Ez az! Kiáltasz fel, amikor vevőt találsz a lakásodra. Aztán az elégedett mosoly gyorsan le is hervad az arcodról, amikor szembesülsz a következő kérdéssel: Ingatlanadót kell fizetnem? Azért, hogy teljesen képben legyél az ingatlan eladás utáni adózással és a lehetőségeiddel, olvasd el ezt a cikket!
Fontos különbség: ez az ingatlaneladás nyeresége után fizetendő SZJA. A tartósan üresen álló lakásokra felvetett új ingatlanadó ettől teljesen külön téma, és egyelőre csak szakpolitikai javaslat.
Te tudtad?
Hazánkban a magánszemélyeknek személyi jövedelemadót, azaz SZJA-t kell fizetni ingatlan eladása után, ha drágábban adják el, mint amennyiért vásárolták az ingatlant.
Tehát ha a lakásod eladásából nyereséged származott, akkor személyi jövedelemadó fizetésére számíthatsz.
Ingatlan eladás utáni adózás – Amit minden tulajdonosnak tudnia kell
– Hogy számold ki az adóalapot és mennyi lesz az ingatlaneladás utáni adó mértéke?
– Hogyan függ össze az ingatlanadó és az idő?
– Melyik időpontot vedd figyelembe az ingatlan szerzése kapcsán?
– Hogyan csökkenthető az ingatlanadó?
– Milyen esetekben adómentes az ingatlan eladása?
– Hogyan és mikor kell az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet bevallanod, az adót megfizetned?
Na de mivel itt több szempontot is meg kell vizsgálni, ezért először tegyük rendbe gyorsan a fogalmakat!
Ingatlanadó és vagyonszerzési illeték
Ha ingatlant adsz el, akkor ingatlanadót fizetsz.
Ha pedig ingatlant vásárolsz, vagy más módon jutsz hozzá, akkor vagyonszerzési illetéket kell fizetned.
Ahhoz, hogy kiszámold, még mennyi ingatlanadót kell fizetned, 3 dologgal kell képben lenned:
– Hogy számold ki az adóalapot?
– Mennyi az ingatlaneladás utáni adó mértéke?
– Hogy függ össze az adó és az idő, azaz hogyan csökken sávosan az adóalap és ezzel együtt a fizetendő adó?
Mikor kell adót fizetni lakáseladás után?
Akkor tegyük tisztába megint: az ingatlan eladása (ha drágában adod el a lakást, mint amennyiért megvetted) után személyi jövedelemadót kell fizetned. Ennek a mértéke 15%!
Az adóalap mértéke pedig az eltelt idő függvényében csökken.
Hogyan csökkenthető az ingatlan eladás utáni adó?
Nem vagy köteles adót fizetni az 5. évben. De vigyázz, a szerzés éve 0. évnek számít!
Számoljunk!- Ingatlan eladása utáni adózás
A képlet egyszerű:
Eladási ár – vételi ár- elszámolható költségek = adóalap.
Adjunk a képlethez számokat!
12 millió forint eladás – 10 millió forint vétel – 500 ezer forint költségek = 1,5 millió forint adóalap.
És mivel te már tisztában vagy vele, hogy az ingatlan eladásából származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetned, ezért megint pofonegyszerű a számolási kihívásod!
Az adóalapot meg kell szoroznod 0,15-tel. Tehát ha az ingatlanod eladása utáni jövedelmed 1,5 millió forint, akkor a fizetendő SZJA összege a következő: 1,5 millió forint szorozva 0,15-tel = 225 ezer forint.
Persze a kiszámított jövedelem az adó pontos mértékére nem ad választ, mert figyelembe kell venni, hogy a lakás mennyi ideig volt a tulajdonodban, ugyanis az 5 éven belül fizetendő adó mértéke évről évre csökken az eltelt évek számával párhuzamosan, majd egy idő múlva nullázódik is.
Fontos tudni, hogy a lakás mennyi ideig volt a tulajdonodban.
Nézzünk is egy táblázatot!
Így számold ki a személyi jövedelemadót!
| Az eladás éve | A szerzés éve | A jövedelem adóköteles része |
| 2022 | 2022 | 100% |
| 2022 | 2021 | 100% |
| 2022 | 2020 | 90% |
| 2022 | 2019 | 60% |
| 2022 | 2018 | 30% |
| 2022 | 2017 | 0% |
Tehát nem keletkezik adóköteles jövedelmed, ha az ingatlant 2017-ben vagy azt megelőzően szerezted és 2022-ben adod el, függetlenül attól, hogy az ingatlan lakás, üdülő, üzlethelyiség, építési telek, szántóföld stb.
Mivel már feltehetően remekül megy a matek, ezért itt a következő lényeges kérdés:
Melyik időpontot kell figyelembe venni az ingatlan szerzése kapcsán?
Alapvetően azt az időpontot, amikor az ingatlan megszerzéséről szóló érvényes szerződést, okiratot a földhivatalhoz benyújtottad. Öröklés esetén azonban a szerzés időpontjaként az örökhagyó halálának napját kell figyelembe venned. Lízingszerződés alapján megszerzett ingatlan esetén pedig a szerződés megkötésének napja a szerzési időpont.
Mi történik akkor, ha ajándékozás történt és nem lehet megállapítani a szerzéskori értéket?
Egyenes ági ajándékozás esetén (pl. ha a fiadnak ajándékozod az ingatlanodat) a vételár nem állapítható meg, hiszen nem történt pénzmozgás. Ha ezt követően úgy döntesz, hogy mégis eladod a lakást, akkor az eladási ár 25%-át kell majd profitként értelmezned és azután megfizetned a 15%-os személyi jövedelemadót.
Mi vonható le az adóalapból?
Az olykor horribilisnek tűnő adóalap összege csökkenthető, már mutatom is, hogyan!
Az adóalapból levonható az ingatlan megszerzésére fordított összeg és azzal összefüggő kiadások:
– Ügyvédi díj (számlára figyelj!)
– Átruházással kapcsolatos kiadások (pl. az ingatlanközvetítő jutaléka, vagyonszerzési illeték, az ingatlan hirdetésének díja, tulajdoni lap lekérésének díja, az energetikai tanúsítvány lekérésének díja)
– Értéknövelő beruházások költségei: pl. fűtés korszerűsítése, különböző felújítások, amely az eladást megelőző 24 hónapban történt és a vételár 5%-át meghaladja.
Tehát ha pl. 15 millió a profitod és fizettél az ingatlanközvetítőnek 1 millió forintot és 600 ezer forint vagyonszerzési illetéket, akkor ezt a két összeget levonhatod a hasznodból. Így lesz az adóalapod „mindössze” 13 millió 400 ezer forint.
Hogy csökkenthető az ingatlanadó még?
Ha pl. az ingatlanoddal együtt eladod a berendezési tárgyakat, vagyis az ingatlanod ingóságait is. Ilyen esetben a vételár megbontható, hiszen két külön szerződés jön létre, az ingatlan adásvételi és ingó adásvételi szerződés. Ennek köszönhetően az ingóságok árával csökkentett vételár után kell adót fizetni.
Milyen esetekben adómentes az eladás?
– Házassági vagyonközösség megszüntetésekor
„Ez a szabály a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az egyik fél lemond a közös lakás őt megillető tulajdonrészéről, cserébe a másik fél lemond az egyéb közös vagyon, például gépjármű őt megillető részéből a megváltott tulajdonrésznek megfelelő értékről, akkor ez az ingatlanátruházás adómentes.”
Forrás: NAV (Az ingatlanértékesítésből és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelmek)
– Adómentes az ingatlanszerzés, ha két magánszemély tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződést köt és ez alapján történik az ingatlan átruházása.
– Adómentes a helyi önkormányzat, vagy az állam tulajdonában lévő lakás bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés.
Ide tartozik a bérlakásból távozó bérlőtársnak bírói határozat alapján a lakáshasználati jog ellenértékeként fizetett összeg is.
Szeretnéd tudni, mennyi az ingatlanod pontos értéke? Itt mindent megtudhatsz!
Milyen további kedvezmények érhetők el az ingatlanadó esetén?
Azt már te is pontosan tudod, hogy ha az eladott ingatlanodat 5 éven túl szerezted vagy ha a költségek elérik a bevételt, akkor nem kell személyi jövedelemadót fizetned. Illetve tisztában vagy vele, milyen esetekben adómentes az eladás.
Nézzünk még további lehetőségeket!
– Előszerződés: Ez időben megelőzi az adásvételi szerződést. Az előszerződést nem kell benyújtanod a földhivatalhoz. Ezért ameddig nem kötitek meg az adásvételi szerződést, adót sem kell fizetned. Az előszerződés tehát az idő hosszabbítására szolgál. Adómentességet nem jelent, de élhetsz ezzel a lehetőséggel egy alacsonyabb összegű adó elérése érdekében.
– Magasabb vételár: Ha készpénzért akarod megvásárolni az ingatlant és már előre tudod, hogy ezt a megvásárolni kívánt lakást eladod 5 éven belül (és az eladó 5 évnél régebben vásárolta meg a lakást). Ekkor akár az ingatlan adásvételi szerződésbe magasabb összeg is kerülhet a kialkudottnál, hiszen ekkor „csak” 4%-os vagyonszerzési illetéket kell megfizetni a 15%-os személyi jövedelemadó mértéke helyett.
Amire figyelj!
Ha alacsony árat jelöltök meg az adásvételi szerződésben (hogy pl. szerződésen kívül kerüljön a vételár egy része az eladóhoz), az a NAV számára is feltűnő lehet. Hivatalból ugyanis értékbecslést rendelhet el, hogy kiderüljön a reális vételár, ami után illetéket és ingatlanadót kell fizetni.
Hogyan és mikor kell az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet bevallanod, az adót megfizetned?
Az ingatlanod eladásából származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallanod az szja-bevallásban.
Ha ügyfélkapuval rendelkezel, akkor ezt a jövedelmet úgy is bevallhatod, hogy a NAV által elkészített adóbevallási tervezetet kiegészíted, majd elfogadod.
Ha nem vagy vállalkozó és áfaalany sem, akkor a szja-bevallásodban nyilatkozhatsz úgy, hogy a bevallott, 500 ezer forintot meg nem haladó szja- és szochofizetési kötelezettségedet legfeljebb 12 hónapon keresztül, pótlékmentesen, egyenlő részletekben teljesíted.
Minden jó, ha jó a vége?
Igen, ha tisztában vagy az ingatlan eladása utáni személyi jövedelemadó fizetésének alapvetéseiről, mert így nem érhet meglepetés.
Ebből a cikkből megtudhattad, hogyan számold ki az adóalapot és mennyi lesz az ingatlaneladás utáni adó mértéke. Tudod már azt is, hogy függ össze az ingatlanadó és az idő, illetve milyen esetekben adómentes az ingatlan eladása, hogyan csökkenthető az ingatlanadó.
Már tisztában vagy vele, hogyan és mikor kell az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet bevallanod, az adót megfizetned.
Amennyiben eladnád a lakásod és szükséged lenne szakértői útmutatásra, keress bátran!
Ha pedig ingatlanos tudásodat bővítenéd, akkor rendeld meg a könyvemet/könyveimet és legyél képben az eladásról vételről, befektetésről!
2024-ben változott az adótörvény. Ebben a cikkben foglaltuk össze, amit az örökösödési illetékről tudnod kell.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások