A fenti két kifejezéssel az ingatlanok adásvételénél találkozhatsz. Sokan összekeverik vagy egyenlőségjelet tesznek a két fogalom közé, pedig szakadéknyi különbség van közöttük. Itt az ideje, hogy kiegyenesítsük a foglaló és az előleg fogalmával kapcsolatos kérdőjelet!
Te is biztosra akarsz menni, amikor ingatlant vásárolsz vagy eladsz?
Amikor adásvételre kerül a sor, akkor mindkét fél szeretné magát bebiztosítani. És ezt dokumentummal szeretnék rögzíteni. Két dolog miatt fontos ez:
1. Az ingatlanvásárló szeretne biztos lenni abban, hogy az eladó továbbra is komolyan gondolja az eladást.
2. Az eladó pedig biztos akar lenni benne, hogy a vevő nem lép vissza a vásárlástól.
Az ingatlanvásárlásnál sem több a jogi szereplő, mint egy átlag ügyletnél. Itt is egy eladó van és egy vevő. Inkább azért fontos a biztosíték, mert nagy értékű az ügylet, és sokszor bonyolult feltételrendszer társul a tranzakcióhoz.
Miről lesz szó?
– Mi a közös az előlegben és a foglalóban?
– Mi a különbség közöttük?
– Az eladás és vétel lélektana
– Melyik az előnyösebb?
– Miért ragaszkodj az adásvételi szerződéshez?
Előleg és foglaló: mi a közös bennük?
Amikor megveszel egy ingatlant, akkor azért szépen kicsengeted a vételárat. Ha előleget vagy foglalót fizetsz, azokat bizony be kell számítani a vételárba. Tehát annyival kevesebbet kell majd fizetned később, amikor a teljes vételárat kiegyenlíted.
Ha nem történik semmilyen égbekiáltó baki az adásvétel során, akkor az előleg és a foglaló ugyanúgy működik. Mindkettő pénzmozgással jár az eladó és a vevő között és mindkettőt valamilyen dokumentum alapján fizeti ki a vevő az eladónak.
Ilyen dokumentum lehet pl. a vételi szándéknyilatkozat, az előszerződés vagy az adásvételi szerződés.
Mi a különbség a foglaló és az előleg között?
Akkor jön ki a különbség, ha valamilyen égbekiáltó probléma történik az adásvétel során. Pl. az egyik fél meggondolja magát vagy valamilyen külső tényező rondít bele a dolgokba.
És most jöjjön a lényeg!
Eltérőek a jogkövetkezmények. Ha az eladó mégsem akarja eladni az ingatlant, akkor az előleg visszajár, a foglalónak pedig a kétszerese vándorol vissza a vásárlóhoz. Ha azonban vevő áll el a vásárlástól, akkor csak az előleg jár vissza, a foglaló viszont nem.
Mi a foglaló?
A pontos összegét illetően nincs kőbe vésett szabály, általában az adásvételi ár 10%-a, de ez az összeg bármekkora lehet, a két féltől függ. Az sem muszáj, hogy az eladási árat százalékában fejezzük ki.
A foglalótól válik csak komollyá az ügylet. Attól, hogy pénz kerül az asztalra, amit a felek elveszíthetnek, ha nem tartják be a megállapodást. Ettől adásvétel az adásvétel. Továbbá az eladó nyilván leállítja az értékesítési folyamatot, ha valakivel megállapodott.
És lehet, hogy ezért más vevőket elküld, mindennek a tetejébe hónapokat vár a vevő fizetésére. Ami ha nem érkezik meg, kezdheti újra az egész cirkuszt, és elvesztegetett egy csomó időt. És mivel az idő pénz, teljesen jogos a részéről, ha megtartja a foglalót az elvesztegetett idő, erőfeszítés, és az elküldött vevők fejében.
A tét nem kicsi!
Ha a vevő úgy dönt, hogy visszalép, akkor az összeg bizony az eladónál marad. Azonban ha az eladó eláll az értékesítéstől, akkor a foglaló dupláját (!) kell visszafizetni a vevőnek. Tehát minden esetben az fog szívni, aki a megállapodás meghiúsulásáért felel.
Figyelem: Ha nem vagy 100%-ig biztos eladási vagy vételi szándékodban (ráadásul a jogi következmények is elriasztanak), akkor semmiképpen sem adj vagy vegyél át foglalót!
Ha attól rettegsz, hogy az ügylet dugába dől, akkor inkább ne szerződj! De ha a felek elfogadják, hogy nincs foglaló, és értik ennek a következményeit, akkor lehet szerződni akár foglaló nélkül is.
Mi az előleg?
A Ptk. szerint ez az adásvételi ár részét képezi. Ahogy a neve is mutatja, előre átadott összeget jelent. Mivelhogy a vevő a vételár bizonyos részletét adja át az eladónak, a felek ezzel kifejezik a vételi és az eladási szándékukat, elhatározásukat.
Kifizetéséhez egy dokumentum szükségeltetik, ami lehet akár szándéknyilatkozat, előszerződés vagy adásvételi szerződés is. Ha meghiúsul a tervezett adásvétel, akkor az előleg teljes összegét visszakapja a vevő attól függetlenül, hogy ő vagy az eladó lépett vissza.
Lássunk csak egy gyakorlati példát!
Tegyük fel, hogy venni akarsz egy 50 milliós lakást. Szerződéskötéskor 6 millió forintot adsz át az eladónak, amiből 5 milliót foglalónak, 3 milliót pedig előlegnek tekintetek. Mi történik akkor, ha a szerződéskötés kudarcba fullad?
– Ha a szerződés a te hibádból jutott vakvágányra (pl. nem fizeted ki a vételár részleteit, az eladó pedig eláll a szerződéstől), akkor az 5 milliós összeg az eladónál marad, míg a 3 millió forintot visszakapod.
– Ha a szerződés borulása az eladó hibája (pl. nem törölteti a terheket a tulajdoni lapról), akkor az eladónak muszáj kifizetni mind a 8 millió forintot a vevőnek, sőt további 5 millió forintot is.
– Olyan ritka eset is előfordulhat, amikor egyik fél sem felelős (pl. természeti katasztrófa miatt megsemmisül az ingatlan) a szerződés meghiúsulása miatt. Ilyen esetben visszajár a vevőnek a teljes 8 millió forint, de egyéb fizetési kötelezettsége egyik félnek sem lesz.
Az eladás és a vétel lélektana
A fentiekből látszanak a teljesen eltérő jogi vonzatok. Emiatt az eladó foglalót szeret kapni, míg a vevő inkább előleget adna.
Az eladási szándék erősebb, hiszen az eladó döntése már adott, csak a megfelelő vevőt keresi. Ki a megfelelő vevő? Aki hajlandó az eladó által megadott árat kifizetni.
A vevő számára tehát nehezebb a döntés, hiszen alaposan meg kell fontolnia egy ingatlanvásárlást. Amikor a foglalót átadják, akkor sokan abba is hagyják a további ingatlanok keresését, hiszen pontosan tudják, hogy ha visszalépnek, szép kis összeget bukhatnak rajta.
Azonban ha előleget adnak, attól még folytathatják a nézelődést. Akár 10-et is odaadhatnak, és amikor megszületik a végleges döntés, akkor a másik 9-től visszakapják. Ez a lehetőség az eladó számára is ott van, hiszen ha csak előleget kapott, akkor bármikor visszaléphet. Pl. akkor, ha jön egy másik vevő, aki magasabb összegért vásárolná meg az ingatlant.
Egyetlen eladónak sem javaslom hogy belemenjen a foglaló nélküli szerződésbe. Ha a vevő nem fizet foglalót, az azt jelzi, hogy nem biztos a dolgában, nincs meg a fedezet, vagy arra számít, hogy végül nem tud (vagy nem akar) teljesíteni. Igenis vállaljon elkötelezettséget a vevő, ha akarja az ingatlant.
Melyik az előnyösebb? Célkeresztben a vevői és az eladói oldal!
Az előleg akkor lehet célszerűbb a vevőnek, ha nem biztos az ingatlanvásárlásban, vagy lakáshitelt vesz igénybe és egyáltalán nem biztos abban, hogy jóváhagyják a hitelkérelmet. Az eladó számára pedig akkor lehet előnyös, ha sok az érdeklődő és azt látja, hogy tudna emelni az eladási áron.
Mert ha az eladó látja, hogy egy „új vevő” hajlandó kifizetni a magasabb vételárat, akkor visszaadhatja az „eredeti vevőnek” az előleget, ha ő nem akarja kifizetni a magasabb vételárat.
Szükség van adásvételi szerződésre a foglaló vagy az előleg átadásához?
Nem feltétlen. Bármelyiket akár magánokiratban is átadhatod, kézzel írott formában.
Mire figyelj?
Mindenképp szerepeltess két tanút a foglalóról vagy az előlegről szóló megállapodáson!
Kínos helyzeteket tudsz ezzel megelőzni, ha esetleg vitás vagy peres szituációk alakulnának ki később.
Persze a bombabiztos védelmet az adásvételi szerződés jelenti. Ugyanis az eladás tárgya (ingatlan) nagy értékű és helyrajzi szám miatt egyedi azonosítóval ellátott és a földhivatal által nyilvántartott vagyontárgy. Az adásvétel pedig az egyezség jogi „biztosítéka”.
Miért ragaszkodj az adásvételi szerződéshez?
Az adásvételi szerződést be kell adni a földhivatalhoz, aki érkezteti azt, a vevő pedig széljegyre kerül a tulajdoni lapon.
Széljegy: a tulajdoni lap elején található felsorolás, hogy az ingatlannal kapcsolatosan a földhivatal előtt milyen eljárások vannak folyamatban.
Mindez azt jelenti, hogy hivatalos formát kapott az adásvétel és már nem lehet több olyan előleget vagy foglalót átvenni az ingatlanra, ahol az átadást adásvételi szerződésben rögzítették.
Érkeztetés: A földhivatalhoz postai úton, telefaxon vagy kézben benyújtva érkező iratok manuális átvétele, és erről a kézben behozott beadványok esetén elismervény átadása, az iratokon az érkeztetés és átvétel dátumának rögzítése (bélyegzővel), és a beadványok vonalkóddal történő ellátása.
Pl. az előszerződést, a foglalóról vagy előlegről szóló megállapodásokat nem lehet érkeztetni a földhivatal által.
Fontos: Ha azt szeretnéd elérni, hogy az eladó biztosan ne vághasson át, hogy több foglalót vagy előleget vesz át egy időben több vevőtől, akkor ragaszkodj az adásvételi szerződéshez!
Ezért lényeges az adásvételi szerződés
Pontosan láthatod, hogy mennyire fontos az adásvételi szerződés, ami kötelező lesz az ingatlanvásárlási folyamat végére. Egyáltalán nem mindegy, hogy mit fogsz belefogalmazni az adásvételibe, ha pl. az ingatlan vásárláshoz CSOK-ot vagy lakáshitelt igényelsz.
Mivel ezt csak a bankokon keresztül intézheted, így mindenképpen tisztában kell lenned vele, hogy milyen követelményt támaszt az adott bank az adásvételi szerződéssel szemben. Ahhoz, hogy létrejöjjön az adásvételi szerződés, az ügyvéd kérni fogja a választott bank adásvételi szerződésre vonatkozó tartalmi követelményeit.
Összegzés
Bízom benne, hogy az írás választ adott a lényeges különbségekről és az adásvételi szerződés fontosságáról.
A lényeg dióhéjban: A foglalónak és az előlegnek eltérőek a jogkövetkezményei. Ha az eladó mégsem akarja eladni az ingatlant akkor az előleg visszajár, a foglalónak pedig a kétszerese vándorol vissza a vásárlóhoz. Ha azonban vevő áll el a vásárlástól, akkor csak az előleg jár vissza, a foglaló viszont nem.
Azért, hogy az ingatlanos tudásod még jobban elmélyüljön, ajánlom figyelmedbe a könyveimet, amelyek segítenek eligazodni az ingatlanpiac útvesztőiben!
Ha pedig eladással vagy vétellel kapcsolatban lenne szükséged segítségre, keress bátran!
Legutóbbi hozzászólások