Van az a pillanat, amikor belépsz egy lakásba, és azt mondod:
„Na ez az. Ez kell.”
Friss festés. Illatos levegő. Dizájnbútor. Rejtett LED-szalag.
Aztán jön a villamosbiztonsági felülvizsgálat… és kiderül, hogy a lámpa fémtestén 238 volt van.
Igen, ilyen van. Nem egyszer. Nem kétszer.
Ebben a videóban Repka Ádám villamosbiztonsági felülvizsgálóval beszélgettünk arról, mi történik a fal mögött – és miért nem érdemes ezt az egészet az adásvétel előtt két nappal intézni.
Mi az a villamosbiztonsági felülvizsgálat (VBF), és mikor kötelező?
2024 január 29-től tulajdonosváltáskor – tehát adásvételnél – a villamosbiztonsági felülvizsgálat alapvetően kötelező.
Egy kivétel van: ha van 6 éven belüli jegyzőkönyv.
Új építésű ingatlanoknál ez előfordulhat. Régebbieknél szinte soha.
Elvileg időszakosan, 6 évente is szükséges lenne, de itt vannak kibúvók (32A alatt, illetve ha minden kör 30 mA-es áram-védőkapcsolóval védett – már ha tényleg védett).
És itt jön a csavar.
Nagyon sokszor a fi-relé ott van a táblában… csak nincs bekötve.
A legnagyobb tévhit: „Ez 640 milliós lakás, itt biztos minden rendben van”
Volt olyan 640 millió forintos budapesti ingatlan, ahol az ember már a kilincs érintésénél érzi, hogy „ez most komoly liga”.
Panoráma.
Rejtett világítás.
Márvány.
Okosotthon rendszer.
És az a csend, amitől azt érzed: itt nem lehet hiba.
Aztán jön a villamosbiztonsági felülvizsgálat.
És kiderül, hogy:
az érintésvédelmi relé (fi-relé, AVK – nevezzük bárhogy) ott figyel a táblában… csak épp nincs bekötve
az alumínium betáp szépen átjelölve réznek
a világítási körök C16-tal védve (ahol maximum 10A lenne a szabályos)
dugaljak C25-ről mennek
több helyen nincs bekötve a védővezető
Magyarul: a dizájn prémium, a villany meg lutri.
Ez az a pont, amikor az ember rájön, hogy az ár nem egyenlő a biztonsággal.
A csillogás nem egyenlő a szabvánnyal.
És a „most lett felújítva” nem egyenlő azzal, hogy szakszerűen lett felújítva.
Sokszor pont a drága lakásoknál nagyobb a kockázat, mert ott mindenki azt feltételezi, hogy „itt biztos nem lehet gond”.
Pedig a 230 Volt nem nézi a vételárat.
Tipikus hibák, amikből lakástűz lesz
Ádám több mint 500 lakóingatlant vizsgált már. A tapasztalat brutális.
1. Földetlen dugaljak
Ráraksz egy fémházas készüléket (klíma, sütő, mosógép).
Ha nincs védővezető, a készülék fémtestén simán megjelenhet feszültség.
Nem mindig öl meg. De nem is kell mindig.
2. Túlméretezett kismegszakítók panelban
Eredetileg 6A/10A volt.
Aztán bekerült a mosógép, szárító, bojler.
Laci bácsi két doboz sörért betette a 25A-es megszakítót.
Nem veri le. Nem is védi többé.
Innen indulnak a lakástüzek.
3. Réz–alumínium toldások
Csavaros kötés, kémiai reakció, melegedés.
Több mint 100 éve tiltott technika.
Mégis napi gyakorlat.
4. Fürdőszobai lámpák IP-védelem nélkül
A gyári IPX4-es lámpát lecserélik „szebbre”.
Csak épp nem fröccsenő víz ellen védett.
Kád mellett. Nedves környezetben.
Hogyan zajlik egy villamosbiztonsági felülvizsgálat?
Ez nem ránézésre történik.
1. Szemrevételezés
Elosztó, kötések, égésnyomok, barkács megoldások.
2. Hurokimpedancia mérés
Megnézik, hogy a kismegszakító időben leold-e.
3. Védővezető folytonosság
Tényleg ott van-e a földelés, ahol kellene.
4. Szigetelési ellenállás
Van-e rejtett hiba, ami később bajt okoz.
5. Földelés mérése családi háznál
10 ohm alatt kellene lennie.
A valóságban néha 600 ohm. És a szonda kézzel kihúzható.
„Mit nézzek meg laikusként, ha megyek lakást venni?”
Őszintén? Nem sokat.
De pár red flag:
égésnyom a konnektor körül
ferde kapcsolók
elosztó, amit 60 éve nem nyitott ki senki
sziloplaszttal felragasztott lámpa
össze-vissza kilógó vezetékek
Ha az apróságok igénytelenek, a fal mögött általában nagyobb a gond.
A legfontosabb: ne az adásvétel előtt 2 nappal!
A gyakorlatban mi történik?
Adásvétel előtt 2 nappal hívják ki a felülvizsgálót.
Fut a hitel. Ott a foglaló. Nyomás van.
És akkor derül ki, hogy a lakást szét kell verni villany miatt.
Ez az a pont, ahol mindenki vakarózik.
Pedig ha előre megvan a jegyzőkönyv:
eladóként tudod, hogyan árazz
vevőként tudod, mire vállalkozol
az alku szakmai alapon történik
Ugyanúgy, ahogy egy komolyabb vásárlásnál használunk ingatlan kalkulátort, vagy számolunk az örökösödési illeték kalkulátor segítségével – a villany állapota is a döntés része kell, hogy legyen.
„Ez csak egy újabb sarc az államtól?”
Lehet a VBF-et utálni, lehet rá legyinteni, hogy “újabb lehúzás”. Csak közben a valóság az, hogy rengeteg lakástűz van, és a dokumentált esetek jelentős részét elektromos eredetűnek mondják. A villany addig láthatatlan, amíg baj nincs. Utána meg nagyon látványos.
Ha ingatlant veszel vagy eladsz, ezt kezeld úgy, mint az autó állapotfelmérését – csak itt nem a váltó csúszik meg, hanem az egész család biztonsága.
A home staging nem egyenlő a biztonsággal
Van az a lakás, ahová belépsz, és konkrétan leesik az állad.
Illatos gyertya.
Tökéletesen bevetett ágy.
Három párna ferdén, „véletlenül”.
A konyhapulton citrom és rozmaring.
Minden fotózható. Minden instagram-kompatibilis.
És ilyenkor az agyunk kikapcsol.
„Ha ennyit költöttek a látványra, biztos rendben van a műszaki tartalom is.”
Hát… nem mindig.
Volt olyan lakás, ahol:
a beépített hűtő gyönyörűen a helyén volt – csak épp nem volt mögötte konnektor
a sütő be volt tolva a helyére – de nem volt bekötve
a lámpa sziloplaszttal volt „rögzítve”, mert a csavar már nem tartotta
a konnektorban nem volt védővezető
az egész lakás alumínium vezetékkel futott
Kívülről showroom.
Belülről időzített bomba.
A legveszélyesebb kombináció az, amikor a lakás „szép”, de a villany „láthatatlan”.
Mert a laikus nem fogja kiszedni a beépített hűtőt, nem fog dugaljat bontani, nem mér hurokimpedanciát.
Ő beleszeret.
És pont erre játszik rá sok „kozmetikai felújítás”.
Nem azt mondom, hogy minden home staginges lakás rossz.
Azt mondom, hogy a látvány nem műszaki kategória.
Ahogy az autóvásárlásnál sem elég, hogy le van mosva és szilikonozva a műszerfal, itt sem elég a friss tapéta és a trendi lámpa.
A villany nem esztétikai kérdés.
A villany biztonsági kérdés.
És amikor valaki azt mondja:
„Teljesen felújított, minden új!”
akkor az első kérdésem mindig az:
„A villany is? Dokumentáltan? Felülvizsgálattal?”
Mert a fal mögött nem számít a párna színe.
Ott csak az számít, hogy működik-e a védelem.
Mi történik, ha nincs megcsinálva?
Szavatossági vita.
Visszalépett adásvétel.
Kártérítés.
Per.
Volt olyan ügy, ahol a vevő visszakapta a teljes vételárat és még 1,5 millió forint kártérítést is.
És volt olyan is, ahol a tulajdonos csak a felülvizsgálatkor döbbent rá, hogy őt korábban a villanyszerelő verte át.
Merre tart a jövő? Napelem, villanyautó, okosotthon
Egyre több elektromos terhelés kerül a lakásokba:
elektromos autótöltők
napelemek
inverterek
elektromos padlófűtés
A régi, „vegetáló” hálózatok ezt nem fogják sokáig bírni.
A rendszer túl van tervezve – de nem végtelenségig.
FAQ – Villamosbiztonsági felülvizsgálat
Igen. 2024. január 29-től tulajdonosváltáskor a villamosbiztonsági felülvizsgálat alapvetően kötelező. Kivétel, ha rendelkezésre áll 6 éven belüli, érvényes jegyzőkönyv. A gyakorlatban ez főként új építésű ingatlanoknál fordul elő.
Igen, de csak akkor, ha a vevő egyértelműen és dokumentáltan tudomásul veszi a hibákat. A „nem megfelelt” minősítés önmagában nem teszi lehetetlenné az adásvételt, viszont komoly alku- és felelősségi kérdéseket vet fel. Ha a hibákat eltitkolják, abból szavatossági vita vagy akár per is lehet.
A villamosbiztonsági felülvizsgálat során többek között ellenőrzik:
a védővezető meglétét és folytonosságát
a fi-relé működését
a kismegszakítók megfelelőségét
a földelést (családi háznál)
a hurokimpedancia értékeket
a szigetelési ellenállást
A cél a rejtett hibák feltárása és az áramütés, illetve tűzeset megelőzése.
Az ár függ az ingatlan méretétől és típusától (panel, családi ház, új építésű stb.). Egy átlagos lakás esetében jellemzően néhány tízezer forintos nagyságrendről beszélünk. Ez töredéke annak az összegnek, amit egy teljes villanyhálózat-felújítás vagy egy lakástűz okozhat.
Igen, adásvételnél akkor is kötelező, ha az ingatlan egyértelműen felújítandó. A jegyzőkönyv ilyenkor pontos képet ad a hálózat állapotáról, és segít eldönteni, hogy részleges javítás vagy teljes újrahúzás szükséges.
Nem maga a jegyzőkönyv véd meg, hanem a megfelelően kialakított és működő elektromos hálózat. A villamosbiztonsági felülvizsgálat abban segít, hogy kiderüljön: a védelem valóban működik-e, vagy csak papíron létezik.
🎥 Nézd meg a teljes videót
A beszélgetés Repka Ádámmal sokkal részletesebben bemutatja a tipikus hibákat, konkrét példákkal és valós történetekkel.
Ha érdekel, mi történik a fal mögött, érdemes végignézni.
⚡ 15 perces ingyenes villámtanácsadás
Ha ingatlant vásárolsz vagy eladnál, és nem tudod, mikor, hogyan érdemes a villamosbiztonsági felülvizsgálatot beiktatni a folyamatba, beszéljünk.
15 perc alatt segítünk átlátni:
mikor kötelező
mikor érdemes előre megcsináltatni
és hogyan kerülheted el a kellemetlen meglepetéseket
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások