Haszonélvezeti jog. Egyesek összekeverik a tulajdonjoggal, míg mások hiányos információk miatt akkor szembesülnek az ingatlan használatával kapcsolatos kellemetlenségekkel, amikor már késő. Ezért ideje tisztába tenni a haszonélvezeti joggal kapcsolatos minden kérdést és számba venni a lehetőségeket.
Miről lesz szó ebben a cikkben?
– Mi a különbség a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog között?
– Mire jó a haszonélvezeti jog?
– Hogy lehet megelőzni a veszélyeket? (Pl. hogy a tulajdonos eladja az ingatlant)
– Hogy lehet kiszámolni a haszonélvezeti jog értékét?
– Miért és kinek érheti meg eladni/megvásárolni a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant?
Mit nevezünk haszonélvezeti jognak?
A haszonélvezeti jog olyan jogviszony, amely egy jogi vagy természetes személy számára jogot biztosít arra, hogy valaki más tulajdonát használja, hasznait szedhesse. A haszonélvezőnek tehát joga van az ingatlan vagy ingóság használatára, miközben azzal nem rendelkezhet. Vagyis a haszonélvező pl. nem értékesítheti az ingatlant, sőt kölcsönnel vagy hitellel sem terhelheti.
Tulajdonjog vs. haszonélvezeti jog I.
A haszonélvezeti jog járulékos jog, nem szabad összekeverni a tulajdonjoggal.
Melyek a tulajdonjog részjogosultságai?
Birtoklás joga, használat joga, hasznok szedésének joga, hasznosítás joga, rendelkezési jog.
A haszonélvezeti jog jogosultja szinte az összes részjogosultsággal rendelkezik, egyedül a rendelkezési joggal nem.
Melyik az erősebb?
A haszonélvezeti jog. Ugyanis ameddig fennáll a haszonélvezeti jog, addig a tulajdonos nem birtokolhatja az ingatlant, nem használhatja vagy hasznosíthatja.
Pl. ha van egy ingatlanod, amin a szüleidnek van haszonélvezeti joga, akkor bizony ők jogosultak eldönteni, hogy ki lakhat benne, hogy bérbe adják-e. Tehát csak azt követően tudod kizárólagosan használni tulajdonosként, ha megszűnik a haszonélvezeti jog.
Mire szolgál a haszonélvezeti jog?
Nézzünk meg egy elég gyakori esetet!
Tegyük fel, hogy a szülők szeretnék egy belvárosi lakással megajándékozni a tinédzser gyereküket! A mindenre figyelő szülő haszonélvezeti jogot jegyeztet be maga számára, így rajta tarthatja a szemét az ingatlanon, egyúttal védi a családi vagyont, nehogy esetleg elherdálja a drága gyerek.
Megjegyzés: persze a szülők együttesen is gyakorolhatják a haszonélvezeti jogot.
Veszélyek, amellyel érdemes tisztában lenni
Hát te meg ki vagy? Teszed fel a kérdést, amikor azzal szembesülsz, hogy új tulajdonosa van az ingatlannak.
Hogy történhet ez?
Úgy, hogy a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan értékesítése a haszonélvező tudta nélkül is lehetséges. Ezért lényeges tudni, hogy a haszonélvezeti jog kötelezettségekkel is jár.
Vagyis a haszonélvezeti jog birtokosa köteles viselni olyan költségeket pl. közüzemi díjak vagy az apró karbantartás költségei. Értesítenie kell a tulajdonost az ingatlant fenyegető veszélyről vagy károkról, és el kell tűrnie, hogy a tulajdonos a veszély vagy kár elhárítása érdekében intézkedéseket tegyen.
Ha a haszonélvezeti joggal rendelkező nem fizeti a rá eső díjakat, nem teszi meg a kár helyreállítása érdekében a megfelelő lépéseket, akkor a tulajdonos biztosítékot vagy akár a haszonélvezeti jog felfüggesztését is kérheti.
Hogyan előzhető meg, hogy a tulajdonos eladja az ingatlant?
Ugye ott van a legáltalánosabb eset, amikor a szülő nem akarja, hogy a gyereke elverje a családi vagyont.
Azonban jó, ha tudod: A haszonélvezeti jog önmagában nem akadályozza meg, hogy a gyerek másnak adja el az ingatlant, azaz a tulajdonjogát. Tehát téves az közhiedelem, hogy a haszonélvezeti jog jogosultjának hozzájárulása kell ahhoz, hogy a tulajdonos értékesítse az ingatlant.
(Kivéve, ha tehermentes tulajdon szerzéséről beszélünk, mert akkor a haszonélvezőnek is hozzá kell járulnia, és le kell mondania a haszonélvezeti jogáról)
Mit lehet tenni?
Van lehetőség (a haszonélvezeti jog egyidejű bejegyzése mellett) elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésére. Ez ténylegesen megakadályozza, hogy a tulajdonos egy harmadik személy részére értékesítse az ingatlant.
Szeretnéd tudni, mennyi az ingatlanod pontos értéke? Itt mindenre választ kaphatsz!
Mikor szüntethető meg még a haszonélvezeti jog?
Haszonélvező beleegyezése: Ha a fent említett kötelezettségeknek eleget tesz a haszonélvező, akkor a haszonélvezeti jog megszüntetése csak és kizárólag a haszonélvező beleegyezésével szüntethető meg.
Ingatlan pusztulása: Ugyanakkor az ingatlan megsemmisülésével (pl. leég a ház egy tűzvészben) a haszonélvezeti jog is megszűnik. A tulajdonos pedig nem köteles helyreállítani a „dolog jelentős pusztulását.” Amennyiben a tulajdonos az ingatlant rendbe hozza, a haszonélvező joga újra él. Ebben az esetben a tulajdonos kérheti a haszonélvező jogainak korlátozását a helyreállításra fordított költségekkel arányosan.
Lejár az idő: A haszonélvezeti jog megszűnik a szerződésben leírt időtartam lejártával, a jogi személy jogutód nélküli megszűnésével.
A haszonélvezeti jog értéke
A haszonélvezeti jog értékénél két dologgal kell tisztában lenni:
1. a törvény által meghatározott szorzó mértéke
2. és ezt 1/20-ad résszel kell megszorozni
Mindjárt végzünk is egy kis számolást ez ügyben két különböző ingatlannal!
Ha a határozatlan időre szól a haszonélvezet, akkor a haszonélvezeti jog értéke az egyévi érték ötszöröse, ami alól a következő a kivétel: ha az adott személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed. Ekkor a személy életkorához képest kell kiszámolni a haszonélvezeti jog értékét.
Akkor jöjjön a matek és egy egyszerű példa!
Ha az ingatlan forgalmi értéke 20 millió forint, akkor annak 1/20-ad része 1 millió forint, a haszonélvező személy életkora pedig 55 év, akkor az 1 millió forint 6-szorosa lesz a haszonélvezeti jog értéke, azaz 6 millió forint.
Lássunk egy táblázatot az említett 20 milliós lakáshoz kapcsolódóan!
| A haszonélvezeti jog értéke (20 milliós ingatlan alapján) | ||
| Haszonélvező életkora | Illetéktörvény szorzó | Haszonélvezeti jog értéke |
| 25 évnél fiatalabb | 10-szerese | 10 millió forint |
| 25-50 év között | 8-szorosa | 8 millió forint |
| 51-65 év között | 6-szorosa | 6 millió forint |
| 65 év felett | 4-szerese | 4 millió forint |
Na de nézzük meg a haszonélvezettel terhelt ingatlan értékét is, de most egy 10 milliós ingatlannal!
| A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan értéke az illetéktörvény alapján 10 milliós ingatlan alapján | ||
| Ingatlan forgalmi értéke | Haszonélvezeti jog értéke | Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan |
| 10 millió Ft | 5 millió forint | 5 millió forint– 25 évnél fiatalabb |
| 10 millió Ft | 4 millió forint | 6 millió forint – 25-50 év között |
| 10 millió Ft | 3 millió forint | 7 millió forint – 51-65 év között |
| 10 millió Ft | 2 millió forint | 8 millió forint – 65 évnél idősebb |
Fontos tudni, hogy a haszonélvezeti jog vagyoni értékű jog. Amennyiben a lemondás ellenérték fejében valósul meg, úgy a szerződés fizetési kötelezettséget von maga után, és a vagyonszerzési illeték (ami általában 4 százalék) megfizetését.
A haszonélvezeti jog akkor is fennmaradhat, ha eladják az ingatlant, még akkor is, ha ezen végrehajtás keretében lesz új tulajdonosa az ingatlannak. A gyakorlat azt mutatja, hogy a haszonélvezettel terhelt ingatlanok csökkentett áron kelhetnek el. Igaz, bizonyos esetekben a haszonélvező bizonyos ellenértékért lemond a haszonélvezeti jogáról.
Ha pedig az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezték be az elidegenítési és terhelési tilalmat az ingatlanra, akkor a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladható! Vagyis a haszonélvező tudta nélkül is eladhatja a tulajdonos a tulajdonjogot. Azonban a haszonélvező az új tulajdonossal szemben is gyakorolhatja a haszonélvezeti jogot.
Amikor a haszonélvezeti jog értékének kiszámítása több embert is érint
Amikor pl. a házastársak az ingatlan 50-50%-án osztoznak, akkor a következőképpen érdemes kiindulni a haszonélvezeti jog meghatározásakor:
Ha a haszonélvezeti jog időtartama mind a jogosult, mint a kötelezett élete, házassága vagy özvegysége idejétől függ, akkor a jogosultaknál használt szorzók alkalmazásánál az idősebb életkora lesz az irányadó.
Ha több, egyidejűleg jogosult személy élettartamától függ a haszonélvezeti jog időtartama, akkor a jogosultság a legelőször elhalálozó személy halálával megszűnik. Például ha egy idős házaspár jogosult a haszonélvezeti jogra, akkor a jog akkor szűnik meg, amikor egyikőjük elsőként elhalálozik. Ekkor a legidősebb személy életkorát kell figyelembe venni, ha pedig a haszonélvezeti jog időtartama az utolsóként elhalálozóig tart, akkor a legfiatalabb életkorát kell szem előtt tartani.
Ha pedig a haszonélvezeti jog időtartama a házasság idejére terjed, akkor az idősebb házastárs életkorával kell számolni.
Átruházható a jog?
A haszonélvezeti jog öröklése, átruházása nem lehetséges. Tehát a jog nem adható át élők között, halál esetén sem. Vagyis nem örökölhető, de a használat, a hasznok szedése és a birtoklás jogának gyakorlása átengedhető másnak.
A haszonélvezeti jog nem átruházható, de a tulajdonjog igen!
Bérbeadás?
Tehát a haszonélvező az ingatlant birtokolhatja, használhatja, hasznait szedheti, azonban az ingatlannal nem rendelkezhet. Azonban átengedheti a haszonélvezeti jog gyakorlását az ingatlan bérbeadásával. Teheti ezt ingyenesen vagy ellenérték fejében (pl. bérleti díj, ami a haszonélvezőt illeti meg). Ebbe a tulajdonosnak nincs beleszólása, azaz tűrni köteles a haszonélvező jogainak gyakorlását.
Az átengedés esetén pedig a haszonélvezőnek értesítenie kell a tulajdonost. És ha a tulajdonos azonos feltételek mellett igényt tart a használatra, akkor a haszonélvezőnek vele kell szerződést kötnie. Vagyis a tulajdonosnak előbérleti és előhaszonbérleti jogai vannak.
Tulajdonjog vs. haszonélvezeti jog II.
A tulajdonos ellenőrizheti a haszonélvezet gyakorlását, és természetesen a haszonélvezőt is, de csak akkor, ha tartózkodik a szükségtelen zavarástól. Az ellenőrzés idejét és módját közösen állapítják meg.
Ha a tulajdonos az ellenőrzés során nem rendeltetésszerű használatot tapasztalt (pl. rongálás, közüzemi tartozások), akkor a tulajdonos először jognyilatkozatot tehet a haszonélvező tevékenysége ellen. Ha ez a rendeltetésellenes tevékenység nem ér véget, akkor a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet a haszonélvezőtől, ami a károk elhárításához, kijavításához elegendő fedezetet biztosít.
Ha nincs meg a biztosíték sem, akkor a tulajdonos bírói úton kérheti a haszonélvezeti jog felfüggesztését.
Vannak olyan rendkívüli javítások, helyreállítások, amelyre sem a tulajdonos, sem a haszonélvező nem köteles, de a haszonélvező mégis elvégzi vagy elvégezteti. Ebben az esetben (mivel ez az ingatlan értékét növeli) ezt az értéknövekedést köteles megfizetni a haszonélvezőnek.
A lényeg: A haszonélvezeti jogot nem lehet eladni, nem forgalomképes, nem lehet megvásárolni és jogutódlás útján sem lehet megszerezni. Persze, az ingatlan hasznainak szedése, használata bizonyos ellenértékért átengedhető. Abban az esetben engedheti át a haszonélvező az ingatlan használatát, ha a tulajdonos azonos feltételek mellett nem akarja használni az adott ingatlant.
A haszonélvezőnek engedélyeznie kell az esetleges adásvételt!
Mikor éri meg haszonélvezeti jogot alapítani?
Pl. a fent is említett családi, rokoni kapcsolatoknál, a vagyon megőrzése érdekében, hogy pl. ne adjon túl a gyerekünk észrevétlenül a családi ingatlanon (Ezért is fontos elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése).
Biztos befektetés vagy kockázat? A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan vásárlása/eladása
Mi történik abban az esetben, ha egy harmadik személy vásárol tulajdonjogot, de a korábbi tulajdonos haszonélvezeti joga fennmarad?
Pl. adott egy 85 éves idős néni, akinek nincsenek rokonai, de egy belvárosi, 100 millió forintot érő ingatlanban lakik. Mivel nem tud anyagilag magáról gondoskodni, kevés nyugdíja, de nem költözne el a lakóhelyéről, ezért úgy dönt, hogy úgy értékesíti az ingatlanát, hogy fenntartja magának a haszonélvezeti jogot. Vagyis megkapja az ingatlan értékének 50-60%-át, azaz 50-60 millió forintot, viszont továbbra is az ingatlanban éli mindennapjait.
Persze ha mi vagyunk az ingatlanvásárlók, akkor azt is számításba kell vennünk, hogy akár 10-20 év is lehet, mire felszabadul az ingatlan pl. egy haláleset következtében. Ezért ez az opció nem ajánlott az első lakást vásárlók számára, hanem inkább annak, aki nagyobb tőkével rendelkezik és tud várni akár évtizedeket is.
Vagy pl. egy szülő, akinek most pár éves a gyereke és rendelkezésére áll a megfelelő pénzösszeg (vagy vállalja a hitel törlesztését), ami által kifizeti a belvárosi ingatlant jóval piaci ár alatt úgy, hogy a haszonélvezeti jogot megtartja magának az idős tulajdonos.
Persze, ennek a kecsegtető befektetésnek is megvan a hátulütője. Mégpedig az, hogy a haszonélvezettel terhelt ingatlant az eredeti tulajdonos teljesen leamortizálja.
És persze ott az erkölcsi, etikai kérdés is. Vagyis valaki úgy vásárol tulajdonjogot, hogy arra is figyel, mikor szabadul fel az ingatlan.
Ezt a kockázatot tehát mérlegelni kell, de üzleti szempontból kialakulhat egy olyan win-win szituáció, hogy a korábbi tulajdonos komoly pénzösszeghez jut a haszonélvezeti jog megszerzésével (és továbbra is az ingatlanban él), míg az új tulajdonos a piaci ár töredékéért lesz tulajdonosa egy értékes ingatlannak. Tehát mindkét fél jól járhat.
Az ingatlanárak várható növekedése és az inflációs helyzet miatt pedig akár bombabefektetés is elérhető a haszonélvezettel terhelt ingatlan megvásárlásával.
Összegzés
Ebből a cikkből tehát megtudhattad, hogy mi a különbség a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog között, miért olyan hasznos a haszonélvezeti jog, hogy előzhetsz meg bizonyos veszélyeket, hogyan számold ki a haszonélvezeti jog értékét, illetve miért és kinek érheti meg eladni/vásárolni a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant.
Remélem, tudtam neked segíteni és most már tudod, mi fán terem a haszonélvezeti jog.
Ha szükséged lenne útmutatásra az ingatlanvásárlás/eladás témakörben, keress bátran!
Legyél képben teljesen az ingatlanok eladásával, vételével, illetve a befektetésekkel kapcsolatban! Itt férhetsz hozzá a nélkülözhetetlen tudáshoz!
Legutóbbi hozzászólások