Ha az elmúlt hónapokban akár egyszer is felmerült benned a kérdés, hogy „oké, de mi lesz az ingatlanpiaccal 2026-ban?”, akkor nem vagy egyedül. Őszintén: ritkán volt ennyi egymásnak feszülő hatás egyszerre a magyar ingatlanpiacon, mint most.
Ezért beszélgettem Balogh Lászlóval (ingatlan.com) arról, mit láttunk 2025-ben, és mire számíthatunk 2026-ban — jósgömb nélkül, két lábbal a földön.
Ha a nagy képet keresed, érdemes először ezt az oldalt átfutni, itt folyamatosan jelennek meg híreink az ingatlanpiac aktuális helyzetéről, jóslatainkról.
2025 röviden: két keresleti hullám egy éven belül
2025 elején szokatlanul erős kereslet jelent meg. Befektetők, felszabaduló pénzek, hirtelen döntések — január–februárban sok helyen „egymás sarkát taposták” a vevők. Ez május–júniusra kifulladt, majd jött az Otthon Start bejelentése, ami újra megkavarta a várakozásokat.
Ha nincs Otthon Start, ma valószínűleg sokkal hűvösebben beszélnénk a 2025-ös évről. Így viszont a piac nem megállt, hanem átalakult.
Kapcsolódó háttéranyag: Otthon Start lakáshitel és az ingatlanpiac buktatói
2026 ingatlanpiac: miért ennyi a kérdőjel?
1) Újépítésű kínálat – tényleg paneláron?
A „paneláron újépítésű” jól hangzik, de a gyakorlatban nem ilyen egyszerű.
A vételár sokszor nem tartalmaz:
konyhabútort (milliós tétel),
tárolót, garázst,
azonnali költözést.
Hatása viszont van. Ha egy környéken koncentráltan jelenik meg sok új lakás, a használt kínálat (különösen a panelek) nyomás alá kerülhet. Nem egyik napról a másikra, hanem hónapok alatt.
2) Airbnb és szabályozás – belvárosi dominó
2026-tól a rövid távú kiadás nem csak gazdasági, hanem szabályozási kérdés is. Egyes belső kerületekben a szigorítások már most láthatók, és ez tovagyűrűzhet:
csökkenhet a befektetői kereslet,
nőhet a hosszú távú bérbeadás kínálata,
ez pedig fékezheti az árakat ott, ahol eddig a turizmus fűtötte a piacot.
Befektetői matekhoz hasznos: lakáskiadás adózás, Airbnb lakáskiadás
3) Helyi döntések, önazonosság – nem mindenhol ugyanaz a pálya
Egyre több szó esik arról, ki vásárolhat és hol. Ezek a helyi szabályok önmagukban is bizonytalanságot visznek a rendszerbe, ami sok vevőt kivárásra késztet.
Ingatlanpiac Magyarországon: Budapest vs vidék
A beszélgetés egyik fontos tanulsága: nem egy piac van.
Budapest: sok a szabályozási és befektetői hatás, erősebb kilengések.
Vidéki nagyvárosok: kevesebb Airbnb, tisztább kereslet–kínálat, bázishatás miatti felzárkózás.
Kisebb települések: nagyon lokációfüggő, itt a likviditás a kulcsszó.
Összességében az ingatlanpiac Magyarországon 2026-ban széttartóbb lesz, mint az elmúlt években.
„Idő = pénz” – a legfontosabb döntési tényező 2026-ban
Eladóként sokszor azt látom, hogy egy elképzelt ár fontosabb lesz, mint az idő. Pedig a várakozásnak ára van.
Gyors számolós példa
| Szenárió | Eladási ár | Eladási idő | Rejtett költség |
|---|---|---|---|
| „Tartom az árat” | 75,0 M Ft | 6–9 hónap | rezsi, stressz, elmaradt lehetőség |
| „Kicsit engedek” | 72,5 M Ft | 1–2 hónap | jóval kevesebb |
A különbség nem csak forintban mérhető, hanem élethelyzetben is.
Eladói döntéshez hasznos, ha örököltél és úgy lépnél tovább: Örökölt ingatlan eladása utáni adózás kalkulátor
Mit érdemes csinálni 2026-ban?
Vevőként
több alkupozíció lehet,
de felkészültség nélkül a „jó vétel” elmegy.
Alapellenőrzéshez: tulajdoni lap lekérése
Eladóként
a piac már nem feltétlenül rólad szól,
a reális árazás időt és pénzt spórolhat.
Befektetőként
Airbnb helyett új stratégiák jönnek,
a bérleti piac hosszabb távon indexálódik, de a beszállási ár számít.
FAQ – Ingatlanpiac 2026
Egyszerre több hatás érvényesül: újépítések, támogatott hitelek, szabályozások és gazdasági bizonytalanság. Nem összeomlás, inkább átalakulás várható.
Bizonyos szegmensekben igen, főleg ott, ahol nő a kínálat. Más területeken stagnálás valószínűbb.
Általános áresés nem biztos, de lokális korrekciók és hosszabb értékesítési idők igen.
Csak akkor, ha van időd. Sok esetben az idő költsége nagyobb, mint egy mérsékelt árengedmény.
Videó: Rengeteg a kérdőjel a 2026-os ingatlanpiaccal kapcsolatban
A teljes beszélgetést Balogh Lászlóval itt tudod megnézni — sok olyan árnyalat elhangzik, ami szövegben csak tömöríthető.
15 perces ingyenes villámtanácsadás
Ha 2026-ban eladnál, vennél vagy befektetésen gondolkodsz, és nem szeretnél hónapokig bizonytalanságban lenni, kérj egy rövid, célzott iránymutatást.
15 perc alatt tisztázzuk, hol állsz most és mi a reális következő lépés.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások