Ha az elmúlt hónapokban figyelted az ingatlanpiacról szóló híreket, könnyen lehet, hogy teljesen ellentmondó üzenetekkel találkoztál. Egyik nap jön a „vége a drágulásnak”, másnap meg a „soha nem látott árak” című cikk.
Én ezért gondoltam úgy, hogy érdemes egy lépést hátralépni, és megnézni: hol tartunk valójában az ingatlanpiaci ciklusban 2026 elején. Nem hangulatból, nem politikából, hanem számokból, tapasztalatból, valódi ügyletekből kiindulva.
Hol tartunk most az ingatlanpiaci ciklusban?
Az egyik legfontosabb félreértés, hogy sokan még mindig fekete-fehérben gondolkodnak:
vagy emelkedik az ár, vagy összeomlik a piac.
A valóság ennél sokkal unalmasabb – és pont ezért veszélyesebb.
2026 elején inkább egy kifáradt piacot látunk, ahol:
az árak sok helyen már nem nőnek tovább,
az eladási idők hosszabbodnak,
a vevők kivárnak, számolnak, alkudoznának.
Ez klasszikusan a ciklus felső harmadának vége, nem egy krízis kezdete.
Túlárazott az ingatlanpiac 2026-ban?
Rövid válasz: helyenként igen, máshol nem.
Budapesten számos szegmensben már nem a valós fizetőképesség áraz, hanem a korábbi évek lendülete. Vidéken viszont – főleg ipari beruházások közelében – még mindig van mozgástér.
A probléma ott kezdődik, amikor:
minden lakást „befektetésnek” hirdetünk,
a hozamot nem nézzük,
és elhisszük, hogy „majd úgyis lesz vevő”.
👉 Erről részletesen írtam korábban az ingatlanpiac oldalon.
Újépítésű lakások: sok ígéret, kevés kulcs
A videó egyik fontos témája az újépítésű piac volt. Papíron rengeteg projekt indul, a valóságban viszont:
hosszú átadási határidők,
drága kivitelezés,
bizonytalan kereslet.
Nem véletlen, hogy sok vevő inkább a „kész, kulcsrakész” használt lakás felé fordul – még akkor is, ha drágább négyzetméteráron.
Mit mondanak a nézők? (Kommentek a videó alól)
Az egyik komment különösen jól összefoglalja a helyzetet:
„A hitel olyan, mint a só az ételben: egy kevés jó, de ha túl sok, tönkreteszi az egészet.”
Ez pontosan leírja, mi történik most. A piac jelentős része hitelvezérelt, és amíg ez így van, addig az árak nem a klasszikus piaci logika szerint mozognak.
Egy másik gondolat:
„Ha az Otthon Start kifullad, a vevőkből újra bérlők lesznek.”
Ez már most is látszik az albérletpiacon megjelenő túlkínálaton.
Számolós példa: miért nem mindegy az ár?
| Lakás ára | Bérleti díj | Éves hozam |
|---|---|---|
| 70 M Ft | 300 000 Ft | ~5,1% |
| 90 M Ft | 300 000 Ft | ~4,0% |
Ugyanaz a bérleti díj, teljesen más befektetési logika.
Ezért mondom mindig: nem az ingatlan drága, hanem a matek rossz.
Ha számolni szeretnél, az ingatlan kalkulátorainkkal megteheted.
Magyar Feri, Csepel, és az a bizonyos „nem kicsit” drágulás
Na, hadd meséljek el egy sztorit, ami szerintem többet mond minden grafikonon, mint bármelyik „ingatlanpiaci ciklus” ábra a prezentáció végén.
Éppen tegnap beszélgettük, hogy Magyar Feri – igen, a mi Ferink – vett egy lakást Csepelen. És nem, nem egy „100 milliós, panorámás, designer” sztori. Pont az a fajta, amit a legtöbben néznek: élhető, normális, városi lakás – olyan, amire egy átlagos vásárló azt mondja: na jó, ezt még talán ki lehet matekozni.
A lényeg: 28 millió forint körül sikerült neki megcsípni. Kicsit áron alul — hála Istennek, mert Feri is emberből van, nem Excelből.
És akkor most jön az a rész, ahol a kávé mellé jól jön egy erősebb korty:
Ugyanezek a lakástípusok ma már 50–55 millió forint körül mennek. Nem „talán”, nem „ha nagyon szép”, hanem konkrétan ez a sáv. Vagyis ha Feri tényleg olcsón vette, akkor is ott tartunk, hogy Csepelen 70–80% körüli áremelkedés jött össze egy olyan időszakban, amikor sokan még mindig azt kérdezgetik, hogy „na jó, de akkor hol az ingatlanpiaci összeomlás?”
Ez tipikusan az az eset, amikor az ember rájön: a piac nem tankönyv szerint működik.
Alacsony bázisról (Csepel régebben „olcsóbb Budapestnek” számított) könnyebb nagy százalékokat ugrani. Ha 28-ról mész 50-re, az brutál látványos. Ha 120-ról mész 140-re, ugyanúgy fáj, csak kevésbé ordít a százalék.
És itt jön a valódi kérdés, ami szerintem 2026 kulcsa:
Hova megy tovább innen?
Mert ha már most 50–55 milliónál járunk ugyanazért, amit pár éve még „jó vételnek” hívtunk, akkor a következő kör már nem a „mennyit nő még?” kérdés lesz, hanem az, hogy:
van-e még elég vevő, aki ezt ki tudja fizetni,
megéri-e hitellel (főleg, ha a kamat már nem annyira „ingyenpénz”),
és hogy a piac inkább stagnálással hűt, vagy még egyszer kap egy mesterséges löketet.
Feri csepeli sztorija nekem pont ezért fontos:
nem elmélet, nem okoskodás — hanem egy valós, hétköznapi példa arra, hogy a budapesti ingatlanpiac bizony tud gyorsan és csúnyán árat emelni, ha épp úgy állnak össze a körülmények.
FAQ – Ingatlanpiac 2026
Nem látok klasszikus összeomlást, inkább elhúzódó stagnálást.
Csak akkor, ha nem kapkodsz, és számolsz.
Bizonyos szegmensekben igen, másutt inkább oldalazás várható.
A túlzott hitelterhelés és a rossz árazás.
Mit vigyél magaddal ebből?
Ha egy mondatban kellene összefoglalnom:
2026 nem a pánikról szól, hanem a józan döntésekről.
Aki jól áraz, elad.
Aki jól számol, jól vásárol.
Aki vakon hisz, az könnyen csalódik.
Van egy pont, ahol az ingatlanpiac már nem grafikon kérdés
A videó végén engedj meg egy személyes kitérőt, mert ez most nem az árakról, nem a hozamokról és nem a négyzetméterárakról szól.
Sokat gondolkodtam azon az elmúlt időszakban, hogy ha jól megy a sorom, akkor mikor és hogyan kell visszaadni abból, amit kaptam. Attól az országtól, attól a közegtől, ami felnevelt, és amiben az egész ingatlanos történetem egyáltalán elindulhatott.
Nem tudom, tudjátok-e, de a Heim Pál Gyermekkórházban olyan állapotok vannak, hogy a nővérek sokszor saját pénzből festik ki a fürdőszobát, javítják a lefolyót, vagy veszik meg az alapvető eszközöket. Nem túlzás, nem dramatizálás – ezek konkrét beszélgetésekből jönnek.
Én ebben szeretnék részt vállalni.
Ezért úgy döntöttünk, hogy a cégünk árbevételének egy részét a Heim Pál alapítványain keresztül visszaadjuk. Nem a rendszernek, nem a vezetésnek, hanem oda, ahol valóban szükség van rá: a gyerekekhez, az osztályokra, az eszközökre.
És egy dolgot még hozzátennék:
ha benned is megfogalmazódott már, hogy egyszer majd „jó lenne visszaadni”, akkor legyen ez az év a Heim Pál éve. Nem a Mináriknak utalsz, nem nekem segítesz – hanem egy ügynek.
A videóban részletesen elmondtam, hogyan lehet ezt biztonságosan, közvetlenül az alapítványok felé megtenni, és azt is, hogy miért fontos ellenőrizni a számlaszámokat. Ha ebben részt veszel, az számít. Tényleg.
Videó: Ingatlanpiac 2026 – Stabilizálódunk…?
Ha inkább hallgatnál, mint olvasnál, a teljes videót itt találod. Ebben részletesen beszélek a ciklusokról, a számokról és a kockázatokról – sallang nélkül.
15 perces ingyenes villámtanácsadás
Ha eladnál vagy vásárolnál, és nem szeretnél rossz döntést hozni, kérj egy rövid, ingyenes telefonos konzultációt. Nem értékesítés, hanem tiszta helyzetkép.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások