Amikor ingatlant szeretnél vásárolni, akkor a vételáron felül még több kiadásra is számíthatsz. Ha ezekkel nem számolsz plusz költségként, akkor kínos szituációkba keveredhetsz. Ugyanis vannak bizonyos átírási költségek, amelyek az ingatlan vásárlásánál felmerülnek. Ezeket szedtem össze.
Illeték, ügyvédi díj, banki hitelfelvétel költségei, közjegyzői díj, a várható felújítás díja, földhivatali bejegyzés, kertrendezés, ingatlanközvetítő díja stb.
És még sorolhatnánk.
Az átírási költségek bizony könnyen kellemetlen meglepetést okozhatnak. Amennyiben nem készülsz fel rájuk és csak a vételárral számolsz.
Nézzük meg sorban azokat a költségeket, amelyekkel kalkulálnod kell ingatlanvásárlás esetén (Lesz olyan, amivel mindenképp számolnod kell és olyan is, amit csak bizonyos esetekben kell kifizetned)
Átírási költségek
Vagyonszerzési illeték és az átírási költségek
Amikor ingatlant vásárolsz, akkor alapesetben a vételár 4%-át az államnak kell befizetned. Vagyis 40 milliós lakás esetén 1 millió 600 ezer forint vagyonszerzési illetékkel számolhatsz.
Ennek is van határa, ugyanis ha 1 milliárd forint feletti értékű lakást veszel, akkor a vagyonszerzési illeték csak 2%, vagyis maximum 20 millió forint lehet.
Vannak olyan esetek, amikor illetékmentes az ingatlanvásárlás és nem növeli az átírási költségek összegét. Ilyen például az, amikor egyenes ági rokonok vagy házastársak között történik meg az adásvétel.
Lehetőség van az illeték mértékének csökkentésére is. Erről szól a cserepótló illetékkedvezmény.
Vagyis ha ingatlant adsz el és annak értékéből veszel egy másik ingatlant. Akkor kérelmezhető ez a kedvezmény, ha az az új lakás vásárlását megelőző 3 évben adtad el a korábbi ingatlanodat. És alacsonyabb vételáron veszel lakást helyette.
Ez a kedvezmény csak akkor jár, ha kérelmezed és az adásvételi szerződésbe beleírod.
A fenti két eset (mentesség, illeték mértékének csökkentése) mellett még több fontos információt is írtam a vagyonszerzési illetékről. Olvasd el itt a cikket!
Ingatlan-adásvételi szerződés -Az ügyvéd díja
Ez kikerülhetetlen, ha az átírási költségek kalkulálásánál tartasz.
Ugyanis az adásvételi szerződés csak abban az esetben érvényes, ha azt egy ügyvéd vagy közjegyző ellenjegyzi.
Az ügyvédi díj nincs törvényileg szabályozva és az sincs meghatározva, hogy azt a vevő vagy az eladó fogja kifizetni. A hazai gyakorlat általában azt mutatja, hogy az ügyvédi díjat a vevő fizeti.
Ez a díj változó, lehet akár a vételár 0,5%-a (ha alacsonyabb értékű az ingatlan), de 3 százalékra is van példa. Vagyis ha 60 milliós ingatlant vásárolnál, akkor 0,5% esetén 300 ezer forintot kellene az ügyvédnek kifizetned.
Földhivatali illeték és az átírási költségek
A földhivatali bejegyzés az ingatlan nyilvántartásának eljárási díja.
Ez kisebb mértékű költségnek számít. A földhivatali ügyeket rendszerint az ügyvéd intézi, ezért a földhivatali illetéket is neki kell kifizetned az ügyvédi díjon felül.
Ha az ingatlan adásvételét a közjegyző ellenjegyzi, akkor pedig a közjegyzőnek kell átadni a földhivatali illeték összegét.
A legtöbb földhivatali eljárás díja 6600 Ft eljárásonként és ingatlanonként (helyrajzi számonként). Bizonyos eljárások díja (pl. jelzálogjog bejegyzése) ettől eltérhet, aminek díja 12600 Ft. Ezt a költséget is ingatlanonként és eljárásonként kell megfizetni.
Ha szükség van gyorsított eljárásra, akkor a soron kívüli ügyintézés díja plusz 10 ezer forint, vagyis ilyen esetben 16 600 forintot kell kifizetni földhivatali illeték kapcsán.
A lakáshitel költségei
Az ingatlant vásárolhatod önerőből, de a gyakoribb példa a lakáshitel igénylése vagy a kettő ötvözése.
A lakáshitelnél a legnagyobb költséget a kamat visszafizetése jelenti, de azért más tételek is felmerülhetnek, amelyek pénzintézetenként változhatnak.
- Értékbecslés díja: ennek költsége általában 30 ezer forint, de nagyobb ingatlannál akár elérheti az 50 ezer forintot is.
- Közjegyzői díj: A kölcsönszerződés közjegyzői okiratba foglalása a hitelösszeg kb. 0,5-1%-a szokott lenni. Ennek egy részét a bankok átvállalják. A díj mértéke a hitelösszegtől függ, tehát minél több hitelt veszel fel, annál több lesz a közjegyző díja is. (A közjegyzői díjat a bank fogja rád nyomni, holott az ő érdeke, hogy ez meglegyen.)
- Ha építkezel, akkor a bankok a jóváhagyott hitelösszeget általában 2-4 részletben utalják ki, folyósítva. A folyósítás előtt a bank műszaki szemlét tart, ami annyit jelent, hogy egy értékbecslő kimegy az építkezésre és azt nézi meg, hogy az önerőből és az előző részletben utalt összegből vajon halad-e annyira az építkezés, ahogyan azt előre megígérted. Ennek a szemlének általában 15 ezer forintos díja van.
- Olyan helyzet is előfordulhat, hogy a hitel átutalásának díját neked kell fizetned, amikor az eladóhoz eljut az általad igényelt lakáshitel összege. Ez az utalt összeg 0,3-0,6 százaléka lehet.
Amivel tehát kalkulálhatsz (persze nem minden esetben): fedezetminősítési díj, értékbecslési díj, folyósítás díj, rendelkezésre tartási díj, igazolási díj, szerződésmódosítási díj, előtörlesztési díj, műszaki szemle díj, adminisztrációs díj.
Persze, a hitelfelvétel előtt érdemes megvizsgálni, hogy melyik banknál kaphatsz hitelt, milyen feltételekkel. Ugyanakkor annak is célszerű utánajárni, hogy milyen állami támogatásra lehetsz jogosult.
Tulajdoni lap
Ebből megtudhatsz mindent a kiszemelt ingatlanról, a hivatalos méretekről, a jelenlegi tulajdonosról és az esetleges terhekről is, mint például egy lakáshitel, amit még nem fizetett ki a tulajdonos.
A Földhivatalban és az ügyfélkapun keresztül is lekérheted az ingatlan tulajdoni lapját, évente kettőt ingyenesen. Ha csak a jelenleg érvényes adatokról érdeklődsz, akkor az ún. „szemle” is elegendő lehet, amin a jelenlegi terhek és a tulajdonos szerepelnek.
A szerződéskötéshez hiteles tulajdoni lap kell, aminek elektronikus változata 3000 forintba, míg a papír alapú változata 6250 forintba kerül. A bankok számára elegendőnek bizonyul az e-hiteles változat is.
Energetikai tanúsítvány
Ez a tanúsítvány arról ad tájékoztatást, hogy mennyi az ingatlan energiafogyasztása.
Egy energetikai mérnök jön ki megnézni az ingatlan energetikai állapotát és kiállít egy tanúsítványt. Ennek összegét rendszerint az eladó állja, de azért célszerű tisztázni a vételár meghatározása során.
Villamos Biztonsági Felülvizsgálat
Ez a felülvizsgálat biztosítja, hogy az ingatlan elektromos rendszere megfelel a biztonsági előírásoknak, és megelőzi az esetleges baleseteket vagy károkat. A vizsgálat díja több tényezőtől függ, például az ingatlan méretétől és az elektromos berendezések számától. Általánosságban az alapdíj körülbelül 30 000 forintnál kezdődik, amely tartalmazza a jegyzőkönyv és a minősítő irat elkészítését. Ezen felül a mérési pontok száma alapján további költségek merülhetnek fel.
Egyes szolgáltatók az ingatlan mérete alapján is meghatározhatják az árat; például 100 négyzetméterig terjedő lakások esetén az árak 45 000 és 80 000 forint között mozoghatnak.
Felújítás költsége
Ha a lakás remek állapotban van, még akkor is felmerülhet a felújítás kérdése, pl. egyik szoba átfestése.
Rábukkanhatsz rejtett, „nem reklámozott” hibákra, ami felviheti a költségeket. Ezért erősen ajánlott előzetes költségvetést készíteni a tervezett felújításról.
Költözés, költöztetés
Ha nem vagy abban a szerencsés helyzetben, hogy családi, baráti segítséget vehess igénybe a költözéshez, akkor számolnod kell a költöztetés díjával is.
Ez a díj függ attól, hogy milyen távolságra van a régi lakásod az újtól, mennyi cuccot kell szállítani, ha emeletről van szó, van-e lift stb.
A díjszabás pedig eltérő lehet.
Általában óradíjas elszámolást alkalmaznak, de pl. ha nagyobb távolságot kell megtenni, akkor ehhez a kilométer alapú árazás is kapcsolódhat.
Az ingatlanközvetítő díja
Ha szeretnéd profira bízni az ingatlanvásárlással kapcsolatos feladatokat, akkor bizony számolnod kell az ingatlanos közvetítői díjával. Általában a vételár 2-6 százalékával kalkulálj, ha azt akarod, hogy az ingatlanos levegye válladról az ingatlanvétel terheit.
Természetesen azért is fizetni kell, ha az ideális ingatlan felkutatásában kérsz szakértői segítséget.
Összegzés – Átírási költségek
Ahogy láthattad, az ingatlanvásárlás nem csak annyiból áll, hogy kicsengeted a vételárat.
Ezen felül ugyanis különféle költségekkel (átírási költségek) számolhatsz, legyen szó illetékről, ügyvédi díjról, közjegyzői díjról, várható felújítás díjáról, földhivatali bejegyzésről, költöztetésről vagy akár kertrendezésről stb.
Ha pedig szükséged lenne segítségre a megfelelő ingatlan felkutatásában, az ingatlanvásárlással kapcsolatos ügyekben, akkor keress bátran!
A szerzőről
Mlinárik Márton – ingatlanközvetítő, befektetési tanácsadó és a mlinarikmarton.hu alapítója. Több száz lakáseladás után pontosan tudja, mit keresnek a vevők – és hogyan érdemes hitelben, időzítésben, stratégiában gondolkodni. Ismerd meg őt itt →
Legutóbbi hozzászólások