Az ingatlan-bérbeadás sokaknak jövedelmező lehetőségnek tűnik. Azonban vannak olyan tényezők, amelyekre a bérbeadónak oda kell figyelnie ahhoz, hogy a bérbeadás folyamata minél gördülékenyebb legyen és megbízható bérlőre akadjon, ugyanakkor az adózási kérdéseket is szem előtt kell tartani.
Vajon tényleg létezik tudatos ingatlankiadás?
Ráakadhatunk megbízható bérlőre?
Milyen részletekre kell odafigyelni?
A fenti kérdésekkel minden olyan ember szembesülhet, akire az ingatlan-bérbeadás folyamata vár. Nézzük meg, hogy milyen tényezőkre kell szem előtt tartani ahhoz, hogy ez a bizonyos folyamat flottul menjen.
Hol találhatunk megbízható bérlőt?
A kérdés jogos, hiszen vajon ki örülne annak a bérlőnek, aki alaposan leéli az ingatlant, cserébe pedig elfelejt fizetni, ráadásul még a lakók életét is megkeseríti, mert a dobszerkóját püföli vagy fülsértően bömbölteti a lakossági technót.
Szerencsés esetben persze ismerősi, rokoni ajánlás által ráakadhatunk egy ideális bérlőre, azonban a legtöbbször hirdetésre (pl. ingatlan.com) van szükség ahhoz, hogy a megfelelő jelöltre bukkanjunk.
A közösségi oldalakat is lehet kutatni, azonban ott inkább az érdeklődőkről kaphatunk általános információkat, az esetleges „sötét oldalt” a többség úgy se mutatja meg magáról.
Becsületes bérlők, merre vagytok?
Sokan abba a kapitális hibába esnek, hogy inkább azzal foglalkoznak, hogy minél jobb áron tudják kiadni az ingatlant, a bérlő személye pedig másodlagos számukra.
Pedig érdemes alaposan utánajárni a leendő bérlőnek, a pár perces beszélgetés helyett mélyinterjúnak beillő diskurzusra van szükség.
Itt fel lehet tenni olyan kérdéseket pl., hogy hányan költöznének, mikorra tervezik a költözést, családdal vagy barátokkal vennék ki a lakást, hány évesek a gyerekek (ha vannak), milyen időtávban gondolkodnak, milyen területen dolgoznak stb.
Ingatlan-bérbeadás és a lakásbérleti szerződés
Az ingatlan-bérbeadás feltételeit írásban kell rögzíteni. Itt nem működik a szóban megegyezünk, aztán te majd fizeted díjat felállás.
Célszerű ellenőrizni a személyes adatokat (név, születési hely és idő, anyja neve, állandó lakcím, személyi igazolvány száma), amelyeket aztán dokumentálni kell.
A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell azt is, hogy pontosan kié a fizetési kötelezettség, ki tartozik felelősséggel az ingatlan állapotáért. Ugyanakkor azt is rögzíteni kell, hogy ki költözik még be a lakásba, a személyes adatokkal együtt.
Azt is fel kell tüntetni, hogy a bérlő nem adhatja ki egy harmadik személynek az ingatlant (ha erről nem született megállapodás) és az albérletbe csak azok költözhetnek be, akik a szerződésben szerepelnek. További személyek csak a bérbeadó írásos jóváhagyása alapján költözhetnek be.
A bérbeadási szerződésben szerepelnie kell annak is, hogy a bérleti díjat meddig és hogyan fogja fizetni a bérlő. Ha készpénzben, akkor pl. fel lehet tüntetni, hogy minden hónap 10-ig köteles fizetni, ha utalással, akkor pedig szintén meg kell említeni az utalás határidejét, a bank nevét és a bankszámlaszámot.
Mérőóraállás és számlák
Az ingatlanbérleti szerződésben azt is lehet rögzíteni, hogy a bérlőnek minden hónapban el kell küldenie a mérőórák állását a lakástulajdonos részére.
A közüzemi számlák érkezhetnek az albérletbe vagy a tulajdonos lakcímére, e-mail címére is. Ha az albérletbe érkezik a számla, célszerű ellenőrizni, hogy a bérlő fizeti-e azokat. Ha a megállapodás szerint a bérlő fizeti a számlákat, akkor a befizetésről szóló dokumentumot köteles bemutatni személyesen vagy e-mailen elküldve a tulajdonos részére.
De a tulajdonos is kiegyenlítheti a számlákat, amelynek ellenértékét elkérheti a bérlőtől.
Ha pedig a mérőóraállással és az elszámolással nem akarunk annyit foglalkozni havi szinten, akkor átalányt is be lehet állítani, és elszámolni bizonyos időközönként a tényleges óraállások alapján.
Kauciós kérdések
Amikor a bérleti szerződést megkötik, akkor általában kéthavi kauciót és egyhavi bérleti díjat kell kifizetnie a bérlőnek. Fontos tudni, hogy a kaució nem azért van, hogy a bérlő az utolsó két hónapot már ne fizesse ki. Addig kell fizetni, ameddig a bérleti szerződés tart. A kaució összegével a bérbeadó köteles elszámolni a bérleti szerződés megszűnésekor.
Pl. a kaucióból levonhatók az esetleges tartozások, javítási költségek.
És ha már javítás.
Ki fizet és miért?
A lakásbérleti szerződésben azt is fel kell tüntetni, hogy ha azonnali beavatkozást igénylő munkára van szükség (pl. csőtörés, beázás stb.), akkor azt a bérlőnek jeleznie kell a bérbeadónak. És azt is, ha bármilyen szükségesnek vélt átalakításról van szó.
Még a szerződés megkötése előtt tisztázni javasolt, hogy az ingatlanban található berendezések, tárgyak, elektromos készülékek esetleges felújításának, cseréjének költségét hogyan osztják meg egymással.
Ha pl. teljes körű festésre kerül sor az albérlő beköltözése előtt, azt is bele lehet írni a szerződésbe, hogy frissen festett állapotban adjuk át az ingatlant.
Sőt, akár olyan jegyzőkönyvet is lehet csatolni a szerződéshez, amelyben részletesen felvázoljuk az albérletben található tárgyakat, felszereléseket, készülékeket.
Ez a birtokbaadási jegyzőkönyv, amelyben a mérőóraállást, a mérőóra gyári számát, az átadott kulcsok számát is rögzíteni kell.
Ingatlan-bérbeadás tippek
Bele lehet írni a szerződésbe, hogy a lakásban dohányozni tilos.
Fel lehet tüntetni azt is, hogy lehet-e kisállatot tartani és ha igen, milyen feltételekkel.
Érdemes fotókat, videókat készíteni a lakásról, mielőtt kiadjuk, hiszen így egy előtte-utána kontraszt is figyelemmel követhető.
A szerződésnek tartalmaznia kell még az albérleti jogviszony pontos időtartamát és a felmondási szabályokat.
Ezért kell betartatni a szabályokat
A bérleti szerződés nem egy papír, amit csak úgy elteszünk vagy hagyunk porosodni az asztalon. A dokumentumban olvasható szabályokat be kell tartatni, ugyanis a bérlők a következetesség hiányát hamar észreveszik és visszaélhetnek a túlzott jószándékkal, engedékenységgel.
A szerződésben meg lehet határozni a késedelmi kamatot, amely akkor terheli a bérlőt, ha a bérleti díjat nem fizeti.
Ingatlankiadás adózás
Az ingatlankiadás elsősorban magánszemélyekhez, mintsem egyéni vállalkozókhoz köthető.
Az albérlet kiadásából származó bevétel az összevont adóalap részét képezi. A fizetendő adó mértéke ebben az esetben 15 százalék. Önálló tevékenység adóköteles jövedelemnek számít.
Tehát ingatlan-bérbeadás esetén személyi jövedelemadót kell fizetni. Itt lényeges megjegyezni, hogy a bérbeadás utáni adózás alapját kizárólag a jövedelem, nem pedig a bevétel képezi, csak a kiadásokkal csökkentett összeg adóköteles.
A bérbeadást végezhetjük magánszemélyként adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül, adószámos magánszemélyként, egyéni vállalkozóként.
Milyen nyomtatványokat érdemes használni ingatlan-bérbeadás esetén?
Ha szeretnénk kiadni az ingatlanunkat, akkor a bérbeadási tevékenységet a 23T101 jelű nyomtatványon kell bejelenti a NAV-nak. Az imént említett szám 2023-as, de figyelni kell rá, mert minden évben változik.
Adóelőleg fizetési kötelezettség
Az ingatlankiadás utáni személyi jövedelemadót a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megfizetni (Pl. április 12-ig) ha az adó összege eléri vagy meg is haladja a 10 ezer forintot.
Amennyiben a bérbeadásból származó bevétel a kifizetőtől származik, akkor az adóelőleget a kifizetőnek kell megfizetnie. Így az adóelőleg alapja a magánszemély adóelőleg-nyilatkozata alapján számolt összeg lesz abban az esetben, ha a költségek nem haladják meg a bevétel 50 százalékát.
Az ingatlan bérbeadása tárgyi adómentes.
Ingatlan bérbeadás vs. Szálláshely-szolgáltatás
A szálláshely szolgáltatás rövid távú bérleti viszonyt jelent (pl. airbnb) és kizárólag adószámmal lehet üzemeltetni a szükséges engedély birtokában. Az ingatlan-bérbeadás azonban hosszú távra szól, kötelező a bérleti szerződés, de nincs szükség külön engedélyre.
Ha a bérbeadó szálláshely- szolgáltató, akkor választhat a tételes átalányadózás (fix átalányt köteles fizetni) vagy az önálló tevékenységből származó jövedelem adózása között.
Ha az ingatlant hosszú távra adjuk ki, akkor az áfaköteles, azonban a szálláshely-szolgáltatás után áfát kell fizetni.
Összegzés
Az ingatlan-bérbeadás folyamata tehát lehet tudatos, amennyiben minden részletre felkészülünk.
Lényeges, hogy megismerjük a leendő bérlőt, hogy precízek és megfontoltak legyünk a lakásbérleti szerződés létrehozása kapcsán is, illetve odafigyeljünk az adózási kérdésekre.
Ha szeretnéd magad jobban kiismerni a hazai ingatlanpiacon és szükséged lenne útmutatásra, keress bátran!
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások