Egy ingatlan eladása a legtöbb esetben már alapból is egy körülményes dolog, de ha az ingatlannak több tulajdonosa is van, akkor helyzet még további izgalmakat rejthet. Amin viszont egy okos vevő akár tízmilliókat is kereshet.
Hogy hogyan?
Erre a kérdésre, és a több tulajdonossal “terhelt” ingatlan eladásával kapcsolatos összes buktatóra (és nyerési lehetőségre) igyekszünk kitérni ebben a cikkben.
Ha egy ingatlannak több tulajdonosa is van, az nem feltétlenül jelent áthidalhatatlan gondot. Az igazán durva esetek akkor keletkeznek, amikor egy ingatlant nem lehet fizikailag megosztani.
Mit kell tudni az osztatlan közös tulajdon eladásáról?
Aki ingatlant keres használati célú vásárlás vagy befektetés céljából, az könnyen találkozhat olyan ingatlannal, amely több tulajdonos közös tulajdonában áll. Ezért fontos a vásárláskor a tulajdoni lap lekérése.
Tipikusan közös tulajdon jön létre például ikerházak esetében, amikor egy telken két lakóház épül. Ilyen esetben az ingatlannak csak egy helyrajzi száma van ugyan – de mivel az ingatlan teljesen szeparáltan megosztható, ezért ez sem a használatban, sem az értékesítésben nem jelent problémát.
Az eladás során ilyenkor a legfontosabb lényeges tudnivaló, hogy mivel az ingatlan több ember birtokában van, azelőtt, hogy új vevő vásárolná meg az egyik tulajdonosra eső részt, a másik tulajdonostársnak elővásárlási joga van.
További fontos dolog, hogy a tulajdoni hányad értékesítése esetén, ha a vevő banki hitelt vesz fel a vásárláshoz, akkor a bankok elvárják az ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztási szerződést. Így célszerű azt elkészíttetni még a konkrét meghirdetés előtt, hogy a tulajdonrész piacképes legyen.
Mivel osztatlan közös tulajdon esetén minden tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult, a használatot a tulajdonostársaknak célszerű írásbeli megállapodással rendezni.
Mit tartalmazzon a használati megosztási szerződés?
- A használati megosztási megállapodásban a tulajdonostársak rögzítik, hogy az ingatlan mely részének használatára melyik tulajdonos jogosult.
- A megállapodásban meghatározhatják azokat a területeket is, amelyeket továbbra is közösen használnak. Például ilyen lehet tipikusan a gépkocsibejáró, vagy a lépcsőház, vagy a pince.
- A használati megállapodás rendezi még a közös használatú területek fenntartásával, állagmegóvásával kapcsolatos feladatokat és a költségek viselésének módját is.
Mi történik, ha az egyik tulajdonos nem akarja eladni az ingatlant?
Ez egy gyakori konfliktusforrás. Ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, akkor minden tulajdonos hozzájárulása szükséges az eladáshoz. Egyetlen tulajdonostárs is megakadályozhatja a folyamatot. Ilyen esetekben a megoldás lehet a közös megegyezés keresése, jogi képviselet igénybevétele, vagy végső esetben a közös tulajdon megszüntetése iránti per. Budapesti ingatlanosként gyakran segítek ilyen helyzetekben döntést hozni – mindkét fél számára elfogadható módon.
El lehet-e adni egy ingatlant, ha nincs megosztási szerződés?
Először is, szögezzük le, ha nincs megosztási szerződés, az sem tragédia, mert utólag elvileg bármikor pótolható.
De ha tegyük fel készpénzes vevőként vásároltál ingatlant, és nem merült fel, hogy van-e megosztási szerződés, akkor tulajdonképpen megöröklöd a problémát.
A mindennapi, életvitelszerű használatot egyébként megosztási szerződés nélkül is tökéletesen meg lehet oldani – egészen addig, amíg meg nem őrül a szomszéd és el nem kezd nudizni a teraszodon (merthogy közös tulajdon esetén ezt megteheti).
Ha viszont megosztási szerződés nélküli ingatlant szeretnél eladni, akkor te is belefutsz abba a problémába, hogy csak készpénzes vevők jöhetnek szóba! Ráadásul sokan alapból idegenkednek ettől a közös tulajdonú dologtól, tehát várhatóan a lakásodat csak mélyen áron alul tudod majd eladni.
A vevőknek ugyanakkor ez egy remek pénzszerzési lehetőség! Zárójelben jegyezzük meg, hasonlóan az olyan társasházakhoz, ahol nincsenek albetétesítve a tulajdoni hányadok. Ilyen lakást nagyon jó üzlet lehet megvenni, hiszen számítani lehet rá, hogy előbb-utóbb ez az albetétesítés megtörténik, és akkor egyből többet ér majd a lakásod.
Hogyan lehet eladni egy ingatlan résztulajdonát?
Természetesen egy több tulajdonossal rendelkező ingatlanban lévő résztulajdon értékesítése is lehetséges, hiszen a tulajdonjog egy forgalomképes termék.
Ebből a szempontból még az is lényegtelen, hogy 1/2 vagy 1/10 000 tulajdoni hányadról beszélünk.
Azt viszont jó tudni, hogy a töredék tulajdonjogot csak a töredék töredékének árán lehet eladni.
Vagyis egy 50%-os résztulajdont szinte soha nem tudunk 50% árért eladni. Jó, ha 25 vagy 30%-ot kapunk érte. Ráadásul kell találnunk egy olyan befektető vevőt is, aki érti az egészet és nem parázik be.
A cikkem alján a videóban részletesen is bemutatunk egy olyan valós esettanulmányt, ahol egy fizikailag megoszthatatlan ingatlant birtokolt ½ – ½ tulajdoni arányban két testvér.
Az örökölt lakásba az egyikük be is költözött, és azt a sajátjaként használta. A másik testvér szeretett volna hozzájutni az örökségéhez, de a testvérét sem arra nem tudta rávenni, hogy az megvegye az ő részét, sem arra, hogy ő fizethesse ki a testvére részét – és akkor egészben tudta volna értékesíteni a lakást.
A lakásban élő (birtokon belül lévő) testvért még arra sem lehetett rávenni, hogy legalább fizessen havi használati díjat a másik testvér 50% tulajdoni hányada után – hiszen ugye azt is ő használta azzal, hogy egyedül élt a lakásban.
Ha érdekelnek ennek a megtörtént esetnek a szaftos részletei is, amelyben hatalmas sértődésektől kezdve milliós költségekkel járó bírósági jelenetekig volt minden, ami egy brazil szappanoperához kell…
Az eset azért is tanulságos, mert a kérdéses ½ tulajdonrészt végül egy rámenős befektető vásárolta meg 25%-os árfolyamon, majd vagyonmegosztási pert indított, aminek a végén a bíróság árverést rendelt el.
Az árverésen persze ez a befektető licitált egyedül, így nagyjából 75%-os áron lett végül övé a lakás… és keresett vele kb. 13 millió forintot.
Tehát, ha a kérdés az, hogy esetleg el lehet-e adni a fél tulajdont, a válasz az, hogy persze. De a töredék tulajdonnak töredékes töredék ára is lesz.
A közös tulajdon megszüntetése
A végeláthatatlan pereskedés helyett mi mindig azt szoktuk javasolni, hogy a közös tulajdon megszüntetését próbálják egymás között rendezni. Különben csak az ügyvédek járnak jól.
A közös tulajdon megszüntetésére egyébként többféle lehetőség is van:
A tulajdoni hányad kivásárlása
Ha a természetbeni megosztásra nincs lehetőség, akkor az ingatlant megfelelő ellenérték fejében a bíróság valamelyik tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ehhez főszabály szerint a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése szükséges.
Az ingatlan közös értékesítése
Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, a közös tulajdon tárgyait nyilvános licitálás során értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.
Társasház alapítása
Az ingatlanon fennálló közös tulajdon az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. Ennek nyilvánvaló feltétele, hogy a lakás természetben is megosztható legyen.
Ha ez a számos macerával járó sztori most elbizonytalanított, akkor sincs okod a pánikra! Először is igény esetén szívesen állunk rendelkezésedre profi ügyvédek bevonásával, másrészt szívesen levesszük az eladással járó teljes procedúrát is a nyakadból, és neked nem lesz gondod vele.
Mi elsősorban azért dolgozunk, hogy az ingatlan eladókat segítsük! Célunk, hogy többért, gyorsabban és kevesebb stresszel tudd eladni az ingatlanodat!
Igen, a jogi ügyektől kezdve az értékbecslésen és a home stagingen keresztül az ártárgyalásokig és a közművek átírásáig mindent intézünk.
Közös tulajdonú ingatlan eladása – lehetséges helyzetek és megoldások
| Szituáció | Tulajdonosok egyetértése | Eladható az ingatlan? | Szükséges lépések | Megjegyzés |
|---|---|---|---|---|
| Minden tulajdonos beleegyezik az eladásba | ✅ Igen | ✅ Igen | Adásvételi szerződés közösen | Legsimább megoldás |
| Egyik tulajdonos nem akar eladni | ❌ Nem | ⚠️ Korlátozottan | Közös megegyezés megkísérlése, peres út | Idő- és költségigényes |
| Eladás öröklés után több örökös között | ⚠️ Nem mindig | ⚠️ Csak egyetértéssel vagy bírósági döntéssel | Hagyatéki eljárás → közös értékesítés vagy kifizetés | Gyakori konfliktusforrás |
| Egy tulajdonos kivásárolná a többit | ⚠️ Egyezséggel | ✅ Igen | Tulajdonrész megvásárlása, ügyvédi szerződés | Alternatíva eladás helyett |
| Bíróság rendeli el a közös tulajdon megszüntetését | ❌ Nem | ✅ Igen, árverés útján | Peres eljárás → árverési értékesítés | Alacsonyabb vételár is lehet |
Gyakran ismételt kérdések – Több tulajdonosos ingatlaneladás
Nem. A közös tulajdonban lévő ingatlan eladásához minden tulajdonostárs beleegyezése szükséges.
Elsőként érdemes egyeztetni és közvetítőt bevonni. Ha ez nem jár sikerrel, jogi útra terelhető a kérdés, például közös tulajdon megszüntetése iránti perrel.
Közvetlenül nem, de a bíróság dönthet úgy, hogy az ingatlant árverésen értékesítik és az ellenértéket arányosan felosztják.
Nézd meg a videót: minden benne van, amit a közös tulajdonú ingatlan eladásáról tudni érdemes!
Ebben a videóban összefoglaltam a legfontosabb tudnivalókat arról, hogyan lehet eladni egy ingatlant, ha több tulajdonosa van. Mit tehet az, aki eladna, de a másik nem? Hogyan lehet megegyezni, és mik a leggyakoribb hibák, amiket el kell kerülni?
A teljes videóban lépésről lépésre végigmegyünk a jogi, gyakorlati és stratégiai szempontokon – legyen szó örökölt lakásról, válás utáni helyzetről vagy épp testvérként közös tulajdonban álló ingatlanról.
Kérj ingyenes konzultációt, ha te is hasonló helyzetben vagy!
Nem kell egyedül döntened – egy rövid beszélgetés során kiderítjük, milyen megoldás lehet a legjobb számodra.
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások