Vannak, akiknek az ingatlanbefektetés szó hallatán felcsillan a szeme, ugyanis remek lehetőséget látnak benne. De olyanok is akadnak, akik ódzkodnak tőle, látva néhány buktatót. Azonban ingatlanba fektetni biztos hosszú távú és szépen jövedelmező befektetés lehet, persze ha jól csináljuk. Megmutatom, mire érdemes figyelni.
Miért lehet vonzó üzleti lehetőség az ingatlanbefektetés?
Elsőre egyszerűen tűnik a képlet: vásárolunk egy lakást (vagy többet) kiadjuk bérbe vagy később eladjuk, és szépen csordogál hozzánk a pénz.
Tehát a bevétel eladásból és bérbeadásból is származhat.
Utóbbi esetén két legyet üthetünk egy csapásra, hiszen folyamatos, passzív bevételi forrásunk lesz és közben az ingatlan értéke is nőhet.
A bérleti díj egyfajta jövedelemkiegészítésnek is felfogható, az pedig plusz előny, ha a rezsit is a bérlő fizeti.
Ingatlanbefektetés – Mi fán terem?
Először is mi az, hogy befektetés?
Olyan vásárlás, amelynek célja a pénzteremtés, hogy haszonra tegyünk szert.
Seth Andrew Klarman amerikai milliárdos befektető szerint „A befektetések pénzáramlást nyújtanak a tulajdonosok számára.” (Seth A. Klarman, 1991 – Margin of Safety)
A befektetés ingatlanba is ilyen. Az egyik legfőbb kérdés az, hogy az ingatlant hasznosításra vagy haszonszerzés céljából vettük-e meg.
Ingatlanbefektetés esetén a következő utakon indulhatunk el:
- Rövid távú ingatlankiadás: airbnb lakáskiadás.
- Hosszú távú ingatlankiadás: üzlethelyiségek, lakások, vendéglátóipari egységek, irodaházak stb.
- Értéknövekedéssel történő eladás.
Itt egyébként ketté lehet szedni. Beszélhetünk értéknövelés utáni eladásról (vagyis ingatlan flip), illetve amikor hosszú távon tartod, nem csinálsz vele semmit, de értéknövekedésre számítasz. pl.: Az ingatlan árnövekedése rend szerint behozza az inflációt.
- Buy and hold (vagy ahogy a kriptós világban mondják: HODL).
Tehát megvetted és tartod. Azért mert értéknövekedésre számítasz. Mert nincs jobb ötleted. Vagy azért mert egyfajta pénzügyi pufferként tekintesz az ingatlanra, amit bármikor felajánlhatsz jelzálog fedezetként. És persze a leírtakat kombinálni is lehet.
Kiknek való az ingatlanbefektetés?
Akik tisztában vannak az előnyökkel és a hátrányokkal, ugyanakkor megvizsgálják a kockázatokat is.
Fontos megállapítani a bérleti díj összegét, számba venni a kiadásokat és ha sor kerülne az ingatlan eladására, ott mennyi haszonra számíthatunk.
Egy ingatlan értéke (mint egy részvényé) nőhet és csökkenhet is, ez az ingatlanpiac alakulása befolyásolhatja.
Lényeges tudni, hogy mennyi pénzünk van a befektetésre és azt is, hogy mi a célunk az ingatlannal. Hosszú távra akarjuk kiadni, esetleg a felújítás után már tovább is akarunk rajta adni?
Amikor ingatlant vásárolunk, akkor előtte nem árt némi piackutatást végezni (pl. mennyiért adható ki az ingatlan), illetve szakemberrel megnézetni az adott lakást, hogy ne érjenek a vásárlás után váratlan meglepetések, ami további költségeket jelenthet.
Felmerülnek adózási, illetékfizetési és egy jogi költségek is.
Bizonyos felújítási költségekkel is számolni kell, és azzal is, hogy a bérlőkkel folyamatosan foglalkozni kell.
Amikor a kecsegtető ingatlanbefektetés könnyen pofára esést eredményezhet
A lakáskiadás elsőre tényleg főnyereménynek tűnhet.
Azonban sokan nem látják a kockázatokat és tudatosság nélkül állnak neki. Elfelejtik, hogy az ingatlanbefektetés önálló üzletág, szinte egy vállalkozásnak fogható fel.
Azaz foglalkozni kell vele. Pl. ha elromlik valami, vagy új bérlőt kell találni.
Az is hatalmas baki, amikor a bérleti szerződést gyorsan letöltjük a netről, majd aláírja mindenki, és azt hisszük, ezzel le van tudva minden.
Nemcsak azért kell elmenni ügyvédhez, hogy megírassuk a bérleti szerződést, hanem azért is, hogy megértsük az egyes pontokat, illetve elmondjuk, hogy mit szeretnénk látni a szerződésben.
Ha kimaradnak fontos pontok, abból könnyen pofára esés lehet.
Ezért kell tisztázni a bérlővel is a szerződésben foglaltakat, pl. azt, hogy mire való a kaució, mert ha a bérlő kárt csinál, azt a kaució terhére lehet finanszírozni.
Tehát tisztázni kell minden lényegeset.
Előnyök és hátrányok
Az ingatlanok hosszú távú kiadásának előnye lehet, hogy rendszeres bevételt biztosít és az ingatlanpiac alakulása miatt felértékelődhet a befektetés. Hitel bevonásával akár több lakást is vehetünk, aminek a törlesztőjét így a bérlők fizethetik ki.
A hátrány kétségkívül az, hogy a bérlőkkel bizony foglalkozni kell, akik ráadásul le is amortizálhatják a lakást, ráadásul lehetnek olyan időszakok, amikor nincsenek bérlők, így bevétel sincs.
A rövid távú lakáskiadás (airbnb) folyamatos bevételt nyújthat és nem kell függeni egyetlen bérlőtől. Hátrány lehet pl. bizonyos utazási korlátozások (külföldi vendég esetén) vagy a lakás gyorsabb „leélése”.
Van, aki vásárol egy alulárazott, rosszabb állapotú lakást, amit felújít, majd nagyobb haszon reményében eladja. Ez valóban vonzó lehetőség lehet, ugyanakkor szükség van kivitelező csapatra, lakberendezőre és olyan szakember segítségére, aki pontos pénzügyi becslésre, értékbecslésre képes.
Ingatlankiadási tippek
Mielőtt ingatlan vásárlásába fognánk, célszerű olyan tényezőket megvizsgálni, átgondolni, amelyek hatással lehetnek a lakáskiadásra, esetleges későbbi eladásra is.
1. Írjunk bérleti szerződést!
Ebben a szerződésben a lehető legpontosabban kell rögzíteni minden részletet. Pl. milyen állapotban adtuk át az ingatlant, kulcsokat, bútorokat, eszközöket.
Érdemes rögzíteni a mérőóraállást is.
Határozott idejű szerződés előnye, hogy egy előre meghatározott időpontban megszűnik, viszont bizonyos idő elteltével újra kell kötni.
2. Gyorsan eladható, forgalomképes ingatlant vásároljunk!
A forgalomképes azt jelenti, hogy az ingatlan nyilvántartási státusza rendezett.
Ezek az ingatlanok általában lakások, de persze lehet találni könnyebben eladható portékát családi házból és üdülőből is, viszont ez a ritkább és a magas ár sokszor nehezítő tényező.
Ugyan ott lebeg a szemünk előtt a hosszú távú befektetés lehetősége, mégis kerülhetünk olyan helyzetbe, hogy pár hónapon belül el kell adnunk az ingatlant.
Mivel az ingatlanpiac különböző változásokon esik át, ezért olyan időszakok is jöhetnek, amikor árzuhanás, stagnálás tapasztalható, így ha jó helyen, kedvező áron, jó állapotban lévő ingatlant akarunk eladni, az előnyös lehet a nehezebb időszakokban is.
3. Ne tévesszen meg az olcsó jelző!
Naná, hogy az ár is fontos ingatlanbefektetés esetén, azonban az ingatlanoknál sem érvényes a legolcsóbb a legjobb megoldás kijelentés.
Főleg úgy, hogy a megtérülésre is gondolnunk kell.
Egy lepusztultabb környéken lehet, hogy olcsóbbak a lakások (a bérleti díjak pedig változók lehetnek), mégis rengeteget számít, hogy vajon frekventált helyen van-e az ingatlan.
Ugyanis ha széles tömeg érdeklődését tudjuk felkelteni, az segítheti az eladást/kiadást is.
4. Kérjük szakember segítségét!
Nem mindenki tudja álmából felkeltve az ingatlanárak, lakáskiadás, ingatlanpiac aktuális alakulását.
Ezért javasolt olyan szakemberhez fordulni, aki tisztában van azzal, hogy milyen az érdeklődőket vonzó ingatlan, hol érdemes lakást vásárolni, milyen áron lehet eladni stb.
5. Számítsunk a plusz munkára!
Könnyen előfordulhat, hogy bizonyos javításokra (mosogató, kilincs, wc stb.) vagy cserére (pl. kazán, ablak, bútor) lesz szükség.
Ezeket a várható költségeket figyelembe kell venni, amikor a megtérülést szeretnénk kiszámolni a bérleti díjjal összhangban.
6. Számoljunk megtérülést!
Minden egyes szóba jöhető ingatlan esetén végezzünk el megtérülési kalkulációt!
Itt célszerű kiszámolni az éves bérleti díjat, a felmerülő költségeket, a már említett javításokat, cseréket.
Érdemes évi 2-3% amortizációs költséggel számolni.
Ugyanakkor a lakás vételára, felújítási költségei mellé bele kell számolni pl. a vagyonszerzési illetéket, ügyvédi munkadíjat, ingatlan bérbeadás SZJA mértékét stb.
7. Találkozzunk személyesen a bérlőkkel!
A személyes beszélgetés kulcsfontosságú. Itt az ingatlanközvetítő segítségét kérhetjük, aki még inkább fel tudja mérni, hogy valós, megbízható érdeklődőről van-e szó.
Ha pedig már kiadtuk a lakást, bizonyos időközönként látogassuk meg a bérlőket. Havonta, kéthavonta célszerű a látogatás, már csak a bérleti díj átvétele miatt is.
8. Készíttessünk közokiratot!
Ennek ugyan van némi többletköltsége, azonban így jelentősen lecsökkenhet (kb. másfél hónapra) az az idő, ami pl. a bérlő kilakoltatása esetén előfordulhat. Ráadásul a bérleti díj behajtását is rendelkezni kell, ami közokirat híján akadályokba ütközhet.
A bérleti szerződésbe rögzíthetjük, hogy ha 1 éven belül elköltözik a bérlőnk, akkor a kaucióból levonjuk a közokirat-készítés költségét.
Összegzés – Ingatlanbefektetés
Az ingatlanbefektetés csábító üzleti lehetőségnek tűnhet, azonban több fontos tényezőre kell odafigyelni.
Éppen ezért csak megfelelő tudatossággal (előnyök, hátrányok, kockázatok elemzésével) és megfelelő ingatlanpiaci ismerettel lehet belevágni a befektetési kalandba.
Vásárolhatunk eladási vagy bérbeadási céllal is lakást, utóbbi esetben különösen lényeges a fent ismertetett nyolc pont tartalma.
Amennyiben szükséged lenne az ingatlanvásárlás vagy eladás témakörben szakmai segítségre, fordulj hozzám bizalommal!
Legutóbbi hozzászólások