Ingatlan piac Magyarországon

Az elmúlt években szinte bárki sikerrel adhatott el vagy vásárolhatott lakást különösebb szaktudás nélkül – az árak nőttek, a kereslet kiszámítható volt. Most azonban fordul a kocka: a piac érzékenyebbé vált, a vevők tudatosabbak, és egyre inkább számít a tapasztalat, a pontos árképzés és a stratégia. De nem mindenhol fagyott meg a levegő – a jól előkészített, reálisan árazott ingatlanokra továbbra is van kereslet. Érdekes hónapok jönnek: most dől el, ki tud igazán jól lavírozni az új helyzetben.

Az elmúlt hetekben több olyan hír is napvilágot látott, amelyek jelentős hatással lehetnek a magyar ingatlanpiac alakulására. Az alábbiakban összegyűjtöttem az 5 legfontosabb friss fejleményt, amelyekre érdemes figyelnie mind a vásárlóknak, mind az eladóknak – de különösen a befektetőknek.

1. Új építésű lakások árrobbanása Budapesten
A fővárosban az új építésű lakások négyzetméterárai átlagosan 1,9 millió forintra emelkedtek, ami 33%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. Az exkluzív budai ingatlanok esetében ennél is magasabb árakat kérnek. A drágulás hátterében a megnövekedett kereslet és a korábbi évek beruházási visszafogottsága áll. ​

2. Külföldi vásárlók aktivitásának növekedése
2024-ben az EU-n kívüli külföldi állampolgárok ingatlanvásárlási kérelmeinek száma 23%-kal nőtt az előző évhez képest. A vásárlók 31%-a kínai állampolgár volt, de jelentős volt a vietnámi érdeklődés is. Ez a trend hozzájárult a hazai ingatlanpiac élénküléséhez. ​

3. Önkormányzati intézkedések a betelepülés szabályozására
Egy új törvénytervezet lehetővé tenné az önkormányzatok számára, hogy korlátozzák a nem helyi lakosok ingatlanszerzését, akár több millió forintos hozzájárulás megfizetéséhez kötve azt. A cél a lakosságszám növekedésének szabályozása és a helyi közösségek védelme. ​

4. Telekárak jelentős emelkedése
Az építési telkek átlagos négyzetméterára országosan 50%-kal nőtt, elérve a 21 500 forintos szintet. Budapesten a XI. kerületben például 141 ezer forint az átlagos négyzetméterár. Ez a drágulás a befektetői érdeklődés fokozódását tükrözi. ​

5. Lakásárak emelkedése és a befektetői aktivitás csökkenése
A fővárosi lakásárak éves szinten 18%-kal emelkedtek, azonban a befektetők által diktált vásárlási tempó lassulni látszik. A társasházi lakások négyzetméterára 1,35 millió forintra nőtt, míg a kertes családi házaké 925 ezer forintra. Ez az átrendeződés a piac stabilizálódását jelezheti. ​

A magyar ingatlanpiac továbbra is mozgásban van – és bár sokak szerint lassulásnak indult a piac, az elmúlt hetek hírei ennek inkább az ellenkezőjét sugallják. Az új építésű lakások drágulása, a telkek iránti kereslet ugrásszerű növekedése, valamint a vidéki és fővárosi ingatlanárak emelkedése is azt mutatja: az ingatlan továbbra is az egyik legstabilabb eszköz maradt.

Közben egyre aktívabbak a külföldi vásárlók, és az állam, valamint az önkormányzatok is keresik a szabályozási lehetőségeket – hol a helyi közösségek védelme, hol a népességmegtartás miatt.

A jelenlegi piaci helyzet továbbra is szegmentált: míg egyes szegmensekben élénkülés és áremelkedés figyelhető meg (új építésű lakások, telkek), máshol (pl. albérletpiacon) inkább stagnálás jellemző. Az ingatlanérték-becslés és tudatos árképzés szerepe felértékelődik – akár eladsz, akár vásárolsz, most különösen fontos a pontos adatokon alapuló döntés.

Áprilisban komoly geopolitikai és gazdasági változások határozzák meg az ingatlanpiac hangulatát. Trump új vámintézkedései, a magyar autóipar kitettsége és a panelboom új irányokat jelölnek ki. Miközben a tranzakciószám nő, a keresletindex csökken, és a vevők kivárnak. A budapesti piac is átrendeződik, a pesti oldal kerül előtérbe.

Olvasd el áprilisi ingatlanpiaci elemzésünket!

Az ingatlanpiac 2025 márciusában is mozgalmas: az árak tovább emelkednek, a hitelek valamivel kedvezőbbek, de a bérleti piac stagnál. Közben az új digitális földhivatal vegyes fogadtatásban részesült – gyorsabb ügyintézést ígér, de az átmeneti időszakban több akadály is felmerült. Most érdemes lakást venni, vagy inkább várjunk? Olvasd el márciusi ingatlanpiaci elemzésünket!

Az ingatlanpiac 2025 elején továbbra is forró téma, hiszen az árak meredeken emelkednek, miközben a kínálat egyre szűkül. Budapesten az átlagos négyzetméterár 1,6 millió Ft, a panellakások ára pedig rekordsebességgel nő. A keresletet többek között az állampapírokból felszabaduló tőke is fűti, míg az újépítésű lakások kínálata továbbra is szűkös.

A hitelpiacon 6-7%-os kamatszintek mellett a kedvezményes konstrukciók szinte elérhetetlenek Budapesten. Az Airbnb szigorításai miatt akár 2500 lakás is kikerülhet a rövid távú piacról, de az árak csökkenése nem várható.

📌 Konklúzió: A lakásvásárlást tervezőknek érdemes gyorsan lépni, mert az árak tovább emelkednek, a kínálat pedig szűkül.

YouTube videónk

Az ingatlanpiac 2025 elején továbbra is forró téma, hiszen az árak meredeken emelkednek, miközben a kínálat egyre szűkül. Budapesten az átlagos négyzetméterár 1,6 millió Ft, a panellakások ára pedig rekordsebességgel nő. A keresletet többek között az állampapírokból felszabaduló tőke is fűti, míg az újépítésű lakások kínálata továbbra is szűkös.

A hitelpiacon 6-7%-os kamatszintek mellett a kedvezményes konstrukciók szinte elérhetetlenek Budapesten. Az Airbnb szigorításai miatt akár 2500 lakás is kikerülhet a rövid távú piacról, de az árak csökkenése nem várható.

📌 Konklúzió: A lakásvásárlást tervezőknek érdemes gyorsan lépni, mert az árak tovább emelkednek, a kínálat pedig szűkül.

YouTube videónk

A lakóingatlanok turisztikai célból történő bérbeadása, amit a köznyelv egyszerűen csak AirBnB néven emleget, jelentősen megváltoztatta Budapest belvárosának ingatlanpiacát. Kb. 2015-ben kezdett robbanásszerűen terjedni ez a hasznosítási mód, amivel akkori értéken számolva éves 25%-os bruttó hozamot is el lehetett érni egy airbnb-s lakással. 

Azóta elröppent majdnem egy évtized és az ingatlanárak a csillagos égig emelkedtek, ezzel mélyítve a lakhatási válságot. Sokan a belvárosok áremelkedését nemes egyszerűséggel az airbnb-re kenik. Holott ez nem teljesen igaz, hiszen volt itt inflációs sokk, széjjel támogatott ingatlanpiac, és évekig tartó olcsó hitelezés is. Az airbnb szabályozás a Covid előtt is napirenden volt, akkor nem történt semmi. De most mintha megváltozott  volna valami.

Terézvárosban szavazást írtak ki a rövidtávú bérbeadással kapcsolatban, ami 2024.09.15-én zárult. A szavazás eredményeképpen a lakosság úgy döntött, hogy tiltsák be ezt a fajta szolgáltatást a kerületben. Bár mindössze a lakosság 20,5%-a szavazott és a “nem”-ek mindössze 4% többségben voltak az “igen”-ekkel szemben, a dolog úgy áll, hogy 2026 január 1-gyel megszűnik az airbnb a Terézvárosban. 

Hogy ez mit fog okozni, nyilván még nem tudjuk. De ami valószínű, hogy a befektető kereslet azonnal visszaesik. Mivel a vásárlások aránya a belvárosban 50% fölötti volt, én azt gondolom, hogy a vevők kb fele eltűnik a mai naptól. És a kérdés a következő: Ha nincs az airbnb által biztosított többlet-hozam, ki fog földszinti garzont venni a VI.kerületben  2MFt-os négyzetméteráron?

Szóval a kínálat feldúsulása és a vevők elmaradása várható a VI. kerületben, ami – amikor az eladók elfáradnak – minden valószínűség szerint árcsökkenéshez vezet majd. 

További érdekes fejlemény, hogy a terézvárosi szavazás hatására Szentkirályi Alexandra az airbnb-kérdés országos szintű rendezését szorgalmazza. Szóval a terézvárosi szavazásnak könnyen lehet a teljes ingatlanpiacra kiható következménye is. De ez még persze a jövő, és reménykedjünk, hogy sikerül majd a kérdést józan módon rendezni. Ami NEM a teljes betiltás.

Úgy tűnik, hogy a magyarországi ingatlanok árának növekedését semmi sem tudja elakasztani. A Covid a belvárosokban okozott némi áresést, de a kertes házak, tóparti ingatlanok piaci robbant, így végül az eredmény: áremelkedés.
Mikor megérkeztek a hírek az inflációról, akkor akinek némi pénze volt, azonnal az ingatlant akart vásárolni belőle. Az eredmény: áremelkedés.
Aztán jött az inflációra reakcióként a kamtemelés híre. Azonnal rohant mindenki, hogy még olcsó hitellel tudjon eladósodni. Az eredmény újra: áremelkedés.
Aztán végül a hitelek drágulása és a csillagászati állampapír kamatok végül csak elszívtak annyi pénzt az ingatlanpiacról, hogy legalább nem emelkedtek az árak 2022 Q3-tól mostanáig.
De mostanra normalizálódtak a hitelkamatok, nem jegyezhetők már a magas kamatozású államkötvények, az inflációt is “legyőztük”… közben szerencsére az inflációt követve emelkedtek a fizetések, és megint van CSOK és Babaváró!
…és az eredmény újra: Áremelkedés.

Hogy hol fog ez megállni?
Még nem tudjuk.
De nem úgy néz ki jelenleg, mintha bármi el tudná akasztani az árak emelkedését.

Egy biztos: aki arra vár 2013 óra, hogy “jövőre majd esnek az ingatlanárak”, az sajnos khm…megszívta.

“Ne várj az ingatlan vásárlással! Vegyél ingatlant, aztán várj!”

2024 nyara egyfajta mérföldkő a magyarországi ingatlanpiacon. Az év első felében tapasztalt változások számos kérdést vetettek fel, és a nyári hónapok további mozgásokat ígérnek.

A lakáspiac keresleti oldala továbbra is bizonytalan. Az infláció csökkenésével és a kamatok stabilizálódásával ugyan némi fellendülés várható, de a vásárlói döntések még mindig sokszor halasztódnak. A hitelfelvételi kedv javulóban van, de az árak emelkedése és az ingatlanok túlárazottsága sok vevőt távol tart a piactól. Az újépítésű lakásoknál az árak korrekciója elmaradt, így a kínálat és kereslet közötti egyensúlytalanság továbbra is fennáll.

A befektetési célú vásárlások száma is csökkent. A lakások bérleti díjai ugyan stabilak, sőt, néhol emelkedtek is, de a hozamok nem tudnak lépést tartani a növekvő költségekkel. Ennek eredményeként sok befektető inkább kivár, vagy a tőkéjét más, kevésbé kockázatos befektetésekbe helyezi át.

Az ingatlanfejlesztők óvatosak: bár a munkaerő- és anyagköltségek lassan stabilizálódnak, a kereslet bizonytalansága miatt egyre kevesebb új projekt indul. A már folyamatban lévő fejlesztések ütemezése lassulhat, hiszen a készletek felhalmozódása nem érdekük.

A vidéki piacok esetében a helyzet vegyes. A nagyvárosok vonzáskörzetében lévő települések továbbra is népszerűek, azonban a kisebb, periférikus területeken az eladások száma drasztikusan visszaesett. Az országos szintű népességfogyás és a munkahelyek koncentrációja a nagyvárosokban továbbra is a centralizáció irányába hat.

Összességében a 2024 nyara a stabilizáció és a kivárás időszaka lehet a magyar ingatlanpiacon. Az év hátralévő részében a piac további kiigazításokra számíthat, különösen akkor, ha a gazdasági környezet kedvezően alakul, és a vásárlók visszanyerik bizalmukat.

Ez az elemzés természetesen csak egy pillanatképet nyújt, és a piac folyamatosan változó dinamikája miatt érdemes nyitott szemmel figyelni az eseményeket.