Úgy tűnik, hogy az ingatlanárak a 2022 harmadik negyedéve óta tartó oldalazást követően ismét emelkedőben vannak. Közben Európa ingatlanpiacán jelentős átrendeződés ment végbe, a legmenőbb lokációk árai zuhannak, de Magyarország még mindig az élmezőnyben van. De vajon meddig mehet az ingatlanpiac? Ezekről a kérdésekről és sok másról is fogunk beszélgetni az ingatlanpiaci lapszemle 2024 augusztusi epizódjában.
A szemfülesek észrevehették, hogy az ingatlanpiaci lapszemle sorában ugrottunk egy hónapot, így most a június után az augugsztus következik. Ennek egész egyszerűen az az oka, hogy úgy döntöttünk mindig az aktuális hónap lapszemléje lesz, értelemszerűen az előző hónap híreiből és érdekességeiból. A nyáron sincs hírekből hiány, így lássuk is mik voltak a főbb hírek júliusban.
Itt a budapesti airbnb-k vége?
Az első hír a mai kupacban: Itt a budapesti airbnb-k vége? Elkerülnék a belviszályt a turizmusban. A covid óta nem volt téma a rövid távú ingatlankiadás, előtte szerettek volna egy egységes szabályozást. Az önkormányzatoknak adták át a feladatot, és a 6. kerület meg is állította ezt és nem engedélyezték a rövid távú lakáskiadást. A vásárlóink nagy része továbbra is airbnb-re keres ingatlant, mert így lehet a legmagasabb profitot elérni, amíg nem telítődik a piac. Január óta volt némi ár kisimulás, annak ellenére hogy felpörögtek az árak, kivéve az airbnb lakások piacán. Eladási hullámot fog generálni, ha ezek a befektetések nem térülnek meg. A szabályozás miatt csökkeni fog az airbnb-k száma, akinek több lakása van, azok fel fogják vásárolni a lakásokat, vagy átállnak hosszú távú kiadásra. Tehát az airbnb piacáról jönnek aggasztó hírek, de ha valaki vett egy lakást, akkor azért nem kell aggódnia, hiszen az ingatlan értéke még mindig érték marad hosszú távon.
Friss hír a témával kapcsolatban, hogy a VI. kerület önkormányzata augusztus elején bejelentette, szeptemberben ügydöntő szavazást tartanak a társasházi lakások Airbnb-típusú szálláshelyként való kiadásának teljes betiltásáról. Amennyiben a kerületiek a tiltás mellett döntenek, az önkormányzat már az év végén rendeletet hoz, ami alapján 2026 januárjától válna illegálissá a kerületben a rövid távú lakáskiadás.
Venni vagy bérelni? Az örök kérdés
A kérdés igazából nem is kérdés. Ha van ingatlanod, akkor bérleti díjat szedsz, ha nincs, akkor bérleti díjat fizetsz. Aki megteheti, az vásárol, aki nem teheti meg az bérel. Viszont venni még akkor is jobban megéri, ha csak hitelből van rá lehetőség.
Abban az esetben éri meg mégis bérelni, ha nagyon mobilis a munkahelyünk, az egyik pillanatban még itt élünk, a következő hónapban pedig már egy másik városban. Az ingatlan nem köt helyhez, hiszen ha elköltözünk, akkor is ki tudjuk adni. Nem valószínű, hogy holnap vagy holnapután olcsóbb lenne, tehát aki megteheti, az vásároljon és utána várjon. Továbbá, ha ingatlant vásárolsz, akkor az infláció nem ellened, hanem neked dolgozik, hiszen a törlesztőrészletek 10 év múlva nem annyit fognak érni, mint most.
Tranzakciós görbe és lakáspiaci árindex
A lakásvásárlást tervezők számára jó hír, hogy ismét változás történt az országos lakásárak trendjében. Az ingatlan. com lakásárindexe jól mutatja, hogy a korábbi tempós drágulás után a nyár elején mérséklődtek a lakásárak, ami a gyakorlatban már stagnálást jelent.
A KSH adatai szerint nyakunkon az újabb lakásdrágulás az előző év adatai alapján, 7.1%-os emelkedést mér. Az MNB szerint kelet- Magyarországon volt a legnagyobb lakásdrágulás, mint például Debrecen környéke és Szeged és környéke. Érdekes módon az észak-magyarországi régió is emelkedett, valamint Budapest agglomerációjában is jelentős emelkedés volt. szerintem az agglomerációban az árszínvonal az első oka annak, hogy nem mozdul meg a piac, a másik pedig a bejárás a fővárosba, hiszen nincs megfelelően kialakítva ennek az infrastruktúrája. A hírekkel ellentétben mi inkább stagnálást tapasztalunk a nálunk lévő ingatlanok árában. Továbbra is a kisebb lakások iránt nagyobb a kereslet, a családi házak és a nagyobb lakások jobban parkolópályások az elmúlt időszakban.
De menjünk is tovább az új építésű ingatlanok piacára: a portfolio cikkében azt olvashatjuk, hogy átlépték a másfél milliós négyzetméterárat és Budapesten megduplázódott a forgalom. A tavalyi mélypont után az idei első fél évben látványos növekedést produkált a budapesti újlakáspiac. Éves alapon az új kínálat 90%-kal, a forgalom pedig bő kétszeresére bővült.
A hírt mi is alá tudjuk támasztani: vannak újépítésű eladó ingatlanjaink, melyek jó ár-érték arányt képviselnek. Nagyon sok vevő megjelent az elmúlt hetekben, aki a kisebb lakásokat keresi befektetési céllal, de természetesen van olyan is saját életkezdésre vásárolja. 16.6 százalék az emelkedés mértéke a régi lakásoknak pedig csak 5.1%.
Panel vagy tégla?
Az elmúlt 9 évben azt tapasztaltam, hogy folyamatos a kereslet a panellakásokra, ez persze egyértelműen összefügg azzal, hogy akkor robbant be az airbnb lakáskiadás és egyre többen kerestek ilyen ingatlanokat befektetési céllal. Jó az infrastruktúra, jó a közlekedés, ebből a típusból van a legtöbb a piacon.
forrás: https://piacesprofit.hu/cikkek/gazdasag/40-millio-forint-felett-a-budapesti-panelek-atlagara-.html
A Duna House első félévi értékesítési adatai szerint a fővárosi panellakások átlagára 41 millió forint fölé emelkedett, a négyzetméterárak pedig a 2023-as átlagnál 9 százalékkal lettek magasabbak, így az idén már 765 ezer forint/négyzetméter áron, átlagosan 41 millió forintba került egy élhető, 53 négyzetméteres panel vásárlása. A legnépszerűbb lakótelepeken ennél is magasabb, akár egymillió forint közeli négyzetméterárra is lehet számítani. A Duna House szerint a megújuló otthonteremtési támogatások és a mérséklődő lakáshitelkamatok pozitív hatással voltak a vásárlási kedvre, ami segítette az áremelkedést.
Az albérletek díjszabása
Az albérletek és azok díjai folyamatos téma, különösen ebben az időszakban, amikor kijöttek a felvételi ponthatárok és a diákok lázasan keresik új életterüket a fővárosban. Nézzünk is meg egy grafikont, hogyan alakulnak az árak az albérleti piacon.
Nyilván a kerületek népszerűsége változó a fiatalok körében, a 2. kerület nem kifejezetten egyetemista-tanya, de a belsőbb kerületekben nagyobb a kereslet. A lakásvásárlás egyre nehezebbé válik, így talán nem kérdés hogy merre felé megy a bérleti díjak alakulása. Az ingatlan.com adatai szerint a budapesti kerületekben a bérleti díjak középértéke 168-330 ezer forint között mozog. A kínálat legolcsóbb “negyedében” található lakások az átlagosnál 20-80 ezer forinttal olcsóbban elérhetőek a fővárosban. Ez egyben azt jelenti, hogy a széles választékot nyújtó, az egyetemisták körében kedvelt IX., XI. és XIII. kerületben 219-225 ezer forint a legolcsóbb albérletek lélektani árszintje, szemben az adott városrészekre vonatkozó 250-275 ezer forintos átlaggal.
Európa lakáspiaca
A portfolio cikke alapján hatalmas átrendeződés zajlik Európa lakáspiacán kis mértékben újra gyorsulni kezdett a lakásárak emelkedése.
A két éllovas Lengyelország és Bulgária, melyek mindegyikében 15 százalék feletti volt az éves lakásár-emelkedés. Eközben viszont több nyugat-európai országban is jelentősen csökkentek a lakásárak. A legnagyobb visszaeső Luxemburg mellett nagyon gyengén teljesített az unió két legnagyobb gazdasága, Németország és Franciaország, melyek mindegyikében 5 százalék körüli volt az éves lakásárcsökkenés.
Ez azért is érdekes, mert nemrégiben voltunk Bulgáriában és ott Káli Tamás (a bolgár ingatlanos partnerünk) nem említett áremelkedést, nyilván ezek az adatok országosak, tehát elképzelhető hogy Szófiában és környékén emelkedtek jobban az árak. Hamarosan megyünk Pozsony agglomerációjába, az ottani ismerősünket is meg fogjuk interjúvolni az árak alakulásáról. Érdekes, hogy Ausztriában és Szlovákiában esnek az árak, előzetesen annyi információm van erről, hogy Szlovákiában nagyon olcsó volt a hitelezés, tehát valószínűleg ez az oka. Valamint az, hogy ezek az országok már túl vannak egy vagy esetlegesen két olyan hullámon, amikor emelkedtek az árak.
Amerikai lakáspiac
Rémisztő kettészakadás jellemzi az amerikai lakáspiacot, tíz éve nem láttunk ilyet: a legolcsóbb és a legdrágább lakások mennek és közte nem igazán van forgalom. Az elmúlt évtizedek egyik legkevésbé megfizethető amerikai lakáspiaca befagyasztja a lakóingatlanok értékesítését, és kizárja a leendő lakástulajdonosok egy generációját. Kérdés, hogy meddig mehet mindez. Az alapkamaton csökkenteni fognak szeptembertől, de hogy ez lényegében min változtat, az még kérdés.
Infláció és finanszírozás
A kormány leszorította az inflációt és ehhez a részhez hozzá is tenném ezt a grafikont, amelyen egyértelműen látszik hogy esni kezd a fogyasztói bizalom, majd követi a reál kereset és ezután esni kezd a kiskereskedelmi forgalom is.
Újabb nagybank emelte meg a lakáshitelei kamatait, és így már a K&H is átlépte a június végéig élő önkéntes, 7,3 százalékos THM-plafont a jelzálogkölcsönei egy részénél. A bankok egymást követő emelései után főként az alacsonyabb jövedelműeknek lesz egyre nehezebb olcsóbb lakáshitelt találni.
Finanszírozás
A Bankmonitor cikke szerint tovább drágulnak a lakáshitelek, újabb nagybank törte át a kamatplafont. 7.3%-ra emeltek, mert korábban veszteségre hiteleztek a bankok. Több banki szereplő van, így megvan a keret, hogy mennyit hajlandóak hitelezni.
Nem okoz pusztulást a THM plafon eltűnése, nem okoz nagy kamatemelést. Lakáshitel kalkulátorban átlagos értékkel számolva, 500 ezer forintos fizetéssel 20-25 évre , átlagosan 6-7000 Ft-ra jön ki milliónként a hiteltörlesztők ára.
Ennyi fért bele az augusztusi lapszemlénkbe, de a végére hagytam egy érdekes videót a bankmonitortól: Szégyen vagy büszkeség, a magyar fizetés igazsága, melyből kiderül, hogy a felső 6%ába tartozunk a világ lakosságának. Van, aki irigyli a mi helyzetünket, Indiában és Délkelet-Ázsiában sokan cserélnének velünk. Én szeretek magyar lenni, szeretek Budapesten élni, közel van a repülőtér, oda megyünk ahová szeretnénk. A probléma talán inkább az, európai összehasonlításban élünk, uniós tagállamok között hátulról a negyedikek vagyunk és állandóan szeretnénk Ausztriát utolérni, ami nem valószínű, hogy a közeljövőben sikerülni fog.
Forrás: https://bankmonitor.hu/mediatar/cikk/ingatlanpiac-a-felreertett-fordulat-sandorfi-balazs-elemzese/
A cikk tartalmát videós formában megnézheted a YouTube csatornámon:
Legutóbbi hozzászólások