Az ingatlan ára – hányféle van neki?

Az ingatlan ára egy nagyon fontos paraméter. Mennyit ér az ingatlanom? És a szomszédé? Vajon álmaim otthonát nem túl drágán hirdetik? Szinte mindenkit érdekel, hogy pontosan mennyit ér az ingatlan: az eladót, a vevőt, a bankot és még a NAV-ot is. Mégis, az ingatlan ára az a téma, amiben nem tudunk megegyezni és állandósult az egyet nem értés.

Ha ezt a cikket elolvasod, többé nem tudnak majd összezavarni, ha ingatlan árakról van szó.

Az ingatlan ára ma és a jövőben

 „A tegnap már történelem, a holnap még rejtelem, de a ma adomány. Becsüld a jelent, mert jót jelent!” (Kungfu Panda)

Tehát a jelen jót jelent, de mi a jelenérték? És ha a jövő rejtelem, akkor hogyan számítjuk ki egy ingatlan jövőértékét?

            A jövőérték azt mutatja meg, hogy egy adott összeg mennyit fog érni a jövőben, ha azt befektetjük vagy kamatoztatjuk.

Tehát, ha van egy bizonyos összeged ma, és tudod, milyen kamatlábbal tudod azt befektetni, a jövőérték kiszámítása megmutatja, hogy ez az összeg mennyire fog növekedni egy előre meghatározott időszakon belül, például 5, 10 vagy 20 év múlva. Ez segít megtervezni a jövőbeli kiadásaidat, mint például nyugdíj, gyermeked oktatása vagy a házvásárlás.

Ha van 10.000.000 Ft-unk, amit ingatlanba fektetünk, akkor, ha azt havi 50.000 Ft-ért bérbe adjuk, egy év alatt 600.000 Ft bevételünk lesz. Ehhez jön az éves 3%-os értéknövekedés, vagyis 300.000 Ft. Tíz év múlva az adott ingatlan értéke 13.500.000 Ft lesz (kamatos kamattal számolva).

Egy bérbe adott ingatlan esetében, ha feltételezzük, hogy 100.000 Ft havi bérleti díjért adjuk ki, akkor ehhez jön hozzá a 6.000.000 Ft bérleti díj. Ez összesen 19.500.000 Ft-ot jelent.

Ha ugyanezt az összeget otthon tartjuk, és nem fektetjük be, akkor 10 év múlva már csak 7.3 millió Ft-ot fog érni. Lám, milyen fontos a pénzügyi intelligencia.

A jelenérték megmutatja, hogy egy jövőbeli pénzösszeg mennyit ér a mostani viszonyok mellett. Segítségével összehasonlíthatjuk a különböző időpontokban kapott pénzösszegek értékét a mai napon, megmutatja, hogy mennyire “értékes” számodra most az a pénz, amit csak később fogsz megkapni, mintha már a kezedben lenne. Ez hasznos, amikor döntéseket kell hozni befektetésekkel, hitelekkel vagy bármilyen pénzügyi tervezéssel kapcsolatban.

 Az államkötvény, ha például ha egy 6%-os államkötvény hozammal számolunk, akkor 19.500.000 Ft-nak a jelenértéke 10.888.000 Ft, tehát jelen pillanatban magasabb összeget kellene befektetünk, hogy ugyanazt az eredményt kapjuk, mint ingatlan befektetéskor, bár ez utóbbi hozama nem pontosan kiszámítható. Nem utolsó szempont, hogy ott számoltunk a bérleti díjjal, de nem számoltunk karbantartással, üresen állással, biztosítással és egyéb költségekkel.

Az ingatlan „valódi” értéke – Reálérték

Az elmúlt években sajnos mindenki a saját bőrén érezhette, hogy a pénze nem ér annyit, mint pár évvel korábban. A reálérték mindig az infláció függvénye és mindig valamihez viszonyítjuk. A pénzt vásárlóerejét jelzi – miközben a nominálérték pusztán azt az összeget mutatja, amennyit egy címleten látsz, a reálérték azt tükrözi, hogy ezzel az összeggel valójában mennyi árut, szolgáltatást, kernyeret, vagy mondjuk sört tudsz vásárolni. A nominálérték változatlan marad, de a reálérték csökken az infláció miatt.

Az ingatlan ára az értékbecslők szerint

Az értékbecslők háromféle módszert használnak az ingatlan árának meghatározásához. Nyilván, valamilyen szinten ez is jóslás, hiszen egy adott ingatlan árát akkor lehet pontosan meghatározni, ha megvan a vevő és megszületett a megállapodás, valamint a vételár ki is lett fizetve.

Az értékbecslők mindig megkérdezik, hogy mihez kell az értékelés és aszerint választják a módszert, amivel végzik a számítást. Illetve az adott ingatlan árának meghatározásához legalább két módszert használnak.

1. hozam alapú értékelés

Ha az ingatlan bérbe van adva, akkor a piaci szereplők általános véleménye szerint általában 5 % a bérleti hozam, így egy 50.000 Ft-os bérleti díjnál (vagyis éves 600.000 Ft-os bérleti díjnál) 12.000.000 Ft az ingatlan hozam alapú értéke.

• újraelőállítás költség alapú értékelés

Az ingatlan árát úgy határozzuk meg, hogy kiszámoljuk, a mai anyagárak és kivitelezési költségek mellett most milyen összegből lehetne újra felépíteni. Ezt a módszert jellemzően nem lakóingatlanoknál használják. Így állapítanánk meg például a Parlament vagy a Budai vár értékét.

• piaci összehasonlítás alapú értékelés

Fontos információkat és adatokat tartalmaz egy adott ingatlan becsült valós értékének megállapításához, a jelenlegi piaci feltételek figyelembevételével: amolyan „pillanatfelvétel” az aktuális ingatlanértékekről. Célja, hogy segítséget nyújtson a vevőnek vagy az eladónak az eladási ár, illetve az ajánlati összeg helyes meghatározásában. A piaci összehasonlító adatokon alapuló becslés esetében az ingatlanpiaci folyamatok, valamint a keresleti-kínálati viszonyok elemzéséből határozható meg az ingatlan értéke.

Az ingatlan ára a bank számítása és a „szíved szerint”

A bankok az ingatlan hitelbiztosítéki értékét veszik alapul, amikor hitelt szeretnénk felvenni a vásárláshoz. Ez azt jelenti, hogy kiszámolják, mi az az összeg, amennyiért rövid időn belül pénzzé lehet tenni az ingatlant. Fontos, hogy ha a bank alacsonyabbra becsüli az ingatlan értékét, mint amiben a felek megyezetek, akkor a hiányzó összeget a vevőnek kell biztosítani.

Az ingatlannak lehet még eszmei értéke, ilyen például ha érzelmileg kötődünk egy ingatlanhoz vagy történelmi jelentősége, kulturális jellege van. Ha a nagymamám házát szeretném visszavásárolni probléma lehet, ha az ingatlan nem eladó. Ha nincs eladási szándék, akkor az egyetlen járható út az lehet, ha megkeressük a tulajdonost és megkérdezzük milyen áron adná el az ingatlant. Nyilván ilyenkor olyan árat mondhat, ami neki igencsak kedvező, de ha már ilyen magas számunkra a ház eszmei értéke, akkor nyilván kifizetjük neki. Már amennyiben valóban meg akarjuk vásárolni az ingatlant.

Ahol a szálak összeérnek

Itt következzenek azok az értékek, amik az ingatlan kereskedők illetve az eladó és a vevő szempontjából a leginkább érdekes

Kínálati ár – az az ár, ami az eladó fejében van, ezt látjuk a hirdetésekben. Ideális esetben, ez nem ugyanaz az ár, mint amin végbemegy a tranzakció, mert az eladó legtöbbször magasabbra áraz, mint ami reális. Ez teljesen érthető, hiszen az „enyém hatás” miatt mindenki túlbecsüli azokat a dolgokat, amik az ő birtokában vannak, egyszerűen azért, mert az az övé. Ebben persze senki nem akadályozza őt, de ha szinte biztosan borítékolható a kudarc, csodát még mindig nem tud senki tenni.

Keresleti ár – az az ár, ami a vevő fejében van. Egyáltalán nem biztos, hogy az eladók és a vevők ugyanazt gondolják az árról. Normális esetben a vevő mindig kevesebbre gondol, mint az eladó. Így alakulnak ki az alku szituációk. Persze előfordulhat olyan is, amikor a keresleti ár magasabb mint a kínálati ár, ilyenkor lesz licit. De ez nem egy normális piaci működés, hanem egy túlfűtött piaci szituációra utal. Az eladóval ellentétben, akiből egy ingatlan esetében csak egy van, vevőből eleinte nagyon sok van. Tehát nem egy adott vevő, hanem a vevők tömegeinek véleménye számít az ingatlan áránál.

            Piaci ár – ahol a keresleti és a kínálati ár találkozik, itt jön létre a tranzakció.

Pillanatnyi dolog, ahogy az értékbecslésben is le van írva, hogy adott időre szól, mert a piac változásához igazítják.

Végszó

Az ingatlan ára egy fontos paraméter, amit többféleképpen lehet meghatározni. Ahhoz, hogy ingatlan eladáshoz, vagy vásárláshoz a legnagyobb rálátással tudjuk hozzáfogni, fontos, hogy ezekkel naprakészek legyünk. Ahogy az élet, úgy az ingatlanpiac is gyorsan változik: azok az ingatlanok, amikről azt láttuk a tavalyi évben, hogy nem lehet eladni, most sokkal nagyobb eséllyel léphetnek a piacra, mert most sokkal több az érdeklődő, a piaci érték pedig növekszik.

Ha szeretnéd szakértőkre bízni ingatlanod eladását, vagy álmaid otthonának megvételét, keress bennünket bizalommal!

Please leave this field empty

Feliratkozás blog értesítőre

Email Cím *

Adatkezelési tájékoztató

Sikeresen feliratkozott blog értesítőnkre!