de a 3 millió forint előleget visszakapta a pár.
❌ Egy másik esetben, amikor az eladó nem tudta teljesíteni az előzetes vállalásait (pl. nem töröltette a bejegyzett haszonélvezeti jogot), neki vissza kellett fizetnie a 8 millió forintot – és még egyszer 5 millió forint foglalót is.
🌩️ Volt olyan is, hogy vis maior miatt (az ingatlan súlyosan megsérült egy csőtörés következtében), egyik fél sem volt hibáztatható. A teljes összeg visszajárt, de egyik fél sem követelhetett további kártérítést.
Az eladás és a vétel lélektana
A fentiekből jól látszik, mennyire eltérő a két fél érdeke és jogi pozíciója. Éppen ezért az eladó általában foglalót szeretne kapni, míg a vevő inkább előleget adna.
Az eladási szándék rendszerint határozottabb, hiszen az eladó már döntött az ingatlan eladásáról – már „csak” a megfelelő vevőt keresi. Ki számít megfelelő vevőnek? Az, aki hajlandó megfizetni az eladó által kért árat.
A vevő dolga azonban nehezebb. Egy ingatlanvásárlás nagy felelősség, ezért alapos döntést igényel. A ház vásárlás menete során sokan akkor érzik magukat elkötelezettnek, amikor átadják a foglalót – innentől gyakran be is fejezik az ingatlanok keresését, mert tudják: ha visszalépnek, jelentős összeget bukhatnak.
Más a helyzet az előleggel: ha azt adják, akkor akár tovább is keresgélhetnek. Előfordulhat, hogy több eladónak is előleget adnak, majd végül annál maradnak, aki a legjobb feltételeket kínálja – a többitől visszakapják a pénzüket. Ez persze fordítva is igaz: ha az eladó csak előleget kapott, ő is visszaléphet, ha például egy másik vevő magasabb árat kínál.
Ezért egyik eladónak sem javaslom, hogy foglaló nélküli szerződést írjon alá. A foglaló nélküli ajánlat azt üzenheti, hogy a vevő bizonytalan, nincs meg a biztos fedezete, vagy nem elkötelezett. Igenis elvárható, hogy a vevő vállaljon felelősséget, ha valóban meg akarja szerezni az adott ingatlant.
💡 Tipp: Ha nem tudod, milyen törlesztőrészlettel számolhatsz a kiválasztott lakásra, használd az annuitás kalkulátort még az ajánlattétel előtt!
Melyik az előnyösebb? Célkeresztben a vevői és az eladói oldal!
Az előleg akkor lehet célszerűbb a vevőnek, ha nem biztos az ingatlanvásárlásban, vagy lakáshitelt vesz igénybe és egyáltalán nem biztos abban, hogy jóváhagyják a hitelkérelmet. Az eladó számára pedig akkor lehet előnyös, ha sok az érdeklődő és azt látja, hogy tudna emelni az eladási áron.
Mert ha az eladó látja, hogy egy „új vevő” hajlandó kifizetni a magasabb vételárat, akkor visszaadhatja az „eredeti vevőnek” az előleget, ha ő nem akarja kifizetni a magasabb vételárat.
Foglaló és előleg: Mi a különbség?
| Jellemző | Foglaló | Előleg |
|---|---|---|
| Joghatás | Biztosítja a szerződés teljesítését | Előre fizetett vételárrész |
| Visszajár? | Nem, ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet | Igen, mindig visszajár |
| Következmény szerződésszegéskor | Eladó dupla foglalót fizet vissza, ha ő hibázik | Nincs külön büntetés |
| Szerződés meghiúsulása esetén | Foglaló elveszik vagy kétszeresen jár vissza | Visszajáró összegként kezelendő |
| Ajánlott helyzet | Ha mindkét fél komolyan gondolja a megállapodást | Ha még nem végleges a döntés |
Szükség van adásvételi szerződésre a foglaló vagy az előleg átadásához?
Nem feltétlen. Bármelyiket akár magánokiratban is átadhatod, kézzel írott formában.
Mire figyelj?
Mindenképp szerepeltess két tanút a foglalóról vagy az előlegről szóló megállapodáson!
Kínos helyzeteket tudsz ezzel megelőzni, ha esetleg vitás vagy peres szituációk alakulnának ki később.
Persze a bombabiztos védelmet az adásvételi szerződés jelenti. Ugyanis az eladás tárgya (ingatlan) nagy értékű és helyrajzi szám miatt egyedi azonosítóval ellátott és a földhivatal által nyilvántartott vagyontárgy. Az adásvétel pedig az egyezség jogi „biztosítéka”.
Miért ragaszkodj az adásvételi szerződéshez?
Az adásvételi szerződést be kell adni a földhivatalhoz, aki érkezteti azt, a vevő pedig széljegyre kerül a tulajdoni lapon.
Széljegy: a tulajdoni lap elején található felsorolás, hogy az ingatlannal kapcsolatosan a földhivatal előtt milyen eljárások vannak folyamatban.
Mindez azt jelenti, hogy hivatalos formát kapott az adásvétel és már nem lehet több olyan előleget vagy foglalót átvenni az ingatlanra, ahol az átadást adásvételi szerződésben rögzítették.
Érkeztetés: A földhivatalhoz postai úton, telefaxon vagy kézben benyújtva érkező iratok manuális átvétele, és erről a kézben behozott beadványok esetén elismervény átadása, az iratokon az érkeztetés és átvétel dátumának rögzítése (bélyegzővel), és a beadványok vonalkóddal történő ellátása.
Pl. az előszerződést, a foglalóról vagy előlegről szóló megállapodásokat nem lehet érkeztetni a földhivatal által.
Fontos: Ha azt szeretnéd elérni, hogy az eladó biztosan ne vághasson át, hogy több foglalót vagy előleget vesz át egy időben több vevőtől, akkor ragaszkodj az adásvételi szerződéshez!
Ezért lényeges az adásvételi szerződés
Pontosan láthatod, hogy mennyire fontos az adásvételi szerződés, ami kötelező lesz az ingatlanvásárlási folyamat végére. Egyáltalán nem mindegy, hogy mit fogsz belefogalmazni az adásvételibe, ha pl. az ingatlan vásárláshoz CSOK-ot vagy lakáshitelt igényelsz.
Mivel ezt csak a bankokon keresztül intézheted, így mindenképpen tisztában kell lenned vele, hogy milyen követelményt támaszt az adott bank az adásvételi szerződéssel szemben. Ahhoz, hogy létrejöjjön az adásvételi szerződés, az ügyvéd kérni fogja a választott bank adásvételi szerződésre vonatkozó tartalmi követelményeit.
Összegzés
Bízom benne, hogy az írás választ adott a lényeges különbségekről és az adásvételi szerződés fontosságáról.
A lényeg dióhéjban: A foglalónak és az előlegnek eltérőek a jogkövetkezményei. Ha az eladó mégsem akarja eladni az ingatlant akkor az előleg visszajár, a foglalónak pedig a kétszerese vándorol vissza a vásárlóhoz. Ha azonban vevő áll el a vásárlástól, akkor csak az előleg jár vissza, a foglaló viszont nem.
Azért, hogy az ingatlanos tudásod még jobban elmélyüljön, ajánlom figyelmedbe a könyveimet, amelyek segítenek eligazodni az ingatlanpiac útvesztőiben!
Gyakori kérdések a foglalóról és előlegről
Melyik jár vissza: a foglaló vagy az előleg?Az előleg mindig visszajár, ha meghiúsul az adásvétel. A foglaló csak bizonyos esetekben jár vissza – például ha egyik fél sem hibás.
Mikor érdemes foglalót adni?Ha biztos vagy benne, hogy szeretnéd megvenni az ingatlant, és ezzel megerősítenéd az elköteleződésed.
Lehet egyszerre foglalót és előleget is adni?Nem jellemző – a két fogalom kizárja egymást a gyakorlatban. Szerződésben mindig csak az egyik szerepeljen.
Nem tudod, melyiket válaszd: foglaló vagy előleg?
Kérj ingyenes telefonos villám tanácsadást, és segítünk eldönteni, milyen megoldás szolgálja legjobban az érdekeidet!
Szerző: Mlinárik Márton budapesti ingatlanspecialista.
Utoljára frissítve: 2026. október
Fontos: A cikk általános tájékoztatást szolgál, nem minősül egyedi jogi tanácsadásnak. Konkrét jogi helyzetben érdemes ügyvéddel egyeztetni.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások