Van az a pont, amikor az ember hátradől, meghallgat egy rádióinterjút, és azt mondja:
„Na jó, akkor erről igenis beszélni kell.”
Szerintem pont ilyen lett az a Jazzy Rádió HomeOffice rovatában adott interjúm, ahol arról beszéltem, mi történik éppen a hazai ingatlanpiacon — és miért érzi úgy egyre több befektető, hogy ideje továbbállni.
A téma komoly, a változás látványos, az irány pedig világos: a magyar tőke csendben, de határozottan megindult külföld felé.
És hogy miért? Erről szól ez a cikk.
Miért volt Magyarország évekig befektetési aranybánya?
Ha visszatekintünk 2014–2015 környékére, minden adott volt ahhoz, hogy a magyar lakáspiac robbanjon:
A válság után az ingatlanárak mélyponton voltak.
Ezzel egy időben berobbant az Airbnb.
Az alternatív befektetések (Questor, Buda-Cash) megroppantak.
A hatóságok alig tartották kordában a rövid távú kiadást.
A megtérülés pedig akkora volt, hogy a mai napig nehezen hisszük el.
Nagy számot mondok?
20–25% éves hozam nem volt ritka. Nem egy-egy projektben — hanem a piacon.
És a hozamok csak beindították a lavinát.
Az árak elszálltak. És nem is kicsit.
2015 óta átlagosan 3–5×-ös emelkedés történt.
Vannak helyek, ahol többszörösére nőttek az árak:
👉 Őrmező, panel:
49 m² lakás – 2015-ben 12–14 millió.
Ma: 74 millió.
Ez 5–6-szoros növekedés tíz év alatt.
Nem meglepő, hogy a befektetők akkoriban tolongtak a magyar piac körül.
Miért fordult meg a trend? Miért adják el most sokan a budapesti lakásaikat?
A kérdés jogos. És a válasz több tényező együttállása:
1. A hozamok ma már jóval alacsonyabbak.
A szabályozások szigorodtak, az Airbnb-t erősebben kontrollálják, az adózás átalakult.
2. A forint hosszú távú leértékelődése sok befektetőt elbizonytalanított.
A nagyobb szereplők euróban gondolkodnak.
A lakásforint nem vonzó.
3. A hazai árak kezdik utolérni a régiós versenytársakat.
Prága, Pozsony, Bécs — a magyar árak már „nem olyan olcsók”.
4. És a legfontosabb:
Más országokban egyre jobb lehetőségeket találnak a magyarok.
Hová viszik ma a pénzüket a magyar befektetők?
A rádióinterjúban részletesen beszéltem arról, mely országok lettek népszerűek — és miért.
🇪🇸 Spanyolország – a nagy kedvenc
A legtöbb magyar ma ide vásárol.
Miért?
kellemes klíma
hosszú szezon
stabil piac
jó infrastruktúra
rengeteg magyar közvetítő
🇭🇷 Horvátország – a „Balatonon túli” riviéra
Történelmi kötődés, közelség, autóval is elérhető — nem kell időzónát váltani.
🇮🇹 Olaszország – romantika + befektetés
Tengerparti lokációk, délebbi régiók, kulturális vonzerő.
🇦🇱 Albánia – a néhány éve indult rakéta
Szarandában 2023 → 2024 között 100%-os árnövekedés történt.
Idén lassulás látszik, de a potenciál még mindig nagy.
🇪🇬 Egyiptom – „garázsból tengerparti lakás” kategória
Amíg Budapesten 15 millió forint egy garázs,
ugyanennyiért Egyiptomban tengerparti lakást kapsz.
🇹🇷 Törökország
30–150 millió között már színvonalas lakóparkok,
tengerre néző kilátással, medencével, konditeremmel.
🇲🇽 Mexikó – a meglepő sztár
Erős felívelés, gyönyörű partok, rengeteg nemzetközi befektető.
🇰🇭 Kambodzsa – a „feltörekvő piacok Thaiföldje”
Nem mainstream célpont, de aki ott jár, az tudja: most olcsó és nagy potenciál van.
És mi a helyzet a kockázatokkal?
Mindenki szeret a hozamról beszélni.
Én szeretek a kockázatról is.
1. Más ország – más szabályok
Itthon követjük a híreket.
Albániában? Kambodzsában? Szaúd-Arábiában?
Ott sokszor azt sem tudjuk, mikor volt utoljára kormányváltás.
(Bulgáriában például egy év alatt négyszer volt.)
2. Infrastruktúra – víz, áram, víznyomás
Spanyolország egyes részein nyáron vízkorlátozás van.
Albániában víznyomás-probléma lehet.
Ezek mind befolyásolják a megtérülést.
3. Adók, illetékek, 4–5% közvetítői díj
Sokszor több, mint itthon.
4. Ügyintézés: nehéz, ha nincs helyi embered
Aki már vett külföldön ingatlant, tudja: ügyvéd, közjegyző, adóhivatal, társasház, helyi bank — ezekhez kapcsolatok kellenek.
És éppen ezért kulcskérdés, hogy olyanhoz forduljunk, aki évek óta ott él, és mindent elintéz.
**A legfontosabb tanács:
Ne az utolsó 30 millió forintodat vidd külföldre.**
A külföldi befektetés jó lehetőség — ha tudod, mit csinálsz, és ha van, aki fogja a kezed.
Ha nincs, akkor nagyon könnyű hibázni.
Konferencia – ahol mindezeket átbeszéljük
A Jazzyben is említettem: ez már a 3. Ingatlanbefektetés Külföldön Konferencia, és idén 16 ország szakértői érkeznek:
Mexikó
Szaúd-Arábia
Kambodzsa
Málta
Thaiföld
Horvátország
Spanyolország
Ausztria
Németország
… és még sokan mások.
Ez lesz az az esemény, ahol valódi, helyi, tapasztalati tudás érkezik — nem Google-ből, nem fórumokról.
- Ha gondolkodsz külföldi
- ingatlanon,
- ha diverzifikálnál,
- ha hozamot keresel,
- vagy csak szeretnél tisztábban látni:
👉 Ott a helyed. Személyesen vagy online.
🎟️ Itt tudod megnézni a pontos programot:
https://mlinarikmarton.hu/ingatlanbefektetes-kulfoldon-konferencia/
A rádióadást itt tudod meghallgatni
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások