Inkább legyen 95 millió? Egy tanulságos ingatlanos sztori Budapestről

Ez nem is olyan rég, pár hete történt meg velünk. Volt egy lakás Budapesten, most nem áruljuk el, melyik kerületben. Szép, tágas, felújított. Az ügyfelünk azt mondta: 85 millió alatt ki sem nyitja az ajtót. Mondtuk, hogy ez igencsak túl van árazva, ha a piaci viszonyokat nézzük. De ő nem tágított. Befotóztuk, meghirdettük. Eleinte néha-néha becsörgött egy telefon, volt 1-2 komolytalan nézelődő – az úgynevezett ingatlanos turista –, de aztán ezek is ritkultak, majd végül teljesen elmaradtak. Hónapokig hirdettük, teljes csendben. Aztán, mint a Halley-üstökös, ami csak 76 évente tér vissza a Föld közelébe, megjelenik végre egy vevő, és rákínál 80-at. Mi, az irodában, szinte pezsgőt bontottunk örömünkben – végre egy komoly érdeklődő! Aztán jött a hidegzuhany: az eladó nemcsak visszautasította az ajánlatot, de közölte, hogy inkább legyen az ár 90. Vagy 95 millió. Mert szerinte most szárnyal a piac. Mi pedig csak pislogtunk, mint kezdő gyakornok az első jogi szerződésénél. Innen indul ez a sztori, amiből végül tanulság is lesz belőle, nem is egy. Mindenkinek, aki ingatlan eladás előtt áll Budapesten, érdemes végig olvasnia.

Amikor az álomalap helyett jön a valóság

Az ingatlanpiac nem az érzelmekről szól. Nem az a mérvadó, hogy neked mennyire fontos az a plusz 5-10 millió, hanem az, hogy a vevők mit hajlandók fizetni. Aki ezzel nem számol, könnyen ott találhatja magát hónapok múlva is a lakásával a nyakán, – csak már jóval kevesebb reménnyel és több bizonytalansággal a zsebében. Budapesten most több mint 24 000 eladó lakás szerepel az ingatlan.com kínálatában, ami arra utal, hogy a piacon jelentős a kínálat. Ezek közül számos hirdetés 2-3-4 hónapja is aktív. A vevő ezt látja és azt mondja: “Ha ennyi idő alatt nem vitték el, akkor valami nem stimmel. Valószínűleg lehet alkudni.” És fog is. Durván.

Az ár, ami bevonzza a forgalmat

Ha egy ingatlanhirdetésre nem jönnek el, akkor nem tudnak az ingatlanba beleszeretni. Ha nincs, aki beleszeressen, nincs verseny. Ha nincs verseny, nincs alku felfelé. A mi stratégiánk az, hogy egy reális, de vonzó induló árral elkezdjük a hirdetést. Jönnek az érdeklődők. Végül ha többen is komolyan gondolják, akkor ott a versenyhelyzet. Ilyenkor a 80-ból lesz 82, 83, vagy akár 85 is. Ez az, amikor a piac működik. Amikor nem kész helyzetet akarsz lenyomni a vevők torkán, hanem hagyod, hogy ők dolgozzanak érted.

Mi van most a budapesti ingatlanpiacon?

Az emberek gyakran kérdezik: “Most eladjak vagy várjak inkább?” A válasz: attól függ, milyen típusú ingatlanod van, hol van, és mire használja majd a vevő.

• A belvárosban lassabb a mozgás, sok a befektetőknek szánt, árérték arányban gyenge lakás
• A külvárosokban, kertesházas övezetekben (pl. XVI-XVII-XVIII. ker.) jól mozdulnak a tégla lakások, családi házak
• A panelek árérzékenyek, de ha jó az ár, gyorsan elkelnek

A nyár mindig egy kicsit “lomhább”, sokan nyaralnak, kivárnak. Viszont kevesebb az aktív hirdető is, így a jól árazott ingatlan most is eladható. Kisebb zaj, kevesebb konkurencia.

Ha most szeretnél belépni a piacra, akkor érdemes először egy ingatlan kalkulátorral megnézni a várható árat, majd utána profi tanácsadást kérni.

Miért bízd ingatlan szakértőre?

Egy ingatlant eladni nemcsak „feltölteni egy hirdetést” és várni. Ez egy komplex, nagy értékű ügylet, ahol egyetlen rossz döntés akár milliókba kerülhet – sokszor egy élet munkájáról van szó. Gondolj csak bele: belevágnál egyedül egy műtétbe, ha nem vagy orvos? Megterveznél egy családi házat, ha nem vagy építész? Elvállalnád egy cég könyvelését, ha nem ismered az adójogot? Ezeket rábízod szakemberre, mert tudod: nincs hibázási lehetőség. Ugyanez igaz az ingatlanpiacra is. Itt is több szakma találkozik: marketing, értékesítés, fotózás, szövegírás, jog, pszichológia – és persze a tárgyalási technika. Ráadásul kell hozzá egyfajta határozott, képviselői fellépés is. Egy jó ingatlanos nem csak közvetít – stratégiát alkot, képvisel, és végigvisz. És ha jól választasz, akkor nemcsak időt, hanem pénzt is nyersz vele.

Eladnál vagy várnál? Ez a 3 tanácsom:

1. Ne az álmodozó árral kezdj. Hozz be forgalmat, teremts versenyt, és emelj utólag.
2. Ne egyedül csináld. Egy tapasztalt ingatlanos Budapesten segít meghatározni a piacképes induló árat, felkészíti az ingatlant a bemutatásra, profi hirdetést készít, szűri az érdeklődőket, levezényli a tárgyalásokat – és nem utolsósorban gyorsabban és jobb áron tudja értékesíteni a lakásod, mint ha egyedül vágnál bele. Sokszor többet hoz, mint amennyibe kerül – időben, pénzben, energiában.
3. Gondolkodj stratégiában. Az érzelmeket hagyd meg a vevőknek.

Ha komolyan gondolod az eladást, kezd azzal, hogy feliratkozol a 12 lépéses ármaximalizálás minitréningemre vagy kérsz egy villámtanácsadást. Ha már régóta hirdetsz, és nem mozdul a lakásod, akkor főleg. Az idő pénz. A vevő pedig tényleg csak akkor szeret bele, ha látja.