Nemrégiben volt szerencsém ismeretséget kötni egy úriemberrel, akit Peter Jonesnak hívnak. (www.peterjonesmagic.com) Kiderült róla, hogy ő az elmúlt másfél évtizedben a 2. legnagyobb partner lett Airbnb Budapest -i szereplői között.
Mivel a lakások rövid távú bérbeadása az elmúlt évek áremelkedéséért nagy mértékben felelős volt világszerte, kapóra jött a lehetőség, hogy meginvitáljam őt egy interjúra, és beszélgessünk arról, hogyan élte meg a koronavírus válságot és mit gondol az Airbnb jövőjéről.
Az interjút videó formában a youtube csatornánkon láthatjátok.
Ausztrál-Magyar vs. Airbnb Budapest
Peter magyar gyökerekkel rendelkezik, de Sydneyben született és 20 évvel ezelőtt érkezett Budapestre. A cégét pedig 16 évvel ezelőtt kezdte építeni, akkor egy másfél szobás ingatlan bérelt az Akácfa utcában és ennek az egyik szobáját kiadta egy egyetemista lánynak. Miután az albérlője elment, a booking.com-on és a lateroom.com-on turistáknak kezdte hirdetni a kiadó szobáját. Aztán az üzlet beindult. Egyre több ingatlan kezelését vállalta, aztán a cége 2020 februárjára elérte a maximális méretét: Ekkor 185 lakást kezelt 70 alkalmazottal, ami igen szép méret. https://novabudapest.com/hu/
Elgondolkodtató, hogy talán mégsem igaz az a fiatalok között általános vélekedés, hogy ebből az országból el kell menni, mert itt nem lehet megélni. Bár Peternek sokszor a fejéhez vágnak hasonló hülyeségeket, mint: „persze, neked könnyű, mert Ausztráliában nőttél fel…”, azért legyünk őszinték: bárki el tud indulni ugyanezen az úton, hiszen nem ördöngősség találni egy bérbeadót, aki engedélyezi, hogy a lakás szobáit a főbérlő kiadja albérletbe.
Az Airbnb Budapest belvárosában is kipukkant
Egy vállalkozó élete nem fenékig tejfel, egyszer fenn, egyszer lenn. Peter cégében a „lent” 2020 márciusában következett be. Az Airbnb Budapest belvárosában is kipukkant, ugyanúgy, ahogy a világ minden nagy városában.
Amikor a koronavírus-hiszti miatt a világ berántotta a kéziféket, nem volt mit tenni: Peter összehívta a 70 alkalmazottját és elmondta nekik, hogy az van, hogy a következő időszakban nem lesz turizmus. 2 napon belül 60 alkalmazottat kellett elküldenie, illetve 95 lakást kellett leépítenie, mire sikerült stabilizálnia a cégét. Ez a kis manőver a saját bevallása szerint csaknem 100 millió forintjába került.
Nem mondom, hogy ezért sajnálni kell őt. Egy komoly üzletembernek meg kell tudnia küzdeni komoly kihívásokkal is. De akik azt mondják: „persze, neked könnyű…”, azok érdekes módon ezeket a mozzanatokat nem szokták annyira irigyelni. És mielőtt azt gondolnátok, hogy Peter biztosan elővette mellényzsebből ezt a kisebb összeget, azt is el kell mondjam, hogy hitelt kellett felvennie, hogy át tudja hidalni a válságot, amit a koronavírus okozott az Airbnb Budapest belvárosi piacán.
Airbnb Budapest – A helyzet reménytelen, de nem kilátástalan
Szóval komoly leépítés után 90 lakás és 10 alkalmazott maradt a cégben, illetve ki kellett találni, hogy hogyan lehet bevételt csinálni a „poszt covid” világban.
Érdekes, hogy bár nincsenek turisták, a rövid távú bérbeadás nem állt meg teljesen. Az történt ugyanis, hogy rengeteg szálloda is bezárt és ezzel lehetőség nyílt az Airbnb Budapest belvárosi szereplőknek a túlélésre. Tudniillik a koronavírus nem minden iparágat tépázott meg. Az építőipar például köszöni szépen, jól van. Szakemberek, mérnökök jönnek-mennek, sokszor a családjukkal, párjukkal együtt és nekik szükségük van „rövid távú” szálláshelyekre. Így Peter hasznosítani tudta az üresen álló lakásállomány 40%-át.
A másik lehetőség pedig a hosszútávú bérbeadás volt. A bérleti díjakat lecsökkentették, amennyire tudták, és kiadták egyetemistáknak, diákoknak. Ezzel a lakások maradék 60%-a betelt. Ezek a bérleti szerződések 2021 májusában járnak majd le.
Az ingatlan menedzserek akár ingyen is dolgoznak
A menedzser cégeknek komoly energiát fordítottak arra az évek során, hogy olyan lakástulajdonosokat találjanak, akik szeretnének részesedni az Aribnb Budapest belvárosában elérhető hozamából, ugyanakkor nem szeretnének hajnalban vendégeket fogadni, vagy takarítani utánuk. Ezeket a lakásokat korábban ún. „Co-sharing” modellben működtették, vagyis a teljes munkát a menedzser cég végezte, a bérleti díjat pedig 40% – 60% arányban megosztották a tulajdonossal.
Nyilván komoly veszteség az is, ha az évek alatt összelapátolt 100-200 lakást a tulajdonosok máshová viszik, vagy másképpen hasznosítják, ezért harmadik lehetőségként több menedzser bevállalta, hogy ingyenesen kezelik a lakásokat, amíg vészhelyzet van, hogy amikor majd elvonulnak a fellegek, „repülőrajtot” tudjanak venni.
Az Airbnb Budapest belvárosi partnerei nyáron már várják a turistákat
Mivel már van vakcina, és oltják a népet, ezért Peter azt mondja, hogy az Airbnb Budapest belvárosi partnerei számítanak rá, hogy a nyári szezonban jönni fog a nyitás és megindul a turizmus. Ezt előre sajnos nem tudjuk, de bízzunk benne, hogy igazuk lesz és az élet visszatér a megszokott kerékvágásba.
Vajon az Airbnb az Über sorsára jut majd?
Az Airbnb Budapest belvárosában egyre több feszültséget okozott, ami főleg a bulizó és sikítva hányó turisták, valamint a helyi lakosok találkozásából fakadt. Egyre égetőbb lett a szabályozás szükségessége. 2020 elején mindenki visszatartott lélegzettel figyelte, amint a kormány nekigyürkőzik, hogy valahogyan rendet tesz… és aztán átdobja a labdát az önkormányzatok térfelére.
Tehát szabályozás nem lett. Cserébe lett koronavírus és ezzel a probléma megszűnt. Legalábbis egyelőre. Vajon mi történik, ha visszatérnek a turisták? Az Airbnb Budapest belvárosában a hotel-lobby, vagy az önkormányzatok miatt jut majd az Über sorsára?
Peter szerint várható, hogy valamiféle egységes szabályozás lesz majd. Példaként a nyugat-európában már több nagyvárosban működő modellt hozta, ami szerint tavasszal-nyáron engedélyezik a rövid távú bérbeadást, a fennmaradó időben pedig marad a hosszú távú bérbe adás.
Annak viszont nem látja reális esélyét, hogy teljesen ellehetetlenítik az Airbnb-t, hiszen az elmúlt néhány évben hatalmas infrastruktúra épült a turistákra. A bárok, szórakozó helyek, éttermek, szuvenír boltok, de még az éjjel-nappali ABC-k is hatalmas forgalmakat bonyolítottak nekik köszönhetően és ezáltal nem elhanyagolható adóbevételhez juttatták az államot.
Persze azok a kerületek, akik már régebb óta elutasítólag viselkednek (példálul Terézváros), nem fognak további Airbnb engedélyeket kiadni, sőt, a meglévő engedélyek száma is csökkeni fog, mert eladás esetén nem örökíthető az új tulajdonosra.
Peter tanácsai azoknak a befektetőknek, akik újonnan szeretnének bele vágni az Airbnb bizniszbe
Peter és Én is egyet értünk abban, hogy az Airbnb Budapest belvárosi piacára a beszállás 2014-2015-ben volt a legideálisabb és sajnos abban is, hogy valószínűleg még egyszer soha nem lesz már ilyen jó beszállási lehetőség. Ha 2015-ös árszínvonalon számolunk, egészen hihetetlen, 20% körüli hozam volt elérhető rövid távú bérbeadással. 2019-ben még 8% körül mozgott az átlagos hozam, majd ez 2020-ban 4%-ra csökkent.
Én annyit tennék hozzá, hogy a magyar ingatlanbefektetők kedvét a Magyar Állampapír Plusz 4,9%-os hozama továbbra is eléggé lelombozza, és ez teljesen érthető. A probléma csak annyi, hogy ha a magyar befektető nem vásárol, majd fog a külföldi. És persze felmerül a kérdés, hogy mennyire jó nekünk, ha majd a gyerekeink az otthonuk bérleti díját kínai, orosz és izraeli befektetőknek fizetik…
A következő mondatával Peter igazolta is a gondolataimat: Szerinte Budapest továbbra is vonzó befektetési célpont lesz a külföldi befektetők számára, hiszen az ő tudomása szerint Bécsben a hozam jelenleg 2% körül alakul. És ha ez igaz, valóban dupla ennyit lehet kifacsarni egy ingatlanból. További érv, hogy Peter elmondása szerint például Ausztráliában 4-szer, 5-ször ennyibe kerül egy ingatlan, tehát valószínűleg hosszú távon van még hová növekednie a budapesti áraknak.
A fentiek tükrében valóban nem rossz pozíció, ha valakinek Budapesten ingatlan tulajdona van, főleg, ha azt hasznosítani is tudja.
A lényeg: a belvárosban több olyan épület is van, ahol a befektetők már többségi tulajdonosok. Ezekben az épületekben az Airbnb működési engedélyt a társasház a Szervezeti és Működési Szabályzatába foglalta. Peter szerint ezek az épületek a jövőben fel fognak értékelődni a magasabb hozamok miatt, hiszen a rövid távú bérbeadás jóval magasabb bevételt tud hozni, mint a hagyományos, hosszú távú bérlet.
Ha szeretnél naprakész maradni a legfrissebb piaci fejleményekkel kapcsolatban, kövesd figyelemmel szakértői elemzéseinket és cikkeinket az ingatlanpiac oldalunkon!
Legutóbbi hozzászólások